2020-03-03 05:46:15 佚名

沫

为何开发商不去开发一个近乎完美的房型？因为开发商的目的是通过开发房地产项目利润最大化，从而获取资金保持后期持续开发。

一、开发商的开发项目目的是利润最大化，户型只是影响房地产项目一个因素，不是最主要的因素。

开发商开发项目的目的是利润最大化，获取最大的收益。完美户型只是开发商要考虑的一个要素，不是唯一要素。在不影响其他要素的情形下，开发商会尽可能开发完美户型。但一个项目需要考虑的问题很多，不可能不影响到户型，因此在实际情况下，很多户型由于其他的因素导致不完美。

举例1：户型为什不排布两梯两户

两梯两户

两梯三户

两梯两户的户型是目前建筑学里面最完美的户型，但为什么现在都是两梯四户、两梯三户的户型。就是因为从建筑成本角度，两梯四户、两梯三户建筑最集约化，建筑成本最低；然后从布局排布角度，两梯四户、两梯三户建筑最能省面积，建筑面积可以最大化。

举例2：户型为什么不选择完美户型面积

一个完美的三房两卫的户型面积至少需要120平米左右，一个完美的四房两卫的户型面积至少需要140平米左右。但为什么很多户型面积不是这样排布的，这是因为卖不掉啊。现在大城市房价已经到了天价了，客户已经不追求完美户型了，追求的是实用性，你户型再完美，没钱买也是白搭。于是开发商想尽办法追求户型极致，在不减少户型功能性的同时减少面积，从而降低销售总价。

通过上面的例子我们可以知道，户型受到其他因素影响，最终呈现的效果都不完美，

二、房地产项目的复杂性，导致无法做出所有人满意的完美户型。

1、房地产项目客户多样，需求相互矛盾，无法开发一种产品满足所有客户需求。

房地产项目是最复杂的项目，户型是最复杂的产品，面对的客户多种多样，根本没法做出完美户型。

如果我是一个矿泉水开发商，在不考虑成本的情况下，我只要考虑口味、水质，解渴的三个功能就可以了，因为90%以上客户买矿泉水的需求都是这三样。当如果我是一个房地产开发商，面对客户从刚需到多次改善，客户和客户之前的需求完全矛盾。例如刚需客户要求总价低，要求功能区多，对面积要求不高！多次改善对功能区要求不高，但要求居住舒适性，对各个功能区面积有要求！面对这两种完全相反的需求，开发商如果开发完美的户型了。

有的人说，可以只针对一种客户开发完美户型吗。的确，市场上存在这种项目，但无一例外的陷入了利润率低、回报周期慢的窘境。

2、户型产品复杂，需求点多样，无法在所有需求点做出满意。

房地产户型需求涉及几百个点：首先没有绝对的最优秀的标准，例如要不要有玄关，有的人觉得要玄关高端大气上档次，有的人觉得玄关就是浪费面积。其次这些需求点都是相互关联的，一旦估计这个，哪个就可能估计不到，牵一发而动全身。无法做到全部都满意。

完美户型不是不存在，但必须只针对一种客户，不计成本的开发。我想这种户型可能只能在定制房屋中实现。

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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冷眼看地产

作为一名从事房地产的人来说，平时喜欢研究户型，对于为什么开发商不去开发一个完美的房型，不是不想，而是不能。

首先，每个人的需求不一样，一百个人有一百种完美户型。有些“玄关控”，没有玄关决不考虑，有些“方正控”，户型不方正决不考虑。。。。还有好多各种控。

第二，现在大多是小户型，面积小，很难面面具到，满足各种功能，只是具备基本功能。就和买车一样，十万级家用车，又想动力强，又想内饰高端，还想省油，可能吗？

第三，开发商追求利益最大化，要尽可能的满足不同人的需求，将面积利用最大化。

第四，随着人们生活的不断提升，需求也在不断提升，对户型的要求也越来越高，以前认为的好的户型，随着时代不同，也发生变化。就像现在二孩时代的来临，套三居就非常的受欢迎。

下面几个我认为比较完美的户型，看大家是不是也会找到不足。

1户型，可改造为4房。赠送面积大，得房率高。

2户型，南北通透，客厅餐厅相连。

3户型，户型方正。

4户型，大户型。是不是户型面积越大就越完美啊。

哈哈，大家努力挣钱吧。关注我的都能换大房子。

素质哥

这个从设计和营销两个角度都可以解释的通，

一，从设计方面来说

户型结构的设计不仅仅局限于室内，还得考虑到室外建筑外观，室外景观，楼间距，周围环境，容积率，各个房间的通风采光，等等各种因素，不是单独只考虑室内户型结构的好与坏就可以解决问题的，

而且还得考虑，一个户型完美啦，对相临的户型是不是有影响，都得把每个户型的卖点设计来，这样才能有利于销售。

所以说从设计角度来说，不能一本抄袭同样的户型，得结合各种实地情况。

要因地制宜，这样设计出来的户型才是整正适合的好户型。

二，从销售方面来说

俗话说萝卜白菜，各有所爱，每个人喜欢的户型都不太一样，

有的人喜欢有个书房，有人喜欢大客厅，有的人喜欢大卧室，有的人喜欢有衣帽间的，有的人喜欢长走廊。

所以每个人喜欢的都不太一样这也导致了设计的时候不可能都是一模一样的

所以从销售角度来说的话最大程度上满足客户的需求，才能最大限度利益化，这是开发商最终考虑的，

大家好，我是有着十年设计经验的设计师，如果大家觉得我发布的文章对大家有帮助，可以关注我的头条号，我会定期发布有用的家居文章。

肖大明设计师

相信大家都比较疑惑，为什么每次去各大楼盘看房，好户型没多少，反而奇葩户型特别多，这又是为什么呢？毕竟按理来说，只要户型方正，业主很乐意买单呀，何至于搞得哀声载道？其实并不是开发商不想开发出一个完美的户型，而是这样做，实现不了利益最大化。

为什么这么说？首先，这是从开发商在拍了这块土地就决定了的，他们会内部会讨论，如何设计才能建更多的房子？可能由于土地不规则，那么相应的建筑也会按能建更多房子的方案来施工，而不是按能建更多的好户型的房子来施工，这样就导致出现了各种户型不够方正的房子。

其次，好的户型通常比较大，这样便于施工，然后剩余一些边角料的地方自然不工整。有些人可能想那为什么不像豆腐块一样平均切割成一个一个方块？事实上，这是由每个人的需求不同导致的，有些人喜欢小户型，有些人喜欢大户型，这可能跟你收入以及房屋用途来决定的等等。

最后，就是小户型切割成一些让你难以费解的奇葩户型可以更大化的利用楼层面积，比如一个奇葩户型，这样设计，可能会出现更多的公摊，这样利益就能实现最大化。

总之，这个世界没有无缘无故的爱，开发商之所以不设计这样一个户型周正的房子，不是因为他们傻，而是这样可以让他们获得更多的收入，如此而已，你们觉得呢？

美家手记

户型完美还数老家的院子，正房五间都向阳，还有一个大阳台，可以晒太阳，可以晒玉米，阳台下面可以养花，可以种丝瓜，可以种豆角，院子两侧东边厢房放杂物，小狗🐶的家也在里面，边厢房洗衣做饭烧暖气！还住着一个老奶奶！厕所在院子东南角。厕所上面还架着太阳能，夏天洗澡那叫一个舒服，就是偶尔蚊子落在身上会激动一下！雨后有蛙叫，晴天有鸟鸣，阴天有微风，烈日有心凉，最喜欢南边墙头边的大枣树，比我年龄都大，小时候就知道到了吃月饼的季节，就可以吃了！院子里有自己细心呵护，晚上加一顿童子尿的小柳树，还有小鸭子天天偷着吃的菜苗！别着急，不是田园风光，通了网络，有了无线，外卖不到，快递自取，小车停门口，三轮满街跑！这样的户型怎么样？比鸽子窝强嘛？没有下水道堵的概念！没有楼上邻居的脚步，没有楼下孩子的琴声，没有物业费，没有满防盗门的专业开锁，公安备案！停车难？不存在的，挣钱少？多少是多？这样的生活你喜欢嘛？我喜欢！但是我抛弃了！我掏空了三代人的钱包买了鸽子窝，买了汽车！但是我租不到车位，我再也不认识对门的小孩，从没跟邻居借过工具！把房门一锁，以为这就是我的天地，其实，锁住了自己！比哎，等我还完房贷，等我赚够50万，等我赚够100万，等我赚够200万，等我周游世界，等我老来无事，等我重担卸肩！我还希望回到老家，看看前院的丝瓜是不是可以吃了，看看后院的母鸡是不是还在下蛋，等着三娘给我拎一桶有点瑕疵卖不掉的桃子让我大快朵颐，等着陪我12年的甜甜跟我摇头摆尾！我希望我能回到过去！可是，我回不到过去了！

陆小样

开发商当然想开发一个完美的户型了，问题是开发商办不到呀！

开发商盖房子的目的是赚钱吧，简单的想，盖的越多，卖的越好挣钱越多。但是事实是，开发商从政府手里买到一块地皮的时候，政府已经对这块地的用途，总建筑面积，层数，甚至是建筑造型等都做了限制。

打个比方，有一块在北京位置还不错的地，规定用途是住宅。那么开放商就不能盖商场。即使商场的收益更好。

再说层数，看下图，还是那块地，我肯定盖成这样吧，房子总量大必然挣得多呀。

但事实上，政府不准呀。政府的规划部门，出于城市功能，城市密度，天际线等多方面考虑，只准你盖6层。所以为了盖的更多，就得把楼排得密密的。

再说所谓完美的户型，一层就一户四面采光是不是棒呆了。看下图：

但是国家又规定了住宅楼之间的最小间距。不然无良开发商还不得一栋挨着一栋盖，像下图这样。所以，一块地上能盖多少栋楼基本上是确定的。那么高度限制了，楼的个数限制了，只能一层多几户，才能有更多的面积，卖更多的钱。这也就是最最最影响户型品质的原因。

所以开发商根据这块地的定位，豪宅还是普通，一共多少户，一户面积大概多少，共计几种户型，以及规定的这块地的最大面积。反推算一下，一层是2户，还是8户基本就确定了。

那么，户数确定了，在有限的空间里，在保证卧室厨房必须有窗户的前提下（规范规定），一个户型大致就没有多少发挥余地了。唯一可调的就是户型结构了。上海之前有一个高端小区，尝试过一进门先是卧室，然后客厅厨房在最后。不过卖得并不好。所以市面上的住宅结构基本上差不多。也是最符合中国人习惯的。进门厨房，挨着餐厅，客厅，再往里走是卧室，卫生间。

说完结构，那就是窗户对户型的影响了。客厅呢，想不想亮亮堂堂？厕所呢？想不想有窗户散臭味？但是一栋楼的东西南北四个面就能开那么多窗户，也就是说，一层的户数越多，户型相对来说就越不好。比如厕所无窗户，餐厅无窗户，甚至客厅没窗户。所以你看，一层两户的话，南北通透，明厅明卫。一层四户的话，两边两户好一些，中间的两户就只能是东南或者西南朝向了。一层十户的话······嗯·······有的住就行了······

总结下哈，其实户型最后是那么个样子，是受各方面的制约因素的。包括但不局限于：政府规定的户型面积，开窗个数，地产商老板的个人喜好，当地买房者的喜好，建筑设计师的个人喜好及能力等等。当然还有最重要的，地产商的经济成本。谁不想有个美美的落地窗，但是那玩意儿贵呀。

当然还有一些奇怪的设计，明明可以更好的···那我也想不明白，决策者当时的脑袋是咋长得了···一时没找到奇葩的户型，欢迎大家留图讨论

秦朗伴读

完美户型本身就是伪命题，独栋大别墅是完美户型，南北通透、采光好、房间多、环境佳、卫生间比你房间大，但是你没银子啊😂。所以完美户型是和你荷包相配的。

1：需求不同,选购房子时经常会说：横要长，竖要薄，多房朝南。但是一栋房子它总要分东边户、西边户、中间户，不可能都是东边户。开发商肯定会考虑各个购房者不同的需求，土地利用率，建筑面积大小。千房千面，适合自己的就是完美的。

2：设计考量：假如有完美户型，意味着大家的户型结构都一样，那设计也有最完美的，大家的装修风格都一样，你家我家都一样，美的太单调了。老婆都是林志玲，老公是吴彦祖，真到那时候就不美了，欲望都没了。

我还是觉得别墅最完美😀

璞居设计

老亮告你你太不了解开发商了，开发商盖的每一栋楼、设计的每一个户型在他们的眼中都是最完美的。你能提这个问题，只能说明开发商设计的房型你不满意，当然很多人的想法一定是和你一样的。出现这种情况也没什么奇怪的，下面老亮就分析一下出现这个问题的原因。

开发商在拿到一块地的时候，除了小区环境和外立面的设计，最重要的要属户型设计了。好的户型对于开发商来说是至关重要的，一个好的户型决定了未来是否好销售。开发商在委托设计院设计时重点关注的就是户型，而且会因为一个小小的互相问题让设计人员进行多次的调整。

现在大城市由于土地资源紧张，所以大部分新建住宅都是高层。由于高层的各种管线井、电梯井在很大程度上影响了户型的设计，设计人员还要综合考虑各个户型都要尽量合理，所以就很难设计出让大家都满意的户型。一般情况下，多层的户型都比较好，就是因为限制多层户型设计的因素较少。

即使设计比较复杂，但是最后设计的户型开发商都会认为比较完美。因为开发商考的是什么样的户型和面积更好销售。虽然很多人觉得户型不满意，但是出于无奈也只能购买，所以也验证了开发商眼中的完美。

总之，世界上没有十全十美的东西，每个人的审美观点是不一样的。开房商的完美户型是好销售，购房者的完美是符合自己的要求，而这两者之间找到平衡是很难的。

老亮说房

首先，这世上没有十全十美的户型，人无完人，都有优缺点，户型也没有完美的户型。

开发商设计的户型，政府有规定，不是任由开发商设计。一个新的楼盘，开发商在拿地的时候，政府就有规定，户型配比，商业配比等等。举个例子，一个小区有100套房子，政府会规定，90平以下占比50%，140平以上占比30%，40平以下占比10%，商业配套占比10%，这些在买地的时候就有规定，作为开发商，最希望开发中小户型，因为面积小总价低，接受的客户会比较多，但政府对城市有长远的规划，不能乱来。

目前市面上的户型非常好，我刚看过几个户型，89平可以做成四房两厅两卫两阳台，106平方可以做成五房两厅两卫两阳台，现在的户型跟以前对比简直好的太多，房地产发展的非常迅猛，户型也在不断地更新改进，对于户型，后期的装修设计也是非常重要的。

这两个户型算极品