为了更好地分析预测2020年中国房地产市场，建诚晟业在传统的供需分析框架基础上，将视角拓展至房地产开发企业的主观能动性，从房企的意愿、能力以及面临的环境等方面，综合判断市场发展方向，并从不同企业主体、不同物业和产业形态、不同区域和城市等多个维度进行分析，形成“2020年房地产行业十大预判”，供房地产开发企业、金融投资机构等参考。
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九、产业：企业多元化扩张态势趋缓，回归地产行业本质，追寻商业模式本源
近年来，随着住宅市场增速放缓和市场需求日益多元化，众多房地产企业纷纷加大对相关领域的拓展，产业与地产的相互融合日益显著。但需要注意的是，经过这些年的探索和布局，地产企业拓展相关产业的商业模式已逐渐成熟，对绝大多数企业而言，困难比想象中大得多。
1. 产业园区开发：以华夏幸福为例，产业服务收入看起来很美好但面临账期长、资本运作难度大等困难，产业形成需当地产业基础较好、企业长期投入等多方面因素推动
华夏幸福在开发园区时，与政府通过协议约定收入实现方式，其中土地整理、基建、规划设计等相关收入，按成本返还10%-15%；大头是产业发展服务（即招商引资），按引入企业落地投资额45%返还。2016年起，产业服务收入即因为其高利润率贡献更多毛利，2017年地产销售收入下降超过20%，但产业服务收入稳定增至231亿元，2018年小幅增至239亿元，但毛利率降至77%，且账期较长，前两年对应值分别为185.5亿元和347.4亿元（平均账期超过1年，2018年报提取坏账6.4亿元）。
图：华夏幸福产业服务和地产销售收入及其毛利率走势
注：建诚晟业整理
2. 医养、新能源等：以恒大为例，医养产业资金投入大，严重依赖住房销售弥补资金
恒大以恒大健康（0708.HK）作为其进军医养、汽车等产业的平台，通过与哈佛合作建设“博鳌恒大国际医院”（布莱根和国际医院在华唯一附属医院），恒大顺利进军医养产业。截止2018年底，恒大以“养生谷”为医养业务，已布局三亚、海花岛、南京、云台山等12个城市，当年消费额34.6亿元（带养老服务的房产销售），2019年上半年新增3个城市，未来三年将布局50个城市。同时还以新能源汽车产业获得广州番禺等多个重点区域土地资源。
从实际财务数据来看，房产销售在较长时间内仍是企业拓展多元化产业的主要资金来源。2019年上半年恒大健康的医疗服务收入目前不足1000万元，财务费用同比增长近100倍，主要源于新能源汽车相关投资达到百亿级别，对其短期业绩影响显著。
3. 长租公寓：以该领域首个上市公司“青客”为例，亏损是企业拓展租赁业务的难题
近年，租赁市场得到万科、龙湖、旭辉等众多开发企业的关注，万科集中式公寓的开业数量已突破10万间，链家、华住等房地产服务、酒店等相关企业也纷纷介入。从租赁行业的商业模式来看，轻资产模式盈利主要来自房租差价，利润空间薄，对运营能力要求高；重资产模式对资金和资产管理能力要求高，有赖于租金上涨和REITs等政策突破。
以已经上市的长租公寓第一股“青客”为例（2019年11月5日上市），目前管理9.7万间，2018财年收入8.9亿，但亏损5亿元，2019财年前三季度收入8.98亿，亏损3.7亿元，目前市值不足40亿元，较IPO跌幅超过40%；同时我们也能看到，上海、杭州等多个城市出现长租公寓运营商暴雷的情况，这一行业赚钱的难度可见一斑。
从商业本质上讲，由于租金价格相比资产销售价格长期低位运行，长租公寓的困难在于租户支付能力提升有限与品牌公寓价格预期高之间的矛盾。与开发销售业务相比，租赁服务的业务规模和利润贡献低了几个数量级，预计2020年将有更多的开发企业放缓在长租领域的扩张步伐。
综合以上分析可以发现，各类新兴领域普遍资金投入大但回报周期长，收入多样但量级明显小（与房产销售相比，租金、管理费、金融投资收益等收入低了好几个数量级）。对地产企业而言，应当结合自身能力边界，在业务模式、资金投入、产业协同等方面精细考虑，与相关产业机构联合，尊重相关产业的商业模式本质。对绝大多数地产企业而言，房产销售仍是第一要务，也是向更多产业延伸的起点。
十、风险：战略误判、盲目转型将掉队，无序扩张、节奏不准甚至会导致破产
对更多千亿级企业来讲，在规模扩大后增速下滑的市场规律下，考虑到市场规模下降风险、自身规模带来的管控压力等多方面的因素，千亿企业向更高规模扩张的难度加大。在行业普遍机会不再、市场分化加剧的时代，只有产品能力突出、城市和项目布局合理、金融资本能力优秀的企业才能持续领跑。战略预判和管控水平不足的企业，应时刻关注掉队甚至破产的风险。
与十年前相比，部分销售规模曾经靠前的企业排名明显下滑，战略误判、盲目转型是企业掉队的主要原因：曾经的20强房企中信被并购，复地已退到200名以外；2004年即成首个百亿房企的合生创展，2009年排名17名，2018年进一步降至121名；星河湾、华侨城排名退步超过60位；万达转型轻资产后排名从最高的第6名降至52名；绿城从2009年的第2名降至17名；绿地在2014年曾超越万科，但在2019年，前11月是前十名企业中唯一一家销售额下降的，同时被中海超过，凭借最后一个月的艰苦努力才保住了第六名的位置；曾经同为华南五虎的富力、雅居乐，排名分别下降11和14位。
图：部分房企2018年销售排名与2009对比情况
注：中信2010年排名升至12位，但之后并入中海；复地排名为2010年，华侨城排名为2011年
我们还应看到，曾经的中型企业或者“区域龙头企业”因盲目扩张、节奏不准，甚至面临破产和被并购的风险： 如卓达、证大、三盛宏业、中弘、华业纷纷出现债务违约或破产裁员，最终公司退市或实控人自首等风险事件爆发，盲目扩张（激进拿地）或转向其他产业（文旅、民间金融等投资周期长或被严控的领域）是主要原因。对地产企业而言，拿地与销售节奏把握不准是最大风险，如闽系代表福晟，2017年拿地金额高达810亿元，位列全国第8名，但其当年销售额仅418亿元，排名47位；由于短期内获取土地多但销售排名未能上升，最终资金链出现巨大风险，于2020年初并入世茂房地产。
展望2020年，在以稳为主的总体导向下，货币投放逆周期操作和“因城施策”将给市场带来一定利好，全国商品房销售金额有望增长，但增长更多来自龙头企业主动加大开工推盘和一二线热点城市带动，不同企业、不同区域、不同需求之间的分化将进一步加剧，局部风险可能释放。龙头企业在更大规模层面的竞争日益激烈，未来将面临管控能力、需求多元、城市分化等多方面的挑战。展望未来，房企应围绕土地、资金、客户等核心资源优化策略，地产企业与金融机构的战略协同、合作共生态势将更加明显。
建和城研究中心，由多位在中国房地产行业拥有十年以上从业经验的资深人士发起成立，广泛开展建筑与城市等相关领域研究，为房地产企业、金融机构、购房者和投资人等提供地产研究咨询、投融资并购、财务顾问等服务。
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