房地产行业四大变化
多元化：未来十年，行业发展将集中在商业、办公、旅游、物流、文化、教育等领域等。非住宅投资在2019上半年占房地产总投资的35%左右。许多房企都在发展多元化，万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地等等前二十强前三十强的几乎都在做。多元化有两种做法，一种做法是跟房地产一点关系都没有的跨行业多元化，比如恒大的汽车产业。另一种做法是跟房地产产业链非常相关的，比如旅游地产，康养、养老地产等等这些，这两种方式都是很好的尝试。那么，为什么现在很少有开发商只做纯住宅呢？
第一，从获得土地来看，地方政府在出让土地的时候都愿意加入商业、办公、旅游、文化等，纯粹通过住宅拿地越来越困难了；
第二，从买房人来看，现在人们很追求生活品质，光有住宅但其他配套（商场、学校、旅游资源、文化体育等）不齐全，生活品质很难上去，房子的价格也就很难上去。所以开发商和买房人，双方各有需求。现在开发商都尝试或已经在做多元化的发展。通过多元化发展反而能把住宅这块做大，老百姓来也愿意买房子的时候享受相关的一些设施。这也是一个趋势。
开发集中化：百强（住宅为主）开发商销售份额越来越大，2018年TOP30房企门槛已达1000亿元，未来三年之内，前30强房企的销售额会突破65%，就是我们国内三分之二的房子由这30家开发商生产。
同时要强调，今后中小房企还是会大量存在的，原因在于：
进入存量时代，大面积的大型的几千套几万套的新建楼盘会逐渐变少，城市更新的项目越来越多，城市更新大都是中小项目，而房地产开发其实是一个非常地域化、区域化的产业，所以我们的中小房企也不用悲观，今后仍然有机会，只是要更加专注于自身特色。
房产资产化：现在我国已经有接近20个城市进入了存量房时代，主要是一线城市和二线城市。这些城市的二手房交易已超过一手房交易，因此也更加关注物业管理、资产管理和设施管理。近几年到香港上市的物业管理公司越来越多，这也代表了房地产未来的趋势。我们可以一下在现在的北京和上海，北京四环内很少有新的开发楼盘，上海外环内也很少有新的楼盘。资产管理不仅仅是这个行业未来很大的发展前景，而且会带来大量的就业。
金融化：资金渠道和成本是决定因素之一，私募股权基金和资产证券化发展是趋势。现在国家要去杠杆，其实也是用心良苦。目前国内整个房地产投融资开发，75%是用银行的钱。所以银行这部分杠杆要下降，那下降以后哪部分增加呢？
一个是股权投融资——股权部分的私募基金有关的版块。
第二就是上市。上市分成两部分，我国现在上市只有开发公司上市，随着政策完善和利好，房地产资产证券化这一块会大量的出现。现在房地产上市公司大概有两百多家，以后如果出现了两百多个房地产投资信托基金、REITs上市公司也是很正常的。
地产人的思维转变
- 从关注开发，到投资、开发和运营
现在越来越多的开发商和投资者开始更加关注自持物业增值、盈利和变现。资产管理目前主要的活跃版块包含房地产买卖、物业管理、设施维护、更新和改造、重新出租、价值提升等。基础资产和现金流的质量是不动产资产管理和其不动产价值的关键，不动产管理的具体方面包括租金、租户、运用成本、物业和设施维护、资产评估、资产收购和处置、增加价值和长期规划等。
- 重视自有资金回报率和内部收益率相结合
对项目投资效果进行经济评价的方法，概括起来分为两大类，即静态分析方法和动态方法。
静态分析法不考虑资金的时间价值，比较简易实用，对若干方案进行粗略评价或对短期投资项目经济分析时，可用这种方法。
动态分析法考虑资金的时间价值，主要特点是用货币的时间价值原理将项目方案在不同时间发生的费用和效益，换算为同一时间的费用和效益，这不仅使技术方案本身的经济性分析有了科学的依据，而且使不同方案之间有了可比性。
内部收益率（IRR=Internal Return Rate），是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。
自有资金回报率（记作ROI=Return on Investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。其计算公式为：投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%。往往具有时效性，回报通常是基于某些特定年份，是一种用来表示年度企业综合收益率的指标。
- 投资产品的专注与特色
特别是大中城市，我国房地产行业正在进入后开发时代，即：由单一的住宅开发和销售这样一个模式，逐步进入到不动产资产管理主导的时代。在不动产资产管理领域，有的公司已经早跑了几年。但是大部分公司还在同一条起跑线上。因此，专注于自身品牌特色，将是资产增值、突出重围的关键所在。
- 注重资金的来源和成本
不动产资产管理时代来临，银行、信托等融资渠道收紧，促进着房企在资产证券化领域寻找机会，企业之间的不动产资产并购日益频繁，而ABS、CMBS和类REITs等新型融资模式正在兴起，2018年，房地产资产证券化产品发行规模累计达到2,629.31亿元，同比大幅增长69%。相信接下来的1-2年，将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。
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