華夏幸福公佈了2019年度的經營簡報，沒有意外，也沒有驚喜。
產業園區結算收入、和其他業務（物業及酒店）等繼續增加。
房地產開發簽約銷售下滑，主要是受2018年拿地不足的影響。
在三哥的想象中，一年之前吳向東團隊加盟華夏幸福後，華夏幸福的中長期模式應該是三駕馬車：
- 以產業新城低價獲取土地，同時獲得高毛利的產業服務收入。
- 以商辦運營低價獲取土地，品牌背書，同時獲得高毛利的商業地產收入。
- 以房地產銷售的資金輸血園區建設和商辦自持運營。
一年後，我們來分別看看。
1、產業新城的護城河依舊
產業園區結算收入381億元。
按照多位跟蹤華夏幸福多年的大V的推算，園區結算收入回款 280億-320億之間，這個改善是一個很好的現象，因為園區結算收入的回款低一直是華夏幸福的軟肋。
全年招商簽約額：上半年招商完成1050億，下半年舒城簽了135億的AMOLED顯示項目，南潯一期160億總投資、290億的玻璃深加工項目等項目，“所以全年招商簽約1900億以上沒什麼問題，樂觀點可以看到2000億”。比去年1660億元有增加。
在大背景下，有點逆風而上的模樣。
這一點也說明產業新城模式的異地擴張是成功。產業招商+園區建設+住宅建設的招數，功力還是比較深厚的。
產業服務收入的毛利就不說了，這一點一直是比較高的。
可以說，如果能夠解決回款的問題，園區建設這一塊基本上就非常成熟了。
尤其是在2020年強勢財政大基建的背景下，產業新城PPP業務能乘風再飛一會兒。
2、華夏幸福的確不缺錢了
看兩個現象：
首先，華夏幸福的三季度現金流量表，籌資活動現金流淨額385億元，2018年同期是流出-111億元。一進一出500億。一出，任誰也受不了，一進，任誰也要爽歪歪。
莫怪世人眼皮淺，只認衣冠不認人。
同樣的華夏幸福，披了一件平安的大氅，就不一樣了。
第二點，“2019 年公司取地金額共計 311 億元，面積共計 421 萬平方米，分別較 2018 年增長 204%和 63%”。
有錢了就是不一樣，簡直是天上人間，拿地之猛不可同日而語。
美元債也發起來：
公司1月14日發行的美元債加權平均利率在7.57%，略高於公司2019年度上半年的融資利率7.23%。
按照公開數據，1月1日至1月14日，20家地產企業發了24筆美元債。最低的是龍湖集團的3.375%（2.5億美元，7.25年期）。最高的是金輪天地控股12.95%（2億美元，2年期），華夏幸福算是居中。
3、這一年，吳向東幹嘛了？
2019年，華夏幸福在深圳設立了南方總部。南方總部由聯席董事長吳向東掌舵，主要負責商業地產、高端住宅、康養、長租公寓等新業務。
據稱,華夏幸福南方總部人數已經超過100人，不少原先的華潤高管陸續入職華夏幸福，比如原華潤置地華南大區總經理王笑、商業地產事業部總經理趙煒，以及主管城市更新的原華潤置地華南大區副總經理趙榮等。
除了引入人才，看看吳總2019年以來的其他幾個動作：
8月16日，華夏幸福以58.3億元出售北京麗澤商務區一個商辦項目予平安人壽，同時項目公司將向華夏幸福支付代建管理費和資產管理費。這是第一個管理輸出項目；
9月10日，華夏幸福以116.25億元總價拿下武漢武昌區大型綜合體地塊；
11月11日，中標東莞中堂鎮舊改前期服務商，更新面積達80萬平方米；
12月12日，中標深圳鹽田田心工業區片區更新計劃前期服務商。
另據消息，深圳寶安一宗70萬平方米綜合性用地大概率由吳向東所在的華夏幸福南方總部操盤，該地塊是涵蓋商業購物中心、寫字樓、公寓、酒店的核心區綜合體。
都是吳總的強項。兵馬未動、糧草先行，聯席董事長吳向東在2019年組建團隊、物色項目。
沒有記錯的話，華夏幸福管理層曾經在公開場合表示，新業務暫時不併表，主要將採用輕資產方式進行輸出管理。
南方總部，這是要輕裝上陣、開疆拓土？還是要招兵買馬、另立山頭？
4、一點擔心
融資端放鬆了，不缺錢了，但是華夏幸福的住宅銷售下滑了。
住宅銷售是園區建設業務和未來的商辦業務的輸血機。
這固然與2018年拿地面積偏少有關，或者和公司想要平滑利潤有關，是否也和下面兩點相關：
第一，華夏幸福對住宅業務一直不算重視，2017年底以來的重視是因為融資緊張，現在融資口放鬆之後，依然故我。
第二，吳向東團隊無意介入產業新城的住宅業務，更願意去開疆拓土，而不願意去做一些原先的住宅業務的查缺補漏工作。
那麼，可以多想一步：
是不是吳總團隊開疆拓土之前得到過承諾或者約定：商辦、舊改、高端住宅等新業務和原先的產業新城業務沒有交集，大家各幹各的？
三駕馬車並駕齊驅的希望是美好的，但在這之前都要輸血。
這就涉及到資源的分配了，是形成合力還是有可能在短期內內部爭奪？
畢竟園區開發和商辦舊改雖然毛利高，但都是吃錢大戶。
三哥往好處想：
在當下的房地產業，如果不缺錢，產業新城和商業地產都是極好的生意，王總的老團隊和吳總的新團隊也都是領域內的頂級團隊。
更何況，背後有金主平安二股東，大家不是在一個碗裡搶飯吃，而是做大蛋糕、做新蛋糕，所以應該能一碗水端平，形成合力。
但是兩筆美元債的融資利率某種程度上代表著市場情緒。
我一直以為，華夏幸福就像郭靖一樣，大巧若拙。
也許輸入平安的資金內力，再加上吳總團隊商業地產的基因之後，應該能修煉成為左右互搏的頂級高手。
假想一下，要是再注入恆大碧桂園融創的住宅銷售基因，華夏幸福就完美了。
基因多了，就怕主次不清、走火入魔。
磨刀不誤砍柴工，祝福華夏。
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