最近3年，房地产企业发展的速度明显加快，很多房企进入了"冲刺期"，纷纷向"房地产百强企业"和"千亿企业"发起了进军。这其中有些房企表现十分抢眼，用短短的几年时间冲进了房地产的前列。比如去年四川就有蓝光、领地，邦泰、新希望等四家企业进入百强，上个月刚在港交所上市的江西龙头房企新力控股成立仅8年时间。其中，闽系房企尤为突出，异军突起，成为继京系、沪系和粤系房企后的第四极，诸如旭辉、泰禾、禹州、中骏、福晟等，发展的速度都非常迅猛，成为一支不可忽视的力量。
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房地产企业为什么要在这期间发起冲刺？这是因为整个房地产行业的发展已经到了一个"换挡期"，或者说"换赛道"的时代。经过20年的发展，房地产行业逐步进入转型期（市场成熟期），部分头部房地产企业开始逐步做大市场份额，行业集中度明显提高，头部房企所占的市场份额越来越大。如果没有在这个转型期成长为强大的企业，未来就很难获得足够生存空间。
房地产行业对各种资源的依赖度很高，尤其在资金等方面，头部企业会更加容易获得更多优势资源，诸如政策、拿地、融资等多方面的便利。行业进入重新洗牌的时代，唯有挤进百强名单，乃至成为一家千亿甚至万亿企业，将来才能够站稳脚跟，不惧市场波动和严酷的竞争环境，这就是他们急于长大的原因。现在头部的恒大、碧桂园、万科三巨头，已经逐步向万亿房企进军，有专家预测，未来前10强房企将占领40%以上的市场份额，这是一个非常恐怖的数据，意味着行业寡头时代到来。
前段时间马光远提出了三个20%的说法，也就是说，以后房地产业将只有20%的开发商活下来，80%的会死掉；只有20%的城市有投资价值；只有20%的楼盘值得买。暂且不论后面的两个20%是否成立，但是，在未来的一段时间里面，中国房地产的中小企业死掉80%以上，这将是大势所趋。至2018年底，根据国家统计局数据，全国房地产企业接近10万家，20%的生存率意味着还有2万家房企，真有这么多吗？从目前的行业发展情况看，恐怕存活的数字比这个还要少。
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最近这几年，房地产行业大鱼吃小鱼的现象愈发明显。不仅如此，随着房地产市场竞争的激烈程度加剧，一个大鱼吃大鱼的时代已经悄悄来临。
如果要问近年来，哪个老板最大手笔？大部分人都会想到融创的孙宏斌，近年来融创张开大嘴吞并了很多大项目。比如说，2014年7月，63亿元接盘绿城；2016年9月，138亿接盘联想；2017年1月，150亿接盘乐视；2017年7月，631亿接盘万达；2019年1月，126亿接盘泛海；2019年11月，41亿接盘长江实业；2019年11月，153亿接盘云南城投。融创开启了惊人的买买买模式，被吃进来的都是"大鱼"，不过，此时"大鱼"还没被全部吞并，只是啃掉了大鱼身上的一块肥肉。
而最近在房地产业内发生的一件事，就有点不简单，就是世茂收购福晟的事件，这正是典型的"大鱼吃大鱼"的案例。据有关消息，一周前世茂集团、东方资产计划收购福晟地产股权，按照协议，世茂集团、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4：3：3，收购完成后，由世茂操盘。2018年，福晟集团名列房地产百强第39位，而世茂自从二代许世坛接班后，一改许荣茂的稳健步伐，发展提速，今年第三季度，已经超越龙湖地产，挺进了房地产TOP10。
一家TOP10房企吃掉了全国排名第39的房企，这不算是"弱肉强食"，也很难称得上"强强联合"，说白了，这是一笔收购案，意味着"福晟"或许在江湖上消失。不管是哪个结论，这一模式的开启正意味着，房地产行业一个"大鱼吃大鱼"时代的开始，而2020年很可能将成为"大鱼吃大鱼"元年，开启新时期房地产行业重新洗牌、收购兼并的新篇章。
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为什么大鱼吃大鱼的时代会出现，这背后的逻辑是什么？
首先，这是一个行业发展到一定阶段的必然产物，尤其对于资金密集型的房地产行业来说，这是一个必然的发展历程。随着行业不断成熟，大部分优质资源不断向头部房地产企业集中，一些中小型的房企慢慢就跟不上发展步伐。这种情况反映到行业中，表现为中小房企手头上的土地少了，项目少了，市场份额降低了，竞争力逐步被削弱，慢慢退出主流竞争环境，逐步被边缘化，直至淘汰出局。
正因为如此，近年来一些中小型企业迫于生存压力，奋起直追，甚至不惜动用高杠杆资金让自己超速成长。与此同时，负债率不断攀升，企业快速膨胀引起的工程质量、经营管理、人才团队等诸多问题，由此也埋下了发展的隐患和祸根。一旦土地储备减少、销售业绩下降、资金周转失灵，就容易导致企业出问题。所以，近年来快速成长起来的房企，看上去体量很大，实则是一个虚胖的"胖子"，在角力场上表现出竞争力不足，风控能力差，很容易倒在急速奔跑的道路上。
当行业发展到这个阶段，对中小房企而言，是用稳健派的方式前进，还是激进派的方式前进，一直就是一个十分纠结的事情。稳健派，一步一个脚印，作风务实，但可能会错失行业发展壮大的最佳时机，被别人抛在身后，成为落伍的企业；而激进派发展速度快，但是底盘不牢固，一旦出问题，很容易出现轰然倒塌的局面。
高负债、高周转一直是激进派采用的典型模式。就拿福晟来说，它采用一种叫做"3691"的模式，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、一年收回本金，每三个月一个大步骤，这是何等的压力。2018年，福晟集团与多家金融机构签署了战略合作，所获资金足以支撑其渡过2018年的正常经营，但到了2019年，福晟集团已捉襟见肘，此前就在坊间传出破产、裁员50%的消息。
近几年来，迫于房地产市场集约化时代来临，激进派企业大量增加，而这些企业在快速做大的同时，杠杆越做越大，负债率越来越高，企业存在的风险隐患大增。可以说，很多企业抗风险能力都在快速下降，处在风雨飘摇之中，稍不留神就会造成前功尽弃。
在这个用大资金博弈的商业战场上，最后的赢家会是谁呢？未来的局势风云莫测，市场环境跟行业机会也无时无刻不在变化中，谁也不敢说赢在明天。但是，对于那些快速发展起来的中小房企而言，未来并不轻松，进入百强也并不意味着他们可以高枕无忧，反而只是一个新的竞争与淘汰的开始。有专家曾表示，在目前的百强房企中，至少有1/3企业存在着极高的风险挑战。
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以此同时，那些作风务实、行事低调的行业大佬和资本大鳄，却一直在"深挖洞广积粮"，偷偷积蓄实力，储备足够的现金流，等待着行业一个最佳时机的到来。大鱼吃小鱼，这是市场竞争的一贯法则，而大鱼吃大鱼，却是超常规发展的最佳路径。在房地产行业，越大的''鱼"，意味着好土地、好项目越多，"肉"就越鲜美。趁机低价收购优质资产，让企业实现飞跃，正是那些老谋深算的大鳄常胜的法宝之一。采用这种方式，要比自己开疆拓土来得容易的多。暗处躲着的资本大鳄，正在用敏锐的嗅觉等待着一个血腥时代的到来。
继顶层经济工作会议之后，12月23日住建部工作会议召开。在“房住不炒“的基础上，首次提出了"长期"一词，三稳政策、长效机制、因城施策，环环紧扣，在行业调控持续不放松的情况下，房地产行业从资金、土地到市场预期都发生了明显变化。这样的大背景下，房地产行业"大鱼吃大鱼"模式将开启，不仅那些小虾米、小鱼们生存越来越难，资本的大潮褪去后，一些大鱼难以生存的时代也已悄悄到来。美团王兴在2018年底即兴说过一句话：2019年是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年。也许这句话将会一语成谶。
2019行将结束，2020年的房地产行业将会发生什么，我们拭目以待。而你最希望看到什么呢？不要说房价暴跌之类的话，这不可能，想想别的吧，比如升职、加薪、彩票中奖。来来，就在这儿默默许个愿。
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