用户11387866406

朋友们好！

这样有可能就是骗局了！一栋楼年租正常是28万元，一次性给10年房租只需要120万元，相当于平均每年12万元，这比正常年租少了很多，这个事情大概率就是个骗局。

这样的事情大概率是个骗局

一栋楼正常年租是28万元，一次性给10年房租只需要120万元。这样平均每年只有12万元的租金，也就是说只有正常年租金的42.86%，可以说是比正常年租低了16万元一年，也就是说低了57.1%。

这样的事情看着就会感觉有点不靠谱，这样的优惠幅度之下，大概率就是一个大坑。一般来说，整租10年可能会优惠一些，但是一般不会优惠这么多的。

一般来说整租10年，可能每年优惠20%左右，也还是比较正常的。如果一次性给付，正常情况下，10年给付150万元大概也算是正常的。

毕竟150万元存民营银行5年期存款的话，大概5.88%的年利率，每年的利息可以达到8.8万元。

这样的话，实际上每年利息也达到了15+8.8=23.8万元。也就是比28万元低了15%。

但是如果低于150万元，可能感觉上就有点不靠谱了，一定要小心谨慎。

一定要谨慎调研一下

这样的事情可能就是个骗局，因此，你一定要认真对这个事情调研一下。

首先你要看一下业主的房产证，确实对方是真实的房东。因为，如果你把钱给了二房东的话，可能二房东卷款跑路了，而钱也没有给真正的房东，那么你可能就惨了。

如果对方确实是真实的房东的话，那你也要去房管局等地去查一下，看看这栋楼是否将来会面临拆迁的风险。如果你交完了租金，没几天就面临拆迁，那么也可能是要血本无归了。

还有你还要对这栋楼是否抵押也进行一下调研，如果这栋楼抵押出去了，万一房主还不起钱了，这栋楼可能被债主收走，债主收走房子后，可能还要重新把房子租出去，那么你也可能血本无归了。

还有也要在附近调研一下，周边是否有很多的楼正在盖起来，如果周边有很多的楼房在盖起来，那么可能未来租金是会可能会下滑的。如果你调研发现，现在周围的楼房盖的很多，那么未来可能租金会大幅度下滑，你交完了租金，可能也会吃大亏的。

如果上述事情都不存在的话，你交钱也要谨慎，最好还是一年一年的缴纳，这样看着稍微吃点亏，但是这样做不容易吃大亏。

因此，遇到这样的事情，一定不要想着占便宜，而是要认真调研一下这件事情的可信度，最好是一年一年交租金，这样可能更不容易吃大亏。

综上所述，这件事情大概率是个骗局，因此一定要认真调研，小心谨慎。最好还是一年一年的缴纳租金，虽然看着稍微多一点，但是这样做更不容易上当受骗。

睿思天下

没看懂你的意思。

一栋楼的年租金为28万，一次性给十年应该是28x10=280万元的租金，如果扣除一些所谓的优惠，至少也应该是250万左右吧。

而你现在一次性给了房租120万，相当于每年仅有12万的租金。那无论从哪个角度来看，都是不划算的啊，少了将近57%，这种赔本买卖谁会去做呢？？

我觉得问问题之前，你需要交代清楚几件事，这样才能够更好地帮你分析：

第一，你的所谓一栋楼是房产，还是商铺，还是办公楼？并且处于什么城市！

第二，你所谓的一栋楼的价值是多少，几百万，几千万，还是几个亿？

第三，你所谓的一次性给予十年房租120万，是一幢楼的，还是其中一间房的？

我认为，这些条件都没有交代清楚，怎么可能给你一个专业的答案呢？

因为商铺，房产，办公楼的租金回报率，以及投资的判断因素都是不同的。就好比商铺看的是租金回报率，房产看的是升值率，而办公楼其实看的是地域性和目的性。

所以，具体情况具体分析，没有具体数据和实际条件，也就没有什么可以分析的了。

琅琊榜首张大仙

一年年租28万元，十年年租280万元，现在一次性给十年的房租120万元，那么你节约了多少钱？简单的计算就是280-120=160万元，但这种算法没有考虑到过资金的时间价值，显然的是，资金是有价值的。

1、28万元：一年固定投入28万元，连续十年，这类似于企业年金的缴纳方式，我们按照4%的年利率计算，这笔投资真正的成本为：28万*(1+4%)[(1+4%)^10-1]/4%=349.6万元。

2、120万元：一次性投入120万元，我们仍然以4%的利率计算复利，则这笔投资的真正成本为：120*（1+4%）^10=177.6万元。

也就是说真正按资金投入的时间价值计算的话，这笔房租能省下的钱达到了172万元，那么房东会这么大发慈心给租户节约这么多费用吗？

真实

并非说这种情况就都是诈骗？有两种情况下，房东是会真的将房租下降到这种低位的：（1）房东急需使用一大笔资金用于应急周转，这种情况下别说是降租了，甚至卖房都有可能；

（2）该栋楼周边房租最近几年呈下降的趋势，且房屋的出租率不断在下降，房东自身预计未来房价会有较大幅度的下降，因此提前降租锁定未来十年的收益。

虚假

存在真实的情况下，虚假的同样也有可能，且虚假的概率远远大于真实，虚假的情况下有以下几种可能：

（1）对外负债：该房子已经抵押给民间借贷之人或者房主目前身背巨额负债，且债务都即将到期，打算提前捞一笔钱跑路。

PS：如果是抵押给银行这类正规机构的银行会让你签订一份协议，承诺在银行实现抵押权时不得以租赁权阻碍或者干扰抵押权的实现，所以正规的抵押，你肯定知道。

（2）二手房东：现在这个社会，很多房子都是二手房东转租，一手房东因房源太多或者图方便，不少直接把整栋出租给二手房东，二手房东在逐户出租出去，如果说二手房东与一手房东签订的就只有一年或者三年约，此时二手的转租你十年，到期二手房东跑了，一手房东仍然可以收回这个房子，所以租赁时一定要找一手房东签约。

总结

如果没有特殊的情况，远远低于市场的价值的出租，那么肯定是存在猫腻的，在租房之前一定要多加调查，以防被骗，千万不要贪图小便宜。

鲤行者

一栋楼年租金28万，若一次性交十年是120万，比十年市场价280万整整低了160万，做这样一个二房东生意是否可行？需要从以下几个方面进行判断。

1.投资收益分析。

假定楼主所言能够实现，我们计算一下投入和收益如下：

投入：120万，以及可能因为装修、维修需要的支出，假定年2%，即2.4万。

收益：年租金28万，第一年收益率28/（120+2.4）=22.88％。同样，第二年收益率也是22.88%，同时，因为第一年收到了28万租金，该租金拿去投理财，按5%收益率计算，那么第二年收益是28+28＊5%=29.4万，故第二年真实收益率大于22.88%。以此类推，后面的收益会越来越高。

从这个角度看，这是一个很好的投资项目。

2.风险分析。

作为投资，除了考虑收益率是否达标，另一个重要的事情就是项目本身可能出现的风险，到底与收益率是否匹配，但无论如何要牢记：高收益一定匹配高风险。

那么，这个项目的主要风险有以下两个：

风险一、这个年租金收益是否可持续？

租金的收益分析是本项目的重中之重，如果租金没问题，甚至还有上涨趋势，那么项目出问题的概率会很低。

租金收入主要考虑该楼的地理位置，是不是一个相对容易出租的地方，交通如何，饮食便利吗？另外还需要考虑人口因素。

风险二、房东这么大让利的真实原因？

这个项目的收益率表面看起来确实还不错，那么如果房东在不着急的情况下，为什么将房子以这么低的价格出租？该问题需要进行一定的调研工作，以确定不存在法律风险。

总体而言，对于这个项目的投资收益率是不错的，如果对以上两个风险分析之后认为没有太大问题，那么可以作为投资项目考虑。若想分散风险，可以找合伙人共同投资这个项目。

大南山伯爵，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流！

大南山伯爵

具体的投资收益/融资成本是可以计算出来的，实际上就是一个简单的内含报酬率（IRR）计算。算出来投资收益/成本是19%。根本不用去算这么多有的没的。

不知道您是出租房子还是租别人的房子（房东还是房客），如果是出租房子（当房东），那显然是不值得这样做的。如果是房客，有人提出这样的合同，在调查清楚市场真实租金的情况下，当然是可以做的。回报高达19%。

首先，向朋友们介绍一下内含报酬率概念。内含报酬率概念是用来衡量一个项目的盈利能力。他的思想比较简单，就是计算出我现在投资一笔钱，未来若干年每年收回一定的利润，我的回报率是多少。

最简单的例子，我现在银行存了一笔钱，告诉我明年给我利息5万和本金100万。然后问利率是多少。计算方法就是100*（1+X)=105，解方程X=5%，这样算出来利率就是5%。

这项租房实际上相当于先投入120万，随后每年收到28万（把租入的房租再转租当二房东的收益）。

用excel的IRR公式，计算出回报率19%，具体公式如下：

所以相当于120万，做一个长达10年，每年回报率高达19%的项目。如果数据属实，那么当然是可以做的。

财经多知道

正所谓“事出反常，必有妖孽”。不开玩笑的说，这个房东如果精神正常，脑子没进水，那么可能会出现如下问题，考虑清楚再做决定：

一、 房东是二房东。你知道这个房子一年应该租28万，那么房东应该也知道一年能租28万，但是非要十年120万租你，很显然是缺钱，或者跟需要120万，那么他是不是二房东呢？这样您租了1年，真房东来了，赶你走，你就是120万租一年啊！这个问题，最好是看看产权证是不是这个房东的，如果是本人，那么这点可以忽略了！

二、 房子被抵押。你最好是去房产部门查下底档，看看房子是否被抵押过。一旦房子被抵押过，那么法院来执行的时候，不管你用几年，也不管你签了几年合同都没用的，只能但是没收当时滚蛋，为了没有这种损失，去查下为好。如果个确认无误，pass！

三、 房子已出售。房子已经卖了，但是房东返租过来，这个查底档也是可以确认的，不再赘述。

四、 房子要拆迁。这个房子划入到拆迁范围，那么他先用你120万的租金做别的，不拆对他没有损失，拆迁了，给你退回钱就好了。如果你的生意是要大装修并且长期经营的，那么你也考虑好值不值得投入。

五、 房子是凶宅。因为有些房子一旦成了凶宅就不好出租了，所以房东没办法，忍痛低价出租。这个你可以问问周围的店家，或者中介，就能知道是不是。如果介意就不要租，如果不介意，租也无妨。

综上，如果这些问题都不存在，他还真就这麽便宜，你又正好要长期经营，大面积装修，那么这就是专门为你准备的天上馅饼，抓住这个机会就好！但是我再唠叨一遍，事出反常，必有妖孽。一定一定想好了再出手！

流星家

我认为：如果这栋楼没有违建强拆风险、债务质押风险的话，是值得投资的，我们不妨算一笔账：

10年房租120万，平均一年12万，而现在正常租金是28万，即便是算上120万的利息成本（我们就算存银行利息5%，一年就是6万的利息），这中间还是有近10万左右的房租差价，不论是自己租下来经营，还是当二房东转手租给别人，都是有利可图的，所以，我觉得还是可以试一试的！

当然，在这里需要特别提醒的是：这样做有利可图的前提是它没有违建强拆风险和债务质押风险，如果是违建建筑或者这栋楼已经被房东贷款质押给了多家银行或者债主，那么租下来就风险很大了，可能无法正常经营，120万的租金可能也会打水漂，所以，在租之前一定要调查清楚，如果你没有人脉调查到它的真实情况，那还是不要贪便宜冒这个险！

以上是我的个人观点，仅供参考，欢迎大家留言讨论~~

K涛资本

这个很划算！首先算成本，正常28万一年，按照1套每年2万8收益应该有10套房，10套房的租售和管理至少要1一2人，每人按5万一年，10年成本1人50万，2人100万。利息按5%计算，一年就是6万，10年就是60万，把利息算上，应该超70万，如果把每年利息再投入，应该超70万。设备更新成本，每年投入2万，10年就是20万。这已经可以抵消少收的160万了，如果中间有人退租，断档期无收入，或因其他不可抗力，肯定是120万十年更合算！就算是1个老板租来做办公，也有可能中间退租出现断档更不合算。

云山远上

如果是我，我会选择后者。尽管10年总租金少好多，但我可以用这120万去投资，可能赚的更多。

但作为普通人，还是选择前者。因为前者在10年内有收益28*10=280万元，即使按平均每年有2个月的空挡期，也有280*0.8=224万元的收益。况且以后租金会涨，收益会更高。

金丘说今

我个人谨慎的态度！理论上来说，年租金28万元，十年应该是280万元。此时，只需要120万元，连正常租金的一半都不到！你自己不觉得很反常么，即便是“打折促销”，也没有可能一下子少这么多吧！

遇到，这种“天下掉馅饼”的事情，你不得谨慎、谨慎、再谨慎一点么

首先，有可能遇到二房东“转租”的陷阱

这种“租房”套路，现实生活中屡见不鲜！

举个例子来说，真房东与二房东签订15年或更长的租房合同，但并未实质性支付房租。然后，二房东再以较低的价格转租10年给你。由于有手续齐备租房合同存在，很多人并不会过多怀疑的！

过两年，真房东会以二房东，未及时付房租、且拖欠时间过长为由，强行让你搬离的！此时，茫茫人海、你又到哪去找二房东呢！即便是去打官司，也是比较难处理的！

其次，房屋已抵押（或出售）

这种情况，也是有可能存在的！比如，房产已抵押（或出售），现在返租给你，而且签订的还是十年合同！未来，万一债权人起诉、法院来执行房产！此时，房东或许已经是老赖、无任何资产可言，你又该如何追回损失呢！

第三，房屋未来可能会拆迁

如果，房子已经纳入拆迁规划，但并未明确何时拆除！此时，房东将房子以较低价格出租十年，先“忽悠”120万资金，进行周转使用！

未来，如果房子顺利拆迁，无非是给予你一些补偿而已！如果，暂时拆迁不了，房东也没有任何损失不是！更何况，120万元，哪怕是存银行，每年差不多也有4、5万的利息呢！

总之，遇到这种反常的事情，一定要留个心眼，多加谨慎才是！如果实在摸不清楚情况，宁愿不租、也要提防可能的风险！毕竟120万，并不是个小数目，切勿贪便宜，小心一点为好！

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關鍵字: 一栋 房租 财经