二手房交易中，賣方相對強勢，通常採取實收的方式，所以，很多人認為賣房子應該很簡單，其實不然，賣房子也不是一件簡單的事情，甚至賣房的流程比買房還要複雜，其中更是可能面對各種問題。那麼，在賣房的時候需要注意哪些問題？賣房時要規避哪些風險？
01掛盤委託
掛盤委託。掛盤是賣房子的第一步，此時中介公司要求籤訂委託協議，有的中介會建議簽訂獨家委託，顯然獨家委託的意思就是僅委託該中介銷售自己的房屋，而非獨家委託則可以在所有中介公司掛盤銷售，這個時候，需要根據自己的實際情況及需求權衡其中的利弊進行選擇。而委託不等於全部放權，要明確委託期限，在進行賣房的時候慎重全權委託，尤其是關於成交價格等，否則很容易未經業主同意，受託人自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意願執行。
02報價
在銷售房屋時，要對價格有一個合理的預期，往往有的業主對價格期望值太高，出現了盲目開價的情況，陷入物業難以銷售的窘境，而面對中介帶人看房多方挑剔，之後壓低房價又不知所措。因此，業主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業的價格。如果不確定，可以多跑幾家中介去問問，多瞭解同小區同戶型的售價情況、近期成交情況，同時根據交通狀況、地理位置、建築年代、建築質量、建築形式、房型結構、社區環境、生活配套、物業管理、房屋樓層、朝向、面積、戶型、景觀、饋贈物品、未來幾年市政規劃或其他外在因素等幾個方面綜合考量評估，然後綜合合理報價。
03中介套路
賣房子，找一個靠譜的中介公司是很重要的。有些中介為了壓低價格賺取其中的差價，會先付給賣方一些定金，所以在賣房的過程當中千萬不要輕易收取定金；有的中介會用虛假買家簽訂虛假合同，從而達到銷售，甚至賺取差價的目的；有的中介通過虛假購買意向報價，左右賣方預期，從而達到操縱市場價格的目的；對此，賣方應當多對比、多瞭解在售和已實際成交的同戶型價格，合理設定預期，另外定金收取不宜過低。
04謹慎交鑰匙
在進行賣房的過程當中比較麻煩的就是看房了。不留下鑰匙，每次中介帶人來看房時，業主都要花費相當的時間和精力。如果留下鑰匙，又可能因看房人次多、中介帶看管理不善而導致房屋有某些損害，若有家電或其它貴重物品，更存在被盜風險，所以在交鑰匙的時候應當謹慎，與中介達成一定的共識，最好籤訂書面文件確認。
05簽訂合同
合同約定一定要明確，不要留空白。對於賣方，應當尤其注意成交價格，各種收款時間節點的約定明確，交易流程必須與房款支付掛鉤，確保房款的收取。這裡我們重點強調一點，現在常見的二手房買賣合同中常常約定資金監管的金額可以不填，則按銀行審批為準，這一點會給賣方收款帶來不確定，也會由於買方高貸或實際申請貸款金額與商談不符等給賣方收款時間及金額等帶來不確定性，應當注意；另外，對於買方不能正常取得銀行貸款的後續安排也應當注意在合同中進行明確的約定，否則都可能延長交易時間，從而導致收款延後或收款風險。關於簽約，還有很多注意事項，具體可參照我們前文《二手商品房交易簽約注意事項》，必要時可尋求熟悉二手房交易業務的專業律師幫助，明確合同的細節，確保自己的合法權益。
06定金收取
定金是買方為確保契約履行，交付賣方一定金額的部分房款，具有契約上保證的效力。賣方收下定金後，若買方反悔，則賣方有權沒收定金；反之若賣方反悔，則必須雙倍退還。所以，收取定金的時候一定要對定金比例進行把握，不宜太少。另外，目前在二手房交易中，很多中介公司會要求由自己保管定金，賣方對此要慎重，因為，此時可能會發生房子賣了，定金轉為佣金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。更有甚者，一些小的中介公司還可能捲走業主的定金關門跑路。所以，賣方應當注意儘量要求定金直接收到自己的賬戶，即使中介公司監管，也應當簽署協議，明確定金釋放的條件和時間，另外，注意選擇口碑好的的中介公司。
07贖樓公證
如果賣房人所賣的房子尚有按揭貸款，且個人資金並不充裕，此時就需要贖樓，在深圳，有很多大大小小的擔保公司做贖樓業務，如果辦理贖樓一般擔保公司會要求辦理委託公證，由於委託公證事項涉及到賣房辦理的各項手續的全權授權委託，這時候就需要找口碑好，大品牌的擔保公司，以免擔保公司未經賣方同意將房屋過戶等損害賣方利益的事情發生。對於此，賣方應當關注交易的進程，與擔保公司保持溝通，對於賣房過程中諸如收取定金、購房款、過戶等重大事宜應自行辦理或到場監督。
08貸款承諾函
簽約時，買方通常只支付首期款，餘款待過戶後由銀行支付，因此，業主辦理過戶手續前一定要取得銀行的貸款承諾函。但另一方面，如在房屋過戶後、銀行放款之前，買方取消了貸款，或買方不辦理抵押登記，則銀行自然不會再放款給賣方，故即使買方取得貸款承諾函，賣方也應當注意關注過戶後的進度，敦促買方及時抵押，以及銀行放款。這些都可以在合同中明確約定。
09租賃解約
我國《合同法》規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。” 出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的3個月內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。如所賣房屋有租約存續，賣方應提前與承租人溝通好相關事宜，並如實向買方披露，以免由此造成自己違約。
10交房
簽訂購房合同，並不代表交易的完成，如果過戶手續尚未辦好，而買房人卻想讓提前交房，為了避免在過戶期間出現問題，賣房人應該謹慎交房。由於房屋的現居者權益優先，若提前交房發生糾紛就很有可能會帶來一些不必要的損失。
以上是賣方在賣房的時候需要注意的事情。在實際的賣房過程中，即使買賣雙方前期溝通友好，由於交易過程中一些不確定因素髮生可能涉及到雙方各自的利益，也不可能避免產生各種糾紛。所以，要想不吃虧，賣方還是要多多瞭解，提前準備。減少糾紛最好的方法是提前溝通清楚，並明確約定在合同中，雙方責任明確，按約辦事。
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