理财迦

200万的资金现在购买房产并不划算，回报率并不高，普遍低于5%。如果是十年前、二十年前就值得投资，但是逝去的时间是不会逆流的。为什么说200万的资金出租划算呢？40岁就干不动了？

一、200万的资金现在认购门面并不划算，综合理财更为合适。

现在很多城市的房产认购起来，需要大量的资金，很是不划算，并且综合的回报率普遍低于5%，甚至连3%都没有。如果说自己买一套门面做些小生意，还是可以进行养老的，要是单纯出租，比较不合理。

店面的价格太贵，200万的资金，可能仅仅只能付个首付，还有后期的月供呢？就算是买一套小的门面房，也是需要大量的资金，对于养老来说，十分划不来，资金绝大部分投资在不动产上，每年的回报率仍旧有着不确定性存在。

那么，怎样才是合理的呢？留越多的资金越是合适。虽然不建议认购房产，但为了避免市场风险，投资房产的比例不能超过资金总价的三分之一也算是合理。但要使得综合年化收益率能够达到5%以上，如果达不到，就干脆不要投资。因为现在金融市场中的理财产品，很多都能够达到5%以上的年化收益率，200万的资金一年的利息收入能够达到10万，养老也是可行的办法。

二、40多岁就干不动了？有些80岁还在一线，需要继续努力。

40岁，正是要人脉有人脉、要资源有资源，干事的年纪，应该是更为积极的工作才对，而不是消极对待。如果现在就不干了，就算200万的资金能够现在养活自己、养老，但是十年后，200万的购买力只相当于现在一半，而再在50岁的时候努力，就太难了。并且子女结婚之类的都需要资金，未来可能面度的问题会更大。所以，40岁应该更为积极的工作才对，而不应该干不动了。

厚金说

200万可以买一个年租10万元的商铺养老应该不是问题！拿到租金的前几年再买个医疗保险就万无一失了。

我有个朋友老婆做小生意的缘故，他偏爱商铺，九七年起积少成多，没钱时买小的，有钱时买大的。镇里的最低的年租金一万八，市里最高的年租金六万。他不是有钱人，每次买商铺都是付首付十年还清，至今仍然有贷款，但是他坚持买。多一个商鋪相当于多干了一份工作，多打了一份零工。

买商铺不要看商铺大小，要看地段与租金。能租出去才是硬道理！

不要考虑贬值问题，最多多几年回本，买商铺会避免坐吃山空！

别急下手，多走走多看看，买二手的手续费近总价30%这一点要考虑一下。

放心去运作吧朋友！

喧石

我们可以把这个问题分成两个问题，这样就更加清楚了？

1，投资商铺值得吗？

2，提前退休需要具备什么条件？

01，商铺的投资价值和风险

过去我们常说一铺养三代，但那已经是过去式了，现在投资商铺要非常小心谨慎。

我自己在广州有两个商铺，一直收着不错的租金，我也是从买第1个仓库开始实现财务自由的。

但是从去年开始，租金就没办法在网上加了，反而开始有点下降的趋势，所以去年年底我果断的卖了其中一个。另一个可能也会在近一两年之内把它卖掉。

现在的网络经济对实体经济冲击挺大，而这几年本身整个经济环境就不太好，所以商铺的投资价值也在下降。

而且很多人并不知道商铺的租金收益率是怎么计算的？商铺租不出去的时候，管理费是硬伤。不但收不到租金，还需要自己付管理费，所以我们在计算商铺的租金时，一定要考虑空置期。我计算租金收益率一般用10个月的租金来计算。

另外转让的税费一定要注意，即使可以转嫁给下家，但实际上这个税费太高了，必定还是会影响转让的价格。

此外，规划的变化，人流的变化，一些大型购物商场的出现，都是很大的变数。

我曾经在前段时间的一篇文章里面详细的论述过。6月24日，头条号发表的。你也可以关注我，在后台菜单里找到。

02，提前退休

既然用200万购买商铺不太靠谱，我们有没有其他方法可以提前退休呢？

实际上提前退休就是财务自由的一种，但是真正的财务自由，很多人都不太懂。

财务自由并不是简单的，拥有大量的财富，并不是成为一个有钱人，千万富翁，亿万富翁。罗伯特清琦，所写的系列作品中，财务自由就是被动收入大于正常开支。在这个定义下，一个普通人，追求财务自由也不难。

如果我们有200万的现金，而又生活在一些中小城市，完全有可能实现财务自由。

把这些钱放在银行买理财产品，一年4.5%左右的收益率，一年有9万利息，一个月有7千多元。应该够用了。

如果以200万的资金，我们可以考虑做成组合，那收益率会更高。

保守的方式中，债券基金的收益率比银行理财产品略高一点，大额存单的收益率也比银行理财产品高，这都是偏向于安全的理财渠道。

也可以把其中部分的钱投资到基金里面拉高整体的收益率。

具体的组合，需要更多的资料，在此不展开了。

03，小结

40岁还太年轻了，做好投资理财的安排之后，就可以实现财务自由了。不需要完全退休，可以从此之后为了兴趣，为了爱好而工作，或者创业。

我都45岁了，还在连续创业中。共勉！

财说得明白

晕倒！40多就干不动了？汗颜！！！为什么现在的人稍微有点小钱就想着退休养老了呢？对于男人来说，40岁正是人生顶峰，你应该要有自己的追求，不应该想着退休！我今年60岁了，还战斗在市场第一线帮助企业做营销策划，我甚至觉得自己好像才20岁呢呵呵！

不过人各有志，我也不能强求你一定要像我一样！但你有200万，买一套小门面房靠出租养老，实在是一笔不划算的生意，因为房租一年能有多少？你的生活能考这点房租能养活自己吗？再说，我相信你不会只是一个人，应该还有家人吧？

我倒是觉得与其门面出租，不如自己干点买卖，反正门面是你的，运作成本就会很低。如果你嫌累不想干，完全可以请一个管理人才来负责运营，你做幕后老板收钱就可以了。200万的门面房，做一个餐厅绰绰有余，没必要大材小用！这是我的建议，希望你能有所启发！

我是财经领域创作者沈坤，欢迎喜欢我作品的朋友关注我的头条号，我努力贡献更多佳作！

沈坤

先说40岁养老的确有点早，可以去做些自己喜欢的事情，200万买个商服出租我其实不太赞同，首先还要看你是在哪个城市。

拿我在哈尔滨举例，哈尔滨一套200万的商服买不了多大不说，现在生意都不好做，好位置商服贵，位置一般的还不一定能租出去。商服按20年返还来说，200万的商服每年租金至少要10万元，但是不一定总有人能租，假如200万放理财的话每年10万左右几乎都能拿到的。

可能很多人说买房子可能升值，但是现在商服出售都是比较难的，而且买房子去做投资升值，贷款付首付是比较合适的，全款真的不建议投资风险太大。

还有如果只是有200万，还是比较推荐银行理财，如果家里这200万是刨除各种费用之外额外的钱可以考虑投资，但是现在投资房产还是有些风险的特别是投资在商铺。

正规专业评论员

我自己有两套门面房一套是在上海，一套是在苏州。而我是一个地道的上海本地人，所以对于这个方面可以给你一些建议！首先我想说的是40岁养老真的有些早吧，而且200万的资金是很难买到一套比较合适的商铺的！要知道现在电商的冲击挺大，对于商铺而言，好的不便宜，便宜的没好货，所以说要买到好地段的商铺是需要一定资金门槛的！！

我目前的两套商铺都是7个点以上的回报率，也都是几年前买的，但是就目前来看都是以租还贷阶段，少有余额！所以如果你用200万作为首付去买一套商铺的话，我认为还是有不错的回报率的！记住，现在买铺子一定要买新铺，底商，自营，能重餐饮以及沿街的！而买入的铺子必须满足两个条件就是：1、每年7%以上的回报率！2、每个月的租金能够抵扣房贷！！

以200万首付，200万贷款，10年期来看，每月的还款额度为22000，一年也就是26.4万元！那么你的租金就必须大于这个数字，才算合格的商铺，以一套400万的商铺来看，一年28万的租金回报是比较合适的，且合格的！

记住，商铺是靠养的，不可能马上买入就给你带来较高的收益！而如今好的商铺门槛很高，200万全款是很难买到7%以上的回报率铺子，因此如果你想卖商铺投资，甚至是养老的话，可能40岁不容易实现，至少要等到45-50岁，把商铺贷款还清了才行！不过如果现在投资，到那个时候一定是比许多上班族过的逍遥自在的！虽然说商铺一铺养三代的时代结束了，但是一铺养一代没问题，其次，投资本来就是投于未来的一项举措，10年前电商来临冲击了实体，谁知道10年后实体会不会卷土重来呢？？因此有能力，有资金配个1-2套没问题，不过200万的资金来看，40岁养老早了点，如果不投资，容易坐吃山空！

如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。谢谢您们的支持。

琅琊榜首张大仙

才四十多岁，若只有两百万。即要求稳当，又要适合发展，目前买门面房可行。但要注意几点：

第一，要选择独立临街门面。所谓产权式商铺，返租式内铺、公寓等全不要选择，因为这些物业，即使产权是你的，但在使用时，你很难完全做主。因为你的资金也不算多，也许就只能买一间独立小门面，所以别贪便宜买些不能完全做主的物业。

第二，目前门面的租售比都不高。由房东交的各种商业门面出租税却很高，将近为租金的四分之一。所以真正到手的租金，大约能达到本金年收益率4%，己算不错门面了。

第三，看到这，会有人说，这收益不如银行买理财，至少年率5%，轻松又方便。比出租门面又省事，还没断档期。这话说得没错，但因为你的年龄才四十多岁，按当今中国人正常寿命来推算，还有一半人生路。现在你若全盘放进银行吃利息，目前按大额存单年率4.5%算，每月收息7500元，够生活。但随着物价涨幅，这点本金，无法抵御后半生通货膨胀的。所以赞同你买门面的观点，物价上涨，租金也可相应上涨，比完全存银行能抗风险些。

第四、鸡蛋别存一个篮子。二百万虽不多，但也统筹规划为好。不知你在几线城市，我只能将自己生活的贵阳市打比方。从你所言，四十多岁不想做了，估计属自由职业者。首先，最好为自己买份社保与医保。至少交满十五年，到六十岁，不仅有份固定稀饭钱，还可解决大部份住院医疗。

所以，建议五十万留出，存银行或买年率6%以内的理财产品（利率高的风险大）。每月利息可完全支付社保费用。

剩余一百五十万买门面使用。这资金面，最好买小区底商。贵阳市住宅小区独立门面现在约二万五一平，一百五十万可买间五十平左右的（加上税费等）。出租纯收益，每月五千元左右，若你生活简单，也够生存下去（贵阳市月收入五千以内的人也不少，也都活着的）。

你若需养家小，这些收入绝对不够。劝你买小区独立门面，就方便自己经营。有负担的中年人，只有两百万本金，还是不能歇气的。有间自己的小区门面，夫妻俩可共同经营家常菜小饭店、火锅店、洗烫店、药店、五金店等，网购也冲击不了多少的生意，还给夫妻俩提供长期就业岗位。（现实实例：楼下小吃店不足五十平，夫妻俩租的门面，自己打理，没请帮工，还养着仨个读书娃）

最后，提醒选门面时，不一定选大马路上，但一定要选小区住户出入步行必经之路。记住是步行必经，不是车辆必经。有条件的话，选择优质中、小学附近的小区门面。因为这类小区，即使破旧，入住率都会很高。户主不住，学生家长也会租住。房不空置，入住人流量固定，生意就有了。

啰啰嗦嗦讲这么多，是因为我也是四十多岁（近五十）的无业人员。从四十岁起，按灵活就业人员身份，自费缴纳社保医保（自己选择平行档，今年每月交1400元）。当决定闲赋居家养老时，办下的最后件事，就是垫起脚尖，拼全力在所住小区，购置下间小门面。现出租出去，每月收取的租金加上别的投资收益（包括大额存单利息、银行理财产品收益等），也勉强够我生活。

当时买这间门面时，还借了点钱，有些曲折才买下。有朋友不理解，即然当时，我也可通过别的渠道利用现有本金收息生活（存银行），为何还这样费力去做？

我坦白的说：当这间门面到手后，我才踏实的归家养老的。因为它才是我进可攻、退可守的生活保障。

以上实言，供君参考。

城镇户籍打工者

200万，理财的话，5%收益，一年10万，养老目前问题应该不大。

关键是，怕以后啊。中国这种状况，10年前200万在上海能全款买一套房了，现在200万只能交个首付。如果10年前你开始理财，每年10万的收益，到现在不过100万收益，加上本金300万，还是不能全款买房。这说明，购买力下滑了，如果长期来看，光靠每年5%的收益还是跑不赢通胀的。

如果每年收益10%，一年就是20万收益，10年200万，加上本金就是400万，这点钱说实话要全款买房，就只能郊区了。但是10年前，200万可以在市区全款买套房的。毕竟07年那会上海房价只有1万多一平，现在都均价都五六万了。

10%的收益都赶不上房价涨幅，只能说，过去10年房价涨速太快了，可以说碾压任何资产的收益。

但是，未来呢？我觉得未来10年房价很难再复制过去10年的收益了。

今年的状况，我觉得固定收益产品比其他投资更靠谱点，股市也可以考虑，但是你得有金刚钻才行。商铺投资，今年恐怕也要受到经济的影响了。所以，这个阶段，我认为5%的理财收益也是可以接受的，但是，一定要注意资金的安全！

赵冰峰财经

虽然很残酷，但是必须告诉你，200万想安全退休，不可能。

安全退休需要什么条件

1、至少一笔被动收入。被动收入是指你只要投入少量精力，就能持续得到收益的收入，比如房租，知识产权收入等。而且这是作为你退休的主要经济来源，所以这个收入首先要非常稳定，其次要保证你能享受到一定的生活水平。

2、一笔流动资金。退休的人一定要为自己预留充足的流动资金，以应对生活中的一些突发情况。

3、至少一笔保险。在国家提供的基本保障之外，你还需要有商业保险作为补充，特别是医疗保险。

4、一笔教育基金。如果你有孩子的话，就算你不准备为他留下很多财产，但最起码，你总得供他读完大学吧？

5、父母的养老基金。不知道你父母有没有养老保险和医疗保险，不过即使有，你也需要给他们预留一点钱作为养老资金。因为老年人的财政非常脆弱：疾病随时会来，谁也不知道要往医院撒多少钱；随时会失去生活自理能力，现在有钱也不一定能请到好的护工。

你具备什么样的条件

门面的租金回报率一般也就在5-6%左右。200万的门面，年租金10万出头。这些钱勉强够你现在的生活。但是只有这样一个门店，恐怕撑不起你未来几十年的退休生活。因为随着城市范围的扩大，中心的转移，门面的收益率也会发生变化。

其他条件不知道你有没有，如果都没有，就不要想退休的事情了。

建议

40多岁还是一个年富力强的年纪。如果你觉得目前工作太辛苦了，可以给自己放一个假，然后再去找更适合自己的工作，哪怕赚得少一些，也比完全退休更实际一点。

阿呆迷

蒋老师观点：还是不建议你这么做的。两个方面200万投资门面单靠收租能不能养老，是难以做到的40多岁的年龄退休后的消费的。40多的年龄还是处在一个比较壮直的年龄层面的，建议多干几年后在考虑退休问题。

200万购买门面的利与弊

购买面门首先要考虑的就是门面所在的地理段位，购在大城市中，门面价格高，但租出率不会太低，租金可观。购在小县城中，门面价值不高，但出租率低，租金收入也不高。

在大城市中购买门面，单靠200万是难以购到一家地段好，人流量高，有可观的租金收入的。一般来说投资商铺门面的一年的租金收利率要达到7%，才算是一次成功合理的投资。加上刚够完门面是难做到马上出租出去，收入租金来扣去管理费等其他费用的，而这段时间的空置，所产生的费用还是需要你自己去垫付的。而购置完门面后的繁忙找租户，谈合同的生活显然不是你想要的退休养老生活。

在小县城中购买门面，靠着200万是可以买到间面积较大，地段也有着一定优势的门面。但如今小县城中的年轻人大多都往大城市里跑，拥有一定消费能力的人流量都不在留在小县城之中，所以也就会导致，面门出租率低下，租金收入也不高，甚至会出现一年内连换两三个商家租户的情况，其中所产生的收益或许还不如银行定期存款的理财产品，以及稳定性。

加上如今电商行业的冲击，许多的实体店生意都大不如从前了，许多店铺都因没生意付不起租金而关门倒闭，店铺就开始空闲在那，产生不了任何的收益。从而使自身产生资金亏损。

40多岁退休的弊处

40多岁还是处在一个正值壮年的时期，有着许多精力，去创造更加可观的收益。如果使因为工作上的无趣或烦恼，可以考虑休息一段时间，或者做些轻松，压力较小的副业，产生其它的收益。40多岁还处在对事物还有较高的兴趣，消费的水平不是单靠一点租金就能满足的地步。有事做，生活才有充实感，不然后面无所事事的空虚感会使一个人废掉的。只有达到了真正的退休年龄，心灵层次到了一定阶段才能熬住这股空虚感，以养养花草的平淡人生度过后半生。

综上所述

40多岁就退休，以200万买个门面靠租金养老并不现实靠谱，加上如今门面的租金收益并不乐观。可以用着这笔去做一些投资理财，增加自己的资产，以此来增加自己今后的养老金。40多岁或许因为工作上的烦恼而不想干了，直接想退休，可以建议你去开展一些轻松的事业，在如今这个年龄开展一下别的事业也是非常可行的，拥有着年轻人没有的经验与阅历，身体精力都还处在壮年时期。

關鍵字: 房产 不划算 财经