看好了房子，接下來就要簽訂房屋買賣合同了。
在程序上，一般是買房人先交定金，比如5萬元，與開發商先簽一份認購書。然後過一段時間，開發商才提供正式的房產買賣合同供雙方簽訂。許多人認為，此時開發商提供的合同版本將是國土部門監製的格式合同，應該可以保護買房人的利益，開發商不會在這個環節“使壞”。
現實將使善良的人們大跌眼鏡。因為許多開發商通常都會在這份合同裡大作文章，購房人必須謹慎小心。有些開發商的具體做法是，在正式合同後面添加“補充協議”，從而改變自己要承擔的責任和義務。
比如，若開發商延期交房或者辦理房產證，正常來說是要負賠償責任的。這個賠償金額，在政府部門（如徐州市）監製的合同裡，一般是按每天房價的萬分之三賠償，即如是200萬元的房價，那麼每天賠償600元，每個月要賠1.8萬元。延期超過一定的限度，賠償標準還要上升至每日萬分之四。此時，開發商常常利用“補充協議”將賠償標準調低，比如調整為按房價的萬分之零點一賠償，大幅度降低賠償數額，為將來可能的違約行為鋪好後路。
如此不公平的條款，難道不會被買房人發現嗎？其實，開發商也正是抓住買房人的心理，因為大多數人籤合同的時候，對新房的購買慾望是無法抑制的，對儘快入住的盼望是無比熱切的。此時，沒有幾個人會認真閱讀合同，只是看看總價款和麵積就算了，哪裡還有心思去看後面附上的補充條款？更何況，買房人已經簽了認購書，交了5萬元定金，能不籤嗎？於是，在售樓小姐纖纖玉手的協助下，買房人奮筆疾書，便在一頁頁的合同書和補充協議上籤下了大名。
此時，法律天平失去了平衡。對於開發商，利用自己的優勢地位和買房人的急切心情，將不公平條款植入合同，此合同表面是公平協議，實際上開發商佔盡便宜；對於買房人，自己簽下了這些補充條款，雖然對雙方的交易不會產生太大的影響，但是一旦開發商違約，將嚴重阻礙自己向開發商索賠違約金。
在這種失衡狀況下，法律將作出調整。法律認為，買房人和開發商簽訂了認購書，並交定金後，若買房人發現開發商在設置不公平條款，可以要求和開發商協商修改，協商不成，則可以要求返還定金。倘若不能簽訂正式合同的責任完全歸於開發商一方，買房人甚至可以要求雙倍返還定金。即要求開發商返還10萬元，不但將先前的5萬元定金收回來，還可以多要5萬元賠款。
我們來看看2005年江蘇省蘇州市中級人民法院一個關於判定買房人收回定金的案例。
程小姐要買房，在某開發商的售樓處看好樣板房後，與開發商簽訂了認購協議，交5萬元定金，並約定在開發商通知後過來簽訂正式的房產買賣合同。4月25日，開發商通知籤合同，程小姐說要等丈夫回來看後才簽訂，於是推遲到5月7日簽訂。5月7日當天，程小姐與其丈夫來到售樓處，發現正式合同後面的“補充協議”中寫道，“樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權。”程小姐表示不能接受，要求開發商必須按照樣板房標準交房，並當場提交了書面意見，開發商工作人員簽收了該書面意見，但表示要上報公司才能確定是否可以修改正式合同。誰知，5月9日，開發商通知程小姐，由於程小姐沒有在約定時間內簽訂合同，將被沒收5萬元定金。於是，雙方產生了糾紛，協商未果，遂訴至法院。
案件經過審理，法院認為：“在繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應承擔預約合同中約定的違約責任。反之。如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基於各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬於不可歸責於雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內。在這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。”
據此，結合本案其他事實，法院判定某開發商向程小姐返還定金5萬元。
【法條鏈接】《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
【律師點評】如果你是買房人，在簽訂認購書並交了定金之後，一定要謹慎閱讀接下來的正式合同，當發現有明顯不利自己的補充條款時，請向開發商提出改正意見，若開發商不願協商並沒收你的定金，則可以通過向法院起訴，要求開發商返還或者雙倍返還定金；如果你是開發商，在買房人提出修改意見時，不要太強勢而不願協商，實在要修改某個合同條款，可以與買房人充分討論，雙方均作出適當讓步後，完成對合同的修訂。倘若買房人不小心已經簽了不公平條款，那麼將涉及“格式條款的無效及認定”問題。
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