2020-03-02 19:36:03 佚名

信念之力

2018新的房产调控政策核心在于打击投机，保持楼市长期稳定，从长效机制遏制房价乱涨。可以从如下四个方面理解：

调控已成事实，毫无悬念，房价涨了才会有调控，有了调控才有稳定。
城市发展靠人，毫无悬念，抢到人才的城市才是有潜力的城市，人是城市发展的核心竞争力。
收入决定消费，毫无悬念，年收入5万的人买个500万的别墅连物业费都付不起，谈什么品味？
金融推动房价，毫无悬念，能够付全款买房的人几乎不是刚需者，房贷杠杆了房产市场的供需。

一、以我自己的家乡某县城为例，名震京城的贫困县，高层小区如雨后春笋般出现，居然还吸引了金科、碧桂圆等知名开发商，洋楼、别墅一样都不少，照样盖起来，照样卖得火爆。但实际，这里人均年收入不超过5万元，但房价与作为直辖市的主城区不分伯仲。这些人哪来的财力购买总价七八十万甚至近百万的高端房产？“现在谁还全款买房，都是按揭了，80万的房子首付30%也才24万，农村人在家盖个二层小楼也要二十多万，农村人两口子打几年工也就够了，何况很多人还可以从亲戚朋友小贷公司那里借钱。”真是一语惊醒梦中人，原来，金融服务早已不是一二线大城市人们独享的服务，“乡村中产”们也早已能熟练地运用起金融杠杆了。

二、春节前后买房，早已经成为非一二线城市“乡村中产”的热潮。何谓“乡村中产”？农村的种养殖大房、作坊式加工厂的老板、常年在外务工人或小商贩都可以列入“乡村中产”这个范畴。除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外，绝大多数的“农村中产”，都是在外务工或经商为主。“乡村中产”赚钱最不容易，他们常年奔波，省吃俭用，让老人孩子留守，赚的都是辛苦钱和辛酸钱。虽说是中产了，收入也远比一二线城市中低收入阶层高得多，但是，生活质量却远远不如一二线城市中低收入阶层。毕竟，一二线城市的人社保更健全（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），孩子的教育环境也比乡村好得多。这些“乡村中产”买房，大都是所在的县城、或者地级市，手头不是太宽裕的，选择在县城买房，手头特别宽裕的，则会选择在省会或其他二三线城市定居发展。至于能在大城市甚至一线城市买房的，那都是乡村土豪，不在咱们本文讨论的范围之内。

三、现在的人群，在县城有车有房，已经成为男娶女嫁的标准配置。前两年一二线城市房价又习惯性地蹦了一节，三四线城市的房库存也在“乡村中产”的狂热下吞下了，这对于地方政策和开发商来说，是个多么值得祝贺的事，他们终于套了，大赚特赚了，但套的是这一批“乡村中产”，赚的也是他们的钱，这一波抢房潮，可能是对这一批“乡村中产”致命的收割！

四、为何致命，做三点讨论：

（一）人口。从短期看政策决定房价，从长期看人口决定房价。政策有许多，货币政策、调控政策、信贷政策……但对于购房者而言，你刚买回来的房，可曾想过，马上就卖？能卖吗？好卖吗？房价的中长期走势是人口决定的，人口增长了，人口流入多了，房子需求自然上升，想不张都有些难。但如果人口减少了呢，人口流出了呢，不用多讲了吧！试比一下，是一二线城市的发展机会大还是小县城的发展机会大，人往高处走，水往低处流。我国县域经济的产业结构，以传统行业，现在传统产业不行了，更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱，毕竟，大城市有现代服务业，对就业人口的容纳空间更大。

（二）供地。和一二线城市对比，非一二线城市人少地多。大城市的人口仍在持续增长（北京和上海的限购、限户籍除外），而土地面积却是固定的，常住人口增长，而杭州和成都的常住人口增长，最近三年，每年增长分别为10万人和20万人左右。全国经济相对落后的东北和西部地区，我们不讨论了，免得吓到更多的人。绝大多数三四线城市的房地产，其实价值并不高，更别说小县城了，那么多的土地供给（房价不涨不供给，房价一涨必供给），相对较少的人口，只要愿意，小县城几乎可以给每个当地居提供一层楼的土地。

（三）房产税。今年的两会，房产税又提了出来，预计真正落地的时间点差不多是2020年。有人会说，你吃错药了吧？房产税是以总房价为基数，大城市的房价高，被征税也多，小城市的房价低，被征税也低，明明是大城市更受伤。真是这样吗？仔细分析一下。房产税的征税多少不重要，关键是你能不能让羊毛出在羊身上。大城市本就人口密度大，更何况，往大城市涌的人年年都在增长。未来大城市的房产税，可以转移而且必须转移租赁人群，即使是自住，房产税的开征也会套配似提升房价，归根结底是人多需求大。到这里，想到一个经典：早在10年前，美国的底特律，一套房仅卖1美元，还没有人要，为什么？是因为这个城市因汽车产业衰败失去往日汽车之城的魅力，人口大幅度流失，需求暴降，就这么简单。

五、再回过头来说点别的，近几年，很多人都在抱怨生意不好做了，打消了很多人创业的积极性。虽然国家极力提倡大众创业创新，但没有任何经验的创业和没有创新的创业会让许多人栽下跟头。另外一个重要的原因就是房价上涨速度太快了，本来就不好做的生意让他们省吃俭用，刚刚要将首付款凑得差不多了吧，房价又来一波上涨，总发现挣钱的速度跟不上房价上涨的速度，就只能回到老家，县城定个居吧，二手房又看不上，新楼盘选择性多一些，那就买吧！哀叹，广大“乡村中产”，这一波小县城楼市狂欢对你们的致命收割，历史将证明，这是极度残忍的。

六、城市的未来已没有悬念，拼的就是“抢人”的实力。前几年，只要会炒作，只要外地的“土豪”们相信这里的房子会涨，房子一样好卖，甚至有些城市的投资客撑起了半边天。而现在，调控进一步深化，连海南这样的旅游大省，都搞了5年限售……“抢钱”已经行不通了，楼市的未来如何，就看这个城市在“抢人”大战中能否胜出。“抢人”，不光要靠政策，更要靠实力。

高学历、高素质、有技能的人才在选择一个城市落户生活的时候，会考虑很多方面，比如城市有没有跟自己职业规划匹配的公司，有没有实现自我价值的平台，有没有教育、医疗、商业等高端资源，有多少大学、有多少三甲医院，这个城市总体环境怎么样等等。现在，实力雄厚的城市拥有了改变城市生态的能力，比如深圳准备新引进20所大学，就属于改变生态的大手笔。

七、房产投资建议

　　（一）很多在房产市场尝到甜头的人明白，少炒股，多买房。因为人是贪婪的。

　　（二）买房与实力关系不是很大，投资多少不重要，投与不投才是最重要的话题。

　　（三）投资有个永恒的话题，千万不要去挡风口，房产也一样，首选新房和老破小，别搞豪宅，因为豪宅真是用来住不是用来炒的。

　　（四）别相信什么经济学家分析杂七杂八。相信自己，只买市中心。有钱买大，没钱买小。

　　（五）不要用股票的经验来衡量房产价格的波动，不相你试试，回头别说没有提醒。

　　（六）投资表面看价格，实质看价值，价值由需求供给决定，需求由人决定，人往哪里涌，价往哪里涨。一二线城市投资价值更高，三线及以下城市居住功能更强。

慕枫BIA言

建议朋友阅读。

堂弟今年接近四十岁，家里穷，父母不在了，自己人呢忠诚老实，省吃俭用，好不容易攒了二十万现金。前后女朋友谈了七八个，县城没房子，拜拜！好，就发个狠，前年在县城买了二手房，均价在2700元左右，还是挺合算。一百四十几平方，贷款15万，每月还一千多。

至今还是没女朋友，到现在又开始后悔，早知道娶不到老婆，何必费心费神。在老家二十万，可以修三间假楼房，住上也挺舒服。现在工资三干多一点，除了还款，生活以外所剩无几，月月都是如此。想卖，价格又上不去，低价卖心又不甘，反正左右为难。

买房后又谈了一位女朋友，哎！你欠款太多，拜拜走人。现在呢，没有谈朋友的想法了，觉得生活压力太大，只想安安静静地单身过。他的说法就是以前每月二三百元的租房，日子过得舒服自在，不用担心，现有了房子不一定就有老婆。自己的一点工资不够养家，一切都是梦。

我们小县城，工资不算高二三千元，房价近四千。房子多的是，刚需买来住，还是合算。做为投资，现在是没钱赚，今后的事你要好好想想，免子满山跑，最后回原窝。农村人，60后，70后还是恋着老家。老家好啊！那里有我们熟悉的山，田，地，还有年迈的爸妈。

现在小县城的房子，还是由你的金钱做主吧！理智，理智，再见！

手机用户好大一颗树

我认识的两位邻居老大哥，一位是湖南怀化，一位是广西桂林的。两位老家都是农村的，两家夫妻+儿子都在东莞打工收入一般也不算差吧。早几年都坚持回老家建房，我曾几次劝他俩尽可能不要回老家建房，还是到县城或者市里买吧（那时他们那房价总体还是偏低的，现在房价已翻着个往上涨），将来儿子娶媳妇会有些优势，偏不听，现在两家儿子都三十几岁了，因为城里没房谈一个崩一个，如今条件放宽至二婚有带男孩都无所谓了[捂脸]，所以你认为好的东西，女方家丈母娘可能压根就瞧不上眼！就算勉强将女儿嫁给你了，以后有了孩子上学问题怎么解决，乡镇是有学校但真没法跟城区学校比！就拿比高考还残酷的中考来说吧，乡镇初中升入重点高中的比例是少之又少，甚至连普通高中升学率也低的很，差距非常明显！所以在有条件有能力的情况下，买套县城的房子是有必要，哪怕小点，咱刚需先上车再说。

钟炜7

小县城也分地点吧，还分投资和居住目的。作为一个城市规划工作者，我的看法是，除非自住需要不得不买，绝大多数县城的房子都别买！

其实从房价收入比来说，县城的房价还算健康的，没有北上广深等一线城市那么离谱。计算房价收入比，一般以当地公职人员收入为参照。所谓房价收入比，是指住房价格（80㎡）与城市居民家庭年收入之比。

各地县城房价大不相同，东南沿海江浙一带房价早已经破万了，华北一带也已经逼近万元大关了，中西部和东北的县城普遍3~5千。买一套80平方米的两居室，大约花30~100万。县城公职人员月收入一般3-5千，夫妻俩双职工年收入10万左右，这么一算，房价收入比大约在3-10之间，国际上合理的房价收入比为4~6，这么一算虽然有的地方也高了，还不算太离谱，远低于某些大城市(有的超过20）。

但是，不能因为房价收入比较低就认为县城的房子便宜，其实，县城工作机会少，除了公职人员，那些做生意的都没有多少机会，尤其现在网购如火如荼，生意难做，在当地想打工都找不到合适工作。

正因为如此，所以一般的县城人口外流严重，现在考上大学的孩子，有几个回来的？都往大城市跑，或者出国了。留在家乡的年轻人，也纷纷出去打工，除了过年，平时基本不回来了。留在县城老年人也纷纷被在大城市工作的子女接走。总之，县城人口外流是个大趋势，目前还看不到头！

没有了人气，即使房价涨到天花板上，也只是纸上富贵，将来卖给谁呢？可别说刚需什么的，其实世上本来没有什么刚需，只是必须买房那种观念而已。要知道，住房天然具有投资品属性，一切不能变现的投资品都是耍流氓！

现阶段，各地方都在大搞房地产，塔吊林立，县城也未免俗。其实中国的房子实在是太多了，一般的都没多少投资价值。买房子首先要考虑的就是地段，其实就是选城市后选地点。一般小县城这方面天然竞争不过大城市，所以买了真不是好的投资选择！

李中东

现在中国小县城的房价跟当地经济收入水平和人口状况相比已经处于一个较高的水平。如果你去小县城买房是炒房的绝对不能买，随着中国棚改退潮，国家也在加大力度打击炒房行为。我也是一个从小县城出来打工的南漂，我说说自己看法吧。

如果你是当地县城的人，无论是现在在外面打工或者在县城上班，有条件的一定要买。

现在县城的房子盖得挺漂亮，小区环境也不错，周围配套设施也很好。我们南漂的每年都回县城过年，有条件的都希望有个房子安顿住上一段时间。我们县城农村的条件跟县上差距比较大，虽然农村也可以建好房子，但生活，娱乐，医疗，教育却远远跟不上。家里父母老了可以安排上县城房子住，看病比较方便，如果家里小孩还在老家上学的，那去县城读书条件更好了。

先在县城买了房子，哪怕在一线城市混不下去，都可以考虑回老家发展，成家立业，我身边的一部分出来打工的朋友是这样考虑的。而另一部分就刚好反过来，异地两房的现象对于很多早期出来打工的，现在有一定条件的人来说，是很普遍的现象。

落叶规根，家乡情结对于中国人来说是很重要的，就像“流浪地球”里面的情怀一样的。县城有房子，他们的心会安稳很多，不要说我们南漂的，就算有些去了国外打工甚至定居的都要回家乡县城买房。

对于一些炒房客或者投资客，小县城不适合买房

小县城人口一般比较少流动，房价实际增长的空间不大，投资价值不大。现在弄得小县城房价那么高，很多是人为因素，个人觉得一段时间会有些回落。

小县城能不能买房关键你买房的出发点是什么，具不具备这样的经济条件。如果出发点是健康的，条件也具备的，小县城肯定可以买房。

百威生态石

“小城故事多，充满喜和乐，要是你到小城来，收获特别多”。在小县城买房？不谛为聪明之举。我国房价高，已是不争的事实。越大的城市，越好的城市房价越高，高不可攀？你怎么攀？动辄一平方米，达到十万元之巨，是老百姓所不能祈及的。

房价高，不是炒起来的，而是有需求涨起来的。全国的房价都在涨，包括小县城，长期在稳涨，谁能炒得了这么大一个市场？涨的原因，是通货膨胀，城市化进程在持续。也可以说是经济快速发展的副产品。

买房保值，当然要首推大城市。但你不能只考虑买，要考虑住，要考虑就业，定居，养儿育女，生存，发展。这里有一个定位的问题。你是什么人，有多大的能力和本事？人有三六九等，城市也分三六九等。要三和三对位，六和六对位，九和九对位才行。否则，对不准，对不上，你就要“漂”。“漂”是不行的，人是需要扎根的。

目前，还是要说城市化进程，这一块，是房地产业的硬支柱。所谓城市化，不就是农民进城吗？农村土地集约化，机械化，用不了那么多人口了。近年已经有超过四，五亿农村人口进城了，大部分扎下了根，买了自己的房子。在那儿买的？当然首先是建制镇，然后是县城，其次是地级市，再次是省城。到北上广深的就微乎其微了。这是就全国来说的。具体数字，国家也没有统计。我估计，80%是在地级市以下。

在县城买房，还是实事求是的。我们不能好高骛远。县城的房价一般在5000元以下。在这里，城乡反差不大，农民好接受，好就业，好生存，是不错的选择。现在的县城，基本生活设施和大城市没什么区别。有的，还可以临近自己原有的土地，可以继续照顾耕种，一举两得，何乐而不为呢？有的建制镇，建设得比县城还漂亮，也是可以选择的。比如，吉林省长白山区的二道白河镇，松江河镇。城市化，也不能一拥而上，都上大城市。你发展了，你的孩子发展了，再上大城市也不迟。