文 | 老周
前天（3月27日），市住建委印发《关于实施差别化购房措施的通知》（原文附后），这则被通俗称为“刚需优先”的新政，让焦急+惶恐的无房刚需族，在这个“全装令”下躁动不安的春天里，终于看到上车的希望！
惊喜来得太快！
当大家还在琢磨，怎样才是 “刚需”、怎么“改造”成“刚需”时，昨天（3月28日），开福区福元路上的老盘——五矿沁园金城，在其微信公众号里发出公告：
已取得二期共5栋高层预售证，并在3月29-31日针对符合新政的“刚需”进行3天公开认筹！
据悉，本次是项目二期的首次开盘，而项目一期别墅首开，还要追溯到2014年12月，可以说是一个很有历史的盘了。
先说几个重要信息：
1、本次共取得5栋预售证，其中满足“刚需”的房源，即144㎡以下为603套，对外报价在9K左右，4月1日开盘；
2、认筹金是7万元，不接受信用卡，不接受现金，仅限刷1张银行卡；认筹的首套客户需要提供户籍资料（复印件）、本人及家庭成员身份证明（复印件）、无房证明（原件）；
3、开盘方式（敲黑板，划重点）：三天内刚需客户认筹数超过603个，采用公证摇号的方式选房；如果未超过603个，则按认筹先后顺序进行选房！
不难预料，今天的五矿沁园金城的售楼部现场，又会排起类似“星沙中建悦和城”的长龙！而各位朋友圈，也会被刷屏！
值得提醒大家的是：
由于“刚需优先”新政刚刚发布不久，官方尚未出台相关执行细则，本次五矿沁园金城开盘，只是依照新政的精神和现有的理解，通过提交“无房证明”来界定“刚需”，其实并不严谨；
开发商也特别申明：
那么究竟符合“刚需”的标准是什么？现在一些媒体的解读，还存在争议，老周也给出自己的理解，仅供参考：
1、“刚需”首先必须是“无房”，指以家庭为单位（夫妻双方及名下未成年子女）在限购区（内六区和星沙）无房产登记；
2、“有房”，但截至买房时已签订征收协议，且时间在一年以内的被征收人，也属于刚需；
3、“无房”，但在新政后（2018年3月27日之后）本人及家庭成员有房产注销记录，且未满1年的不算刚需；新政后离婚未满1年的不算刚需。
楼盘测评
1.地段与区位
项目位于开福区福元西路与车站北路交汇处东南角，地处浏阳河和捞刀河中间，距离芙蓉路及1号线“马厂站”约2公里，距离浏阳河约400米，距离捞刀河约700米；
项目周边有洪山家园、庄园心伽泊、珠江花城、珠江郦城、美利新世界、万国城MOMA、万科城等小区，其中万科城二手房均价在1.3W左右，珠江花城在1.2W左右；
2.规划与配套
项目总建45万㎡，容积率3.0，分成了多个地块和组团，共分四期开发，一期为别墅，二期、四期为高层住宅，三位为商业，规划有购物中心、超市、写字楼和酒店等业态，据称还与湖南卫视有合作；
项目的交通主要依托福元路主干道，最近的公交站点叫“福元路洪山路口”，途径公交线路为807路、星沙2路；
学校方面，楼盘销售对外宣传为“清水塘第三小学”，老周查了一下2017年的学区划分，确实有沁园金城，不过备注了“暂时”二字；
不懂这是什么意思的，可以点击回看老周的干货文章：长沙学区房大全！
以距离看，项目距“清水塘第三小学”将近2公里，而项目隔壁就有一所小学——史家坡小学，按照“就近入学”原则，今后很有可能会被划入这所学习。
3.本次开盘
本次开盘的为项目二期，组团内共6栋，本次拿出5栋，分别是18#、19#、21#、22#、23#，户型从92㎡三房-146㎡四房；
本次的房源，总共有5个户型，唯一超过144㎡的非刚需户型，位于21#、22#、23#的边户（两梯三户），而18#和19#均为两梯四户；
1）92㎡三房：位于18#、19#，属于南向的不通透户型，进深较长，不过除餐厅外，其余房间采光没有问题，主要缺点还是不通透；
2）109㎡三房：位于21#, 22#, 23#，同样属于南向的不通透户型，不过从布局上，做成了“大开间短进深”，东西向通透，居住舒适性更好，且带双卫；缺点是动静不分区；
3）122㎡三房：位于18#、19#的中户，除储藏间外，基本做到了南北通透，不过南向次卧视线受阻；
优点是三间房朝南，而且可以将储藏室及阳台改一间房，从而实现了122㎡的四房二厅二卫；是所有户型里，最经济的；
4）127㎡三房：位于18#、19#的边户，布局和122㎡基本一样，也可以做四房，不同的优点是，因为边户，实现了三面采光，视野也更好；
4）146㎡四房：位于21#, 22#, 23#，是里面唯一的非刚需房源，也是唯一改善客户可以考虑的户型；由于两梯三户的布局，实现了全南北通透，基本和板楼差不多，户型非常OK，定价也应该也是最贵的；
PS：
一个小插曲，昨天有网友在知识星期里问老周，为何这个项目，突然在开盘前“更名”为“春和景园”，是不是五矿“甩手不管了”？！
老周查了下开发商—湖南旷代房地产开发有限公司，股权结构并无变化，仍是五矿的全资子公司，所以这个“春和景园”，真相应该是项目二期的推广名。
附：《关于实施差别化购房措施的通知》原文
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