不论是否权威，最近城市等级排行榜上还是流行开来：郑州列新一线，新乡、驻马店三线，而开封成了四线城市，开封的排名彻底暴露了此榜单GDP论的本质，同时，他们不知道的是，今天的开封已不是21世纪初的开封了。
【1】
京汉铁路的绕线是省会搬迁的根本原因，它富足郑州，塌陷了开封，历经半个世纪的迁后发展进入21世纪后，开封留给我们的印象一直以来都可以用2个字概括：破旧。它最繁荣的时代是北宋，彼时其三产比值是：81%：8%：11%，冥冥之中，这种性质影续至今，在制造业统治江山的时代，决定了开封上层建筑的经济薄弱，也顺势延缓了开封大规模城改的步伐。
祸兮福所倚。从燕庄到小李庄到胜岗到白庙，在郑州在三环老城拆掉一个小城中村又建起一个大城中村的同时，开封的老城区以文化自信的态度，走了另一条道路。
上图：开封七盛角。
上图：开封冬凝园。
上面都是开封老城近些年新建的经典，不是所谓历史遗留景点（郑州近20年拆除旧物大多即转入地产开发），这些仅仅是开封众多古城改造工程中的其中一个项目东京梦华，这是中国首个城市整体复兴工程。截止目前，项目已经开发了近10年。
上图：东京梦华
东京梦华的长度接近1.8公里，以极度不规则的形状分布在开封老城区内，占地逾千亩，复杂浩瀚的古城改造工程，开封市一步一个脚印走了过来。
上图：开封古城墙。
开封城墙，全长14.4公里，这座见证了城市历史变迁的古老城垣，经过政府不断的修葺，如今焕发出新的生命力，如今已成为风景优美的绿地公园和市民乐园。一直以来，开封都全力保护好跨越千年的开封城墙，守住文明积淀的古都根脉。
上图：开封老城保护情况。
如今的开封老城，或许你可以说它破旧依然，但你必须承认，它愈发美丽，愈发厚重，如今的开封，宋韵味已浓。在唯GDP论英雄的时代，开封孤独地实现了从“开封文化”到“文化开封”的转变，完成了城市的发展转型升级。想象一下：未来，一线城市郑州人游走在开封老城街头，古香古色的建筑下，波光粼粼的御河旁，随处可见驻足拍照的游客……与此同时，脑补一下郑州老城的样子，你一线城市又能如何？好吧，如果非说开封是四线城市，那开封就是一个“四线城市，三线文化，二线历史，一线生活”的文旅（文化+旅游）型城市！
当然，开封对于文化旅游的发展不止在老城，2017年，其文旅历程开始西进，拓展新疆土，全力打造——运粮河文旅板块。
【2】
先看一下板块的位置。如下图：
从卫星图上可以清晰的看到板块基本上汴西新区的自然延伸（区域为16大街至25大街），其与汴西新区相隔一条运粮河，运粮河西为运粮文旅，运粮河东便为已经成形的汴西新区（图中可清晰看到新城规划），其距离汴西湖车行距离9公里，距离汴西新区3公里。从它的基础特性来看，开封的运粮文旅板块和我下面要讲到的大孟板块是“文化文旅”，雁鸣板块是“生态文旅”不同的是，这是一个实实在在的“城市文旅”——城市新区的文旅板块。
2000年前，楚国太子在此驻守，这条河变成了调运军粮的水上通道，自此便成运粮河，其又在北魏时期被《水经注》描述为：又东南与龙山水会，水出龙山龙溪，这里的龙山水即为运粮河，悠悠而往，水不昌却也流经千年岁月。
2000年后，这里再一次走入人们视野。
上图：运粮文旅的当下格局。
目前区域以郑开大道和绿博大道为双交通轴线，以运粮河、东湖为主环境资源，以机西高速（其中郑开大道站正在建设中）为主要对外交通途径，打造的一个休闲旅游文化的新组团。目前区域内有已运营的“银基水世界”和正在建设的“开封恒大文化旅游城”。
银基水世界就是郑州银基商贸城的那个银基在板块内建设的大型文化旅游产业项目，设备全部为加拿大白水设计制造，设备也是数量多，规模大，配置高，项目从室内到室外，一年四季均营业，只是，高达400元的家庭票也让很多人望而却步。
上图：银基水世界
另一个就是恒大文化旅游城了，项目紧邻郑开大道和万亩运粮河湿地公园，是一个集游乐、文化、休闲、商业、居住等多重功能于一体的文化旅游项目。
上图：开封恒大文化旅游城
项目最大的亮点是周边规模宏大的恒大童世界等产业配套集群及其航母级配套。据介绍，恒大童世界是专为少年儿童打造的全球唯一的全室内、全天候、全季节的童话神话乐园，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，融合中国文化精髓和世界文明，采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造全球顶级的童话神话乐园。独具特色的五国风情温泉小镇涵盖中式、泰式、芬兰、土耳其、日式五大主题，以五国文化风情为底蕴，融合特色温泉文化，凸显自然人文景观，打造别具一格的主题温泉产品和服务。
根据规划，开封恒大文化旅游城还涵盖丰富的顶级配套：约87000㎡国际会议中心、约26000㎡国际会展中心、约14600㎡运动中心、约12700㎡文化娱乐集群、约168000㎡欧式城堡酒店以及浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等。“这些配套都是世界顶级的配套资源，恒大打造世界级文化旅游胜地的决心和魄力可见一斑。”上述业内人士表示。
上图：恒大文化旅游城整体效果图。
八朝古都，大宋风华，再造东方文旅传奇，恒大文化旅游城的问世不但开封的文化旅游产业从老城带入新城，也升级了开封长期深耕传统的文旅产业，让古都开封的众多文化旅游资源中增了新的色彩，进入了一个全新的，新旧通合，古今交融的新时代。
同时，运粮板块文旅产业的兴起，也在加速郑汴融合。
【3】
在开封逐渐成为文化旅游强市的同时，郑州的文旅行业开始向开封靠近：大孟镇背靠原名为郑州国际文化创意产业园的绿博组团，以文化为名，成为一极；雁鸣湖依靠极其丰富、号称中原白洋淀的雁鸣湖生态资源，成为一极；在银基水世界及恒大文化旅游城相继入住区域后，运粮区域正式进入高强度开发时代，区域背靠开封，依托运粮河东湖强大资源，开始了新的一极。三大文旅板块，形成一个等边三角形，横亘在郑汴之间，成为未来10年郑汴文旅带动经济发展的强力发动机。
如下图：
对三极逐一分析：
度假文旅——雁鸣：雁鸣板块是三强之中最早形成文旅氛围的组团，他依靠雁鸣湖丰富的自然水域资源早早汇集了一大批开发商提前布局，在利海时代达到巅峰，在利海兵败后一度沉寂，而近期随着万科入手雁月湾，康桥布局林溪湾，东润接手静泊山庄，绿地热销香颂，永威绿城建业也相继插足区域后，区域的热度也开始二度逢春。
雁鸣板块的文旅基础支撑是自然环境资源，置业目的也基本为第二居所的度假型置业，置业的冲动点为：生态资源。所以：雁鸣的文旅是纯正的度假文旅，偏旅的文旅。
文化文旅——大孟：大孟文旅其实就是半个绿博文旅，刚才已经说过绿博的原名是国际文化创意产业园，其自然是以文化为主体，从建业华谊电影小镇到只有河南主题文化演绎，从海昌海洋世界到方特三园，区域的文化主题是数量落地已经不少，未来，就要看这些项目的落地速度、落地深度和落地效果了。
大孟板块的文旅基础支撑是文化人文资源，置业目的较为混杂，从刚需到改善到终极置业都有，置业的冲动点为：价格外溢。所以，大孟的文旅是混杂的文化文旅，区域定位是文旅，而区域的人口导入则和文化无关，是为混杂的文化文旅。
城市文旅——运粮：从上图以及我开篇所述，虽然运粮板块是三个板块中起步最晚，但却是距离城市最近的板块，再给汴西新区5年时间，新城区将彻底吞并运粮，成为城市板块后，其将具备旅游+城市的双重功能，其区域价值提升将是一个大的飞跃。
上图：如今的郑州文旅三强鼎立图。
简单聊聊文旅三强的现状：
先看距离：严格意义上说，对于有车一族雁鸣板块的“实际距离”是小于大孟文旅的，看似距离市区更近的大孟实际距离郑州并不近，从三环出发去理想国奥特莱斯却开车走连霍高速在雁鸣湖下再南行抵达的小伙伴们把手可以举起来了，而未来，机西高速和连霍高速对接完成、机西高速郑开口开通后，郑州到达运粮板块的时间只比雁鸣板块慢5分钟，在大孟板块高架无望的情况下，三者在距离郑州市区的距离上几乎在一个档次上。
再看竞争力：大孟所在的绿博其实核心是文化，但文化产业是最难做的产业，区域除了方特，吸引客户最大的引擎是郑汴中央公园，在郑州建公园，无非是挖湖和植树，但有一点可以肯定，绿博累掉脑袋，其在自然资源属性上也不可能赶上郑州白洋淀雁鸣湖，雁鸣湖在水资源和景观资源，越深入你越觉得可怕，绿博还是应该紧抓文化产业，文化产业是一个持久方能结果的产业。运粮板块的核心资源是城市配套，这是三强中唯一一个可能最快拥有城市配套的一强，但它打出的牌也不是城市配套，而是童话世界和水上世界，如果按照目前的定位落地，可能这里比理想国更“不委屈孩子”。
【4】
楼八是说房地产的。
绿博板块在郑州的地产圈是一个“怪胎式”的存在，区域定位文化产业区，其核心竞争力也是文化产业，但是区域地产置业的目的却不是文化产品，而是价格外溢。来绿博买房子的有几个是因为楼盘旁边有个什么电影小镇而置业的？没有。但是，凭借区域高标准的绿化，大密度的公建，实惠的地产价格不妨碍绿博成为炙手可热的置业片区。总结一下，绿博：中牟的新区，中牟县城品质外溢的不二选择；刚需的梦想承载，我可以在市中心租房子，但我在绿博有房子，什么时候来住是个未知数；品质献中牟，刚需供郑州，区域终究成了刚改多终大食堂。绿博置业定义：中牟品质+市区价格外溢。
雁鸣板块是毫无疑问的第二居所，郑人喜水不喜山，广垠的水面加上国家农业公园，区域定位没有毛病，云庐的电话营销十分成功，笔者耳朵已经可以脱口而出。事实上，在这个片区买洋房和高层实无意义，而别墅类产品则非城市别墅不能投资也。
雁鸣置业定义：第二居所。运粮板块则具备了上述二者属性均不强的的属性——投资属性，此属性是由：城市近郊区位属性、公建配建配套属性，郑汴一体政策属性，第一前沿自贸属性以及万亩运粮景观属性五大属性组成。区域紧邻汴西新区，未来可迅速快速导入大量的居住配套；水世界、童世界及商业配套的区域占比远大于地产本身，更加凸显居住价值；郑州向东开封向西资源愈发集合，集合二城共同价值；开封自贸区前沿阵地，享受第一时间政策利好；万亩运粮河公园给区域提供了无限想象的生态资源。
区域的五个属性和当前的现状让我想起了10年前的平原新区，彼时，区域各种条件已成熟，恒大的第一个项目金碧天下带起了一个片区，带动了一个区域，也让区域房价节节攀升，而10年后，在运粮文旅板块，恒大文化旅游城同样被赋予这个使命。
（全文完）
閱讀更多 鄭州樓事八卦 的文章
