城镇化的脚步还在推进，不断有临近城市的城郊地区被城市的发展所覆盖，而其中一二线城市依旧是我国经济发展的主战场。
北上深等一线落户门槛太高；
杭蓉宁渝汉等强二线我们又不熟悉；
海口三亚等旅游地产就更不用提了，已经被政策锁死。
这其中，很多人喜欢拿郑州和西安、武汉做对比，得出的结论是郑州的城市建设与这两个城市还有很大差距。可西安是13朝古都；武汉更是在100年前就是重镇，军事地位比北京还高。西安武汉就如同是壮年（40岁），而郑州就如同是青年（20岁），谁的潜力更大一目了然。
我们现在要做的，就是固守郑州，然后视野可以放大到环郑州地区，不论是买房自住还是投资保值，相信郑州都不会让你失望。而你要做的是必须足够了解郑州，让自己的财富与城市发展的红利共进退，才能在进一步的城市化进程中分得一杯羹。
郑州是一座新移民城市，大部分人是从郑东新区开始了解郑州的，这里是郑州如今的窗口，要是有朋友来郑州，一般都会带着去大玉米、如意湖景区逛逛，当然，未来可能就要带着去龙湖金融岛及其周边了。
除此之外，你会带着朋友进入烤面筋、麻辣烫云集的德化街吗？
还是要带着去人民公园/北闸口看看猫狗闻闻臭水看大爷甩鞭子，然后告诉他这叫郑州？
都不会去，有人会质疑，难道这里不是郑州？
当然是。
但是人人都喜欢展现自己光鲜亮丽的一面而不是邋遢落魄的一面，我们也是。
我们要展现的就是具备城市基本风貌且又不失城市肌理的地方。
以我一个老郑州的角度，把郑州老城区分为5个片区：
1、以建设路、中原路为核心的郑州西郊；
2、已经纬路为核心的省级行政区；
3、以大学路、京广路为核心的铁路系统区域；
4、以二七广场为核心形成的市中心；
5、以燕庄、沈庄为核心的东郊。
今天，我们先讲以建设路、中原路为核心的郑州西郊。
【一】西郊记忆
西郊。全国罕见，郑州独有的叫法。不少初次来郑的人一听说带你去“西郊”吃饭，都觉得要带你远赴偏僻无人的郊区。但这里，是真正的城区，也是美食的天堂。
在郑州，西郊泛指郑州市区西部工矿企业集中地区，一般指河医到华山路郑煤机附近，具体可以指京广铁路以西的地区。
而我之所以把京广铁路以西分为“西郊”和“铁路系统”两个片区，因为两个地方虽然相邻且中间没有明显的城市断裂带，但是人群、片区归属感等都大相径庭，后文中会详述。而京广铁路以西靠北的五龙口地区，早期没有形成集中的城市聚落，就不再展开。
在老郑州眼里，西郊是最能代表“郑州土著”情节的地方。这里曾经是郑州最有光荣和梦想的地方，也是郑州最有活力的地方，是老一代郑州人努力奋进，挥洒汗水的地方。更是有市府坐镇西郊支持国营企业发展。
东西走向的路多代表了祖国的山川大河；而南北走向的路则是典型的计划经济时代的产物。友爱、协作、互助、前进、计划，当这些优秀的品质融入计划经济工人的血液中，带动着“纺织城”郑州的前进。
每当骄阳炙烤着钢筋水泥的城市，西郊巨大的法桐树都会将阳光遮住，几个树下坐着手拿蒲扇的老人，似乎在谈论年轻时的无限风光。傍晚十分，手提菜肉的大人同放学回家的孩子挎着门口乘凉的老人的手臂一同归家。
这，是生活。这里少了现代都市的繁华，却满是人间的气息。
这里，曾经孕育了郑州最核心的竞争力，就如同现在的郑东新区，这里曾经也是政策所指，众人涌入。国营女工找对象的受欢迎程度你无法想象。
倒退几十年，你现如今在熙地港、大卫城看到的俊男靓女都会出现在西郊各大国营工厂里。
三十年河东三十年河西，这句话真是字字箴言。当房地产造城之势在郑州轰轰烈烈展开之时，西郊多默不作声。人是趋利的，钱更是聪明的。资金多投向了价格更高但是也更有发展动力的东边。
但在西郊棉纺路上的锦艺城，二手房已经稳坐2万+的单价，品质稍好的嵩山路上的康桥溪山御府，更是比锦艺城还贵。这是西郊想改善却又故土难离的客群为数不多的选择。
诚然，拿老城区和新城区对比，本身对比的维度就有问题。但如果天气允许，你站在房顶之上，远眺棉纺厂与大玉米，恍如隔世一般，你根本无法想象这是同一个城市。
而我，更是典型的“西郊人”，虽然工作在东区，但是自住还是西郊。因为这里让我有归属感，有家的感觉。
【二】买房置业
如果说上一段是我在抒情，表达一个老郑州老西郊的感情的话，那么接下来就要讲一些干货了。
诚如前面所说，多数来郑的新移民，置业首选为郑州东边，但是现在老郑东新区新房寥寥无几，二手房价格更是高不可攀；
北龙湖更不用说了，土豪随意；
选择不多的我们只能将置业的目光投向白沙或者绿博地区。
但是，这里对首次置业的群体真的很不友善。
XX 分拆装修款+绑定车位，算下来首付近6成；
XX 天价转让费满天飞。
绿博更不用说了，洋房、联排、叠墅云集之地，不是3套以上改善客户的还是歇歇吧。
那今天我们就讲讲如果要买西郊的楼盘，会怎么样。
打开大郑州的地图整体来看，你会发现，这是一个有“战略纵深”的区域。向北有高新区，向西有荥阳东区对接，向西南有完整的生态系统资源。而现在，行政资源也在此迅速生根发芽。至于火热的“四大中心”，“综合管廊”、“市府西迁”就不一一展开，只讲楼盘。
【西郊老城】
这里是城市的灵魂区域，也是郑州城区城市肌理的发源地之一。
而买房子，无非为了容身或者为了资产保值。
容身。
从阳春白雪到下里巴人，这里一应俱全。
高端到锦艺城，万达；低端到夜市啤酒肉串腰子；下楼就能买到便宜新鲜的蔬菜；老人步行几百米就能接到放学的孩子；出门几公里就有三甲医院。对于容身而言，这里能带给你最真实，最市井的体验。
我们都是俗人，一年到头，去会展中心听交响乐的机会肯定没有下楼买菜的机会多。这，叫生活。
资产保值。
锦艺城从2期7000元/㎡+的单价到现在20000元/㎡+。翻了近2倍，1期翻得更多。
康桥溪山御府从2010年8000元/㎡左右的单价，现在二手房的单价扛鼎整个西郊，甚至盖过锦艺城。
在16年暴涨之前，西郊更是有大堆9000元/㎡左右的楼盘，现在基本上二手房都在15000元/㎡的单价，涨幅近7成。而且，很好出手。
能买进且能卖出的楼盘，才叫钱，卖不出去的都叫纸面财富。
【常西湖北区】
这里的有一个典型的特征，就是刚需为主，城改项目居多。
名门西岗项目。整体容积率4+，据说名门要和北侧的碧桂园项目共同打造片区万亩大盘。逼格极高的售楼部就在西流湖地铁口的湖西路。
裕华铁炉项目。整体容积率3.5+。
华瑞孙庄项目。整体容积率4+。
除了名门，其他的开发商资质看起来也很配合此区域的姿态。
容积率是量化项目客群的主要数据之一，常西湖北区已建成的
小产权住宅+城改安置住宅+城改商品住宅+高容积率=一般的居住体验。这点上，我们有啥说啥。但与此同时，如果从另外一个角度看这个片区，容积率高带来的就是未来大量的人口会生活在这个区域，紧跟上来的就是配套的快速完善和生活的便利。而现在这里有已建成的1号线延长线、一五三医院、南邻正在建设的常西湖核心区，未来也是可以期待的。
【常西湖南区】
这是是真正的风水宝地。常庄水库、贾鲁河上游、南水北调运河三水环绕。同时也有硬伤，路网的通达性亟待完善。
金科贾鲁小镇。郭厂、段庄、冯湾、道李4个城中村联合城改项目，整体容积率3.5。片区的小产权住宅等历史遗留问题的拆迁事宜已经提上日程，下半年可能会有大的进展。
融信址刘项目。整体容积率3.5左右。售楼部的效果图已经见诸于网络，相信不久就会入市。
恒大刁沟项目。整体容积率2.0-3.5。这是目前可见的和常庄水库最近的项目。万亿房企的开发速度你也可以想象。
中晟+融侨联合开发赵仙洞城改项目。中晟、啟福本一家，后河卢土著，西郊地头蛇的存在，现在又拉上了全国地产20强的融侨集团。这不就是“四环小王子”万科进驻郑州类似的套路吗？
C1地块已经确定给了世贸地产，容积率2.0-3.0。
C2地块尚未公布，据小道消息，可能会是远洋地产。
这里直接享受主城区的无缝外溢的交通通达性，又有主城区没有的居住体验以及大环境，更没有北龙湖的天价，会是未来改善客户集中的区域。
【常西湖边缘】
准确的来说，这里属于中原新区。这里价格较便宜，又能直接享受常西湖的外溢，沿线的楼盘卖得都很好。
汇泉西悦城。16年郑州楼市销售冠军，劲销40亿。当然，有便宜、首付分期等因素的加持，自然也有常西湖外溢带来的期待。
永威西郡。17年只开了3栋住宅加1栋公寓，住宅是绑定车位1.35万/㎡，2期地块已拿，据说因为西侧挖到了古建筑群，2期由原定的高低配改成了纯高层，幸甚。
康桥九溪云樾。康桥须水储备地块，还没招拍挂，遥遥无期。
中原华侨城。央企实力，这点不用质疑，围挡也已经上了。但这个项目稍远，投资也从一开始的500亿降到了200亿左右。希望不是再是建设游乐园名义的圈地行动。
【三】佩奇观点
1、西郊很好，生活很舒服。缺点也很明显，距离郑州的核心商务区远。想以平民的价格买到合适房子，肯定会有所牺牲。不过等5号线开通以及农业高架全线通车后，这一劣势会有所改善。
2、常西湖是市级在推进，力度也是空前的。 在“一心两翼”的指导下，并承接了主城区的直接外溢，而且常西湖未来极有可能在中原路沿线形成属于自己的商务圈。
3、客观来讲，外地来郑置业者首选还是东边。西边多为地缘情节者或者少数外地来郑置业者选择，不过这种地缘性很稳定，甚至是很固执。
4、四大中心如火如荼，未来能否超越东区？在我看来，未来东区依旧是以金融商务办公和省级行政文化服务功能为主体，而西郊会成为以奥体中心等为核心的市级行政文化服务片区。分工不一样，这是大势不可逆。
备注：
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