陝西愣娃1

兩種情況，一種是基準利率下調，那麼你的以前的貸款利率會下調；另一種是非基準利率的下浮，那這和你以前的貸款利率沒有關係。

1、基準利率的下調

房貸基準利率是央行給銀行規定的做房貸業務的基本的利率，目前是4.9%，這是五年以上的期限的貸款利率，也是我們房貸中常用的期限，銀行的房貸利率可以在央行規定的房貸基準利率之上做一定的浮動，浮動的上下限是30%，下浮30%就是常說的利率7折；上浮30%，就是上浮30%。

銀行會根據當時房地產市場的銷售情況在基準利率基礎上進行浮動變化，如果房子不好賣，那麼就下浮利率，如果房子很好賣，那麼就上浮利率。

對於已經購房的人來說，只有基準利率的變化，你的以前的房貸利率才會跟著變化，如果基準利率不變，只是上浮、下浮的幅度在變化，這個對以前的房貸利率是沒有影響的。

2、非基準利率的下調

比如最近的全國首套房利率在下調，這種下調就是非基準利率的下調，比如原來是上浮30%，現在改為上浮20%，那麼綜合來講，對新的購房者利率是下浮的，這個時候的房貸利率是5.88%。

房貸利率的變化規律一般是，國家嚴控房地產的時候，就上浮房貸利率，甚至會定格上浮，也就是上浮30%，武漢就這麼幹的。如果是房子不好賣了，希望大家來買房子，那麼就下浮，甚至9折利率、85折利率層出不窮，甚至7折利率。如果能拿到折扣的利率，可以省去不少利息。

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壹號股權

房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對你自己的房貸利率影響是不一樣的。

第一種情況是央行調整基準利率，房貸利率也會跟著調整

如果央行調整基準利率的話，那你的房貸也會跟著調整，比如你先前辦理房貸的時候，貸款利率是在基準利率4.9%的基礎上上浮百分之10%，實際的利率就是5.39%。

如果明年央行把基準利率下調到4.65%，那你的房貸也會跟著調整，當然調整的主要是基準利率，上浮10%的部分是不會調整的，調整之後，你實際的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

對於調整的時間不同的銀行規定不一樣，目前調整時間點主要有三種方式：

一種是在每年的1月1號進行調整，比如央行在2019年7月1日進行調整基準利率，那銀行就會在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率進行調整。

一種是在合同月進行調整，比如你是在2016年9月簽訂的房貸合同，央行在2019年7月1日進行基準利率調整之後，那銀行會在2019年9月還款日的時候把你的利率調整到最新的利率。

一種是次月進行調整，這種情況一般是在央行調整基準利率之後的第二個月進行調整，比如央行在2019年7月1日調整基準利率，那銀行會在2019年8月份你的還款日時進行調整。

第二種情況，央行沒有調整基準利率，但是銀行銀行自己的利率調整了，那你的房貸利率不會有影響。

銀行貸款利率在簽訂的時候，一般都會有明確的合同規定，利率是以你簽訂合同當日銀行基準利率為準，並進行上浮或者下浮，如果未來央行基準利率調整了，你的貸款利率才會跟著調整，如果未來央行沒有調整基準利率，不管銀行房貸利率是上調還是下調都不會對你的房貸利率產生影響。

比如你在辦理房貸的時候在4.9%的基礎上上浮10%，實際利率是5.39%，假如明年樓市表現不理想，銀行房貸利率下浮，銀行在基準利率基礎上下浮20%，實際執行的利率就是3.92%，但是你也享受不到這個低利率，你還是繼續按5.39%的利率還房貸。

貸款教授

房貸的利率下降了，並不是說基準利率下降了，目前房貸的基準利率是4.9%，如果是首套房子利率打折9.5折的話就是4.655%，也就是說目前的貸款利率鬆動指的是折扣的力度變大了，比如從原來的9.5這到9折。

對於已經之前辦理過的貸款利率目前正在還款的情況不變動，除非是國家下調基準利率從4.9%到4.8%，這樣的話已經辦理的貸款的利率也會做相應的調整，比如之前貸款的最終利率是4.9%*0.98（就是九八折）那麼現在就是4.8%*0.98(備註：之前是什麼折扣現在還是什麼折扣)

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新房全民經紀人1

房貸利率以10月8號進行分屆，10月8號以前和10月8號以後是不一樣的。10月8號以前是有基準利率的，所以我們的房貸利率是在基準利率的基礎上進行上浮或者下浮，上下浮動在限度在基準利率的30%以內。10月8號以後是要實行房貸新政策，即LPR銀行報價體系，房貸利率要在LPR的基礎上進行加點，加點幅度要各省市實際情況來決定。

在10月8號以前貸款買房的，我們貸款利率是否下降要根據國家基準利率是否調整來決定的。第一：當基準利率下調時，我們以前的房貸利率是要進行下降調整的；當基準利率上調時，我們以前的房貸利率是要進行向上調整的。第二：當基準利率沒有發生變化時，但在基準利率基礎上，調整上下浮動百分比，比如基準利率是a，之前上浮30%，現在調整為上浮10%，那就相當於利率下調了（30%a-10%a），但是這只是針對當前貸款買房的利率，對於已經貸款的利率並沒有什麼影響。通常來說，基準利率是很少發生變化的。

在10月8號以後貸款買房的人，因為要實現貸款新政策LPR，並且LPR是每個月20號要進行一次報價調整，所以LPR每個月都會發生變化，而LPR就相當於10月8號之前的基準利率，那麼我們貸款利率每個月就要根據LPR的變化而進行相應的調整，所以我們的房貸還款額度每個月是不一樣的了。

取經小鹿

朋友們好！房子的事，簡稱房事，牽動億萬人的心…買房，除了祖孫三代集資以外，主還要貸款！一欠就是一二十年…利息稍有變動可不是一個小數！明確講：房貸利率是相對固定的！如果房貸利率下降，以前貸款的利率分兩種情況處理！

首先，存貸款利率是，由央行統一制定的指導利率！而商業銀行在這個基礎上可以進行上下浮動！例如鄭州可能在這個基礎上上浮30%！而一些一線大城市，可能目前只上浮10%到15…！並且是經常變化的…

二，如果房屋貸款利率，是由商業銀行自行上浮或下調了利率，那麼，以前購房朋友，的貸款利率，會保持原有水平！

三，如果央行，統一調整，例如下調了房貸利率，那麼以前購房的朋友房貸利率也會隨之調整！

提示：房貸分為浮動和固定利率！通常朋友們所籤的多為浮動利率！如果央行調整是要隨之變化的！但通常不會立即變化，而是找一個時間節點，例如年初年末或者滿一整年度等等！如果是籤的固定利率！則利率，則利率固定不受調息影響！

目前來看，房貸利率有鬆動的跡象！特別是一些一線大城市…但也有一些城市保持在上浮30%的高位…

理財迦

前段時間開始，新的貸款都是LPR。現在，國家針對存量貸款也開始實行掛鉤到LPR上。存量貸款的具體實施上，第一年雖然轉成了LPR，但是幾率與前一年的固定利率保持相同利率，從第二年開始按照LPR＋上浮點數(該點數由去年12月的LPR與去年你的貸款利率的差值計算得出)

簡單來說，大家只需要關注籤合同時候的LPR，和未來的LPR，現在LPR是4.8，如果未來LPR低於4.8，那麼利率比當初固定利率的時候就是降低的，反之，利率就提高了。

西安房記

房貸利率多為浮動利率，月供金額是否變化取決於央行貸款基準利率是否變化。

在七八年前，五年期以上貸款基準利率較高，因此在買房時貸款利率往往會有折扣，有八折，還有下限七折。如今風向已變，更多是利率上浮10%左右。

一般來說，只要貸款基準利率發生變化，多數房貸月供會在下一年1月1日起發生變化。

銀行不炒房，但是炒房資金大多來自於銀行。房價上漲，銀行是最受益的群體之一。

正是由於銀行資金源源不斷進入房地產市場，對房價上漲起到了推波助瀾作用，才使得越來越多的人加入炒房大軍。畢竟，炒房投入低，風險小，回報高，可比做實業健康穩妥多了。

對於銀行來說，房貸是優質貸款，壞賬率低，收益穩定，風險小，因此在發放住房貸款上不遺餘力。當消費者購房熱情高漲時，銀行就會擺出身價，扭捏作態，價高者得，提高利率。當消費者購房熱情減退，銀行往往又會搔首弄姿，臊眉耷眼，給出更低的折扣利率，吸引消費者投懷送抱。

房貸利率變化，一方面受宏觀政策影響，另一方面則是根據市場變化進行調整。

十次危機，九次地產。當地產過熱時，經濟就容易出現問題，過高的債務累積下，很容易出現大量銀行壞賬。為了降低炒房熱度，限購限售就成為重要選擇。銀行也會根據市場變化調整貸款利率，在基準利率上有所上浮，二套房上浮比例更高。

對於銀行自主上浮或者給出折扣利率，今後繼續上浮或者調低上浮比例，這種情況下貸款人的貸款利息是不會發生變化的，月供自然也不會變。

對於基準利率調整，銀行就會重新把未還貸款按照剩餘時間重新計算利息，多數會在下一年1月1日起執行新利率，基準利率上調則月供增加，下降則月供減少。

等額本息是佔比最多的貸款方式，前期還的以利息為主，比等額本金的利息要多。公積金貸款利率比商貸低的多，基準利率只有3.20%，因此使用公積金貸款或者組合商業貸款能夠減少月供。如果可以選擇的話，提前還款時縮短貸款年限能夠比減少月還款額省更多利息。

就當下而言，貸款基準利率屬於歷史較低水平，但是房價正處於歷史高位，貸款總額高，遠超普通人收入能夠承受的限度，因此並不是買房的好時機。如果家庭收入30%不足以支付月供，那麼在房貸利率進一步上升後有可能出現家庭債務問題。工作穩定才是收入穩定的基礎，現在除了某些職業還是鐵飯碗，多數人的飯碗都沒那麼牢靠。

財智成功

2019年初央行正式降準，銀行的可用資金也因此得到了大量的補充，隨之而來的就是房貸利率的下調。

在16-18年房價暴漲，很多城市的房貸越加困難，銀行自身也是資金吃緊，隨後便出現了大規模的房貸利率上浮，很多銀行房貸的利率上浮都達到了20%以上，而隨著19年的房貸利率下調，對之前購房的人會群有影響嗎？

答案是不會，在這裡我們要區分幾個關鍵詞

1.降準

指的是銀行在央行存放的銀行準備金的佔比，一旦下調銀行就不用給那麼多少存在央行保底，也就有了更多的使用資金。

2.銀行上浮利率

這個上浮大多數是在基準利率的基礎上另外簽訂合同，在雙方都同意下實施的利率上浮。和國家實施的基準利率無關。同時銀行自由調整利率的上浮，和之前已經購房的人群關係不大。

3.基準利率

也就是我們常規商業貸款的利率，現在是4.9%，如果這個利率國家變動，你的房貸利率才會真真的出現變動。

大勛

  對於廣大的購房者來說，房貸利率一直是關注的重點。房貸利率的升降，對於房貸都會有所影響，影響的不止是那真金白銀，還有心情。

  2019年1月15日和25日，央行分兩次分別下調金融機構存款準備金率0.5個百分點後，國內包括上海、廣州、深圳等一線城市在內的大多數地區的多家銀行都出現房貸利率的鬆動跡象。

  從各地區政策的新動向來看，建設住房租賃市場的腳步已經加快，專家認為從剛需角度看多重利好明顯。有專家預測，長期來看，房貸利率有望繼續下行，未來剛需購房貸款成本或將下降。

  那麼，對於已經購房者來說，銀行降息後有何影響？

  雖然，央行並沒有開啟降息通道，還僅僅是全面降準，但降準之後的樓市明顯有所鬆動。這種情況下，處於還房貸狀態下的購房者，是按照降息前利率計算還是新的利率執行呢？

  首先，你必須要知道在簽訂購房貸款合同時，合同中關於房貸利率調整是如何規定的，提前明確是否隨央行利率調整而變動。如果你的屬於固定利率，那就無法享受降息後的優惠利率。

  其次，如果在銀行降息後，借款人已經簽訂貸款合同，那麼就按照當前房貸合同要求的貸款利率標準執行。目前，房屋按揭貸款利率的調整主要分為按年調息和浮動利率。

  這兩種方式的計算方法如何呢？

  按年調息方式就是說借款人要在次年的1月1日起才可以享受降息後的新利率；

  浮動利率方式則要從次年的同月開始調整利率。比如說，今年的3月降息後，要待明年的3月才可享受新利率標準。

  至於計算公式，主要有等額本金和等額本息兩種計算方法。大家在降息後，可以根據那兩種計算公式計算利息，看看自己可以省下多少錢。

融e聚貸款

能問出這種問題，說明沒有認真翻貸款合同。不管是哪個銀行的房貸，這些規定都會明確寫在合同裡，作為合同必不可少的條款。

首先可以明確的是，房貸利率是會隨著央行公佈的基準利率進行動太調整。那種在整個30年貸款週期內不調整利率的情況基本是不存在的。銀行不傻，搞金融的人哪有傻的？

對銀行來說，最保險的方式就是隨時調整利率水平。一般情況下，利率調整週期可以分為兩種：

一是在央行公佈利率調整的次月進行調整。

二是在央行公佈利率調整的次年進行調整。

不同銀行調整時間不同，所以想知道自己房貸利率什麼時候調，回去翻翻貸款合同，認真閱讀一下條款是最合適的，否則其他任何人也不會知道你的實際情況。

當利率下降的時候， 很多人都希望自己貸款利率能在次月就下調。相反，當利率上升的時候，大家又都希望自己的利率等到下年再開始調整。這是佔便宜的心理在做怪。實際上在這方面我們與銀行沒有任何議價空間，基本上都是銀行提供的格式合同，我們能做的就是填空，利率什麼時候調完全說了不算。

銀行首先是個贏利機構，而房貸又是他們的優質資產，所以顯然不會讓我們佔到什麼便宜的。所以在這方面，我們只要知道房貸利率會隨著央行調整而調整就行了，至於什麼時候調整，其實可以不用關心，因為關心也沒用。

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