明年厦门楼市怎么样？下个月楼市怎么样？
甚至下周楼市。。。
这些是正在购房的消费者迫切想知道的
所以
立足于当下，告诉用户真实厦门楼市行情
成为我们的使命
这次我们研判2020年厦门各板块房价，相对会是一件笃定和靠谱的事情
因为限价，让研判有了一个相对明确的逻辑
这里最大的原则就是：
1）未来在售一手房价≤区域之前的房价
2）适当考虑开发商成本
下面我们预测一下各个板块明年一手房天花板价格
1
含精装7万元/㎡
——厦门未来新房的天花板
今年12月2日，岛内2幅地块出让公告发布，还设置了今后的商品房售价上限。
由于设置了商品房限价，厦门未来一两年的房价版图，也日渐成型。
政府在土地出让时就设定最高售价，那就意味着彻底封死了开发商对未来房价的幻想空间。开发商唯一能做的，是针对最高限价来倒推拿地价，而不是像过去那样，在预判未来房价的基础之上评估拿地价。如此一来，等于是先把谜底亮了出来，不再需要猜测、幻想和豪赌。
可以看到，在众多出让大地块中，岛内仅有的两幅处于“金字塔”顶端，分别位于湖里乌石浦和枋湖，销售均价不得超过7万元/㎡。
由于岛内思明区已无地可供，其他优质地块只能来自湖里区，因此7万元/㎡的价格或将成为厦门新房价格的“天花板”。
2
“4.5万-5万”梯队
——仅在这个区域
位列“天花板”之下的，目前是售价“4.5万-5万”的集美新城滨水板块、集美新城核心区版块。
集美新城滨水板块，目前高层项目最高预售单价已突破5万元/㎡，成为第二梯队的“队长”，该板块目前尚有水晶湖郡，IOI棕榈半岛等项目，湖景资源是其最大优势。
新房4.5万的板块，只能是集美新城核心区版块，目前该版块的武地建发央著二期，售价在4.3-4.4万/㎡左右。
2019年4月19日，中海38.6亿竞得2019JP01地块，楼面价30996元/㎡，项目毗邻外国语集美校区，800米处有地铁1号线集美软件园站，周边还有优质医疗配套华西厦门医院、266米高的城市综合体，新房天花板估计在4.5万左右。
3
“4万+”梯队
——五个板块
排在第三梯队，房价天花板在“4万+”的板块，分别有集美新城（杏林湾西侧）、集美灌口、马銮湾新城、翔安南部新城、环东海域新城。
集美新城（杏林湾西侧），参照该区域内在售项目国贸天悦二期、国贸天峯的销售价介于3.85-4.1万元/㎡左右，未来入市的新沿线天境云著、住宅水晶地铁公元，这两个都是采用地铁TOD开发模式的住宅项目，明年房价破4也是正常的。
集美灌口，曾经默默无闻，最近几年突然涌进了禹洲、阳光城、招商、融侨、富力等开发商，再加上原先的联发和龙湖，区域热度直线上升，楼面价更是高达32825元/㎡，使得灌口诞生了集美地王，该区域已有多个项目预售证单价已达4万+，但由于目前行情趋冷，大部分楼盘采取了打折优惠的措施，如果明年“小阳春”重现，或许这里也将出现4万+的局面。
马銮湾新城，除了2016年海投以楼面价38505拿的地块，最近两年这个区域成交楼面价在20000-27322元/㎡，但这并不妨碍该区域房价破4万+，马銮湾新城不仅拥有无敌海景，而且已成为建设热土，配套设施更加完善，地铁2号线即将运营，第二西通道进展顺利。这个区域近期已有项目取得预售证的价格，单价已经突破4万。
翔安南部新城，可以说是目前岛外房地产开发最密集的区域，这里汇集了国贸、保利、融创、融侨、远洋、住宅、世茂、金地、中南、IOI、首创等实力房企，楼面价在20162-38345元/㎡，这里拥有优质的岛内名校校区、在建两条地铁、公园、医院、CBD等等配套，目前有项目预售证价格上了4万+的门槛。
环东海域新城，这里诞生了同安区的地王，楼面价34759元/㎡，逼近4万，当年的大农村，现在正变成厦门的新中心。周边项目已取得预售证项目的，预售价格最高已经在3.9万元/㎡，明年房价上升到4万/㎡极有可能。
4
“3万+”板块
——预计明年新增两个
排在第四梯队，房价在“3万+”的板块，分别有灌口东部新城、海沧临港新城、同安老城，明年可能新增两个板块，分别是厦大翔安校区以及马巷板块。
厦大翔安校区板块，规划为空港新区，未来将发展成为两岸新兴产业和现代化服务业合作示范区。距离建设中的翔安新机场车程距离约15公里，且周边规划建设地铁3号线，未来将成为集航空、城市道路、轨道交通、公共交通为一体的等立体式交通枢纽。
教育方面，片区内拥有厦大附属高中、厦大附属初中、莲河初中、沙美小学、厦大附属小学、厦大附属学校国际部等众多已建和待建教育资源。
2018年特房以17.02亿竞得X2018P02地块，成交楼面价19814元/㎡，该项目案名为特房芙蓉书院。海晟以15.98亿竞得X2018P01地块，成交楼面价21182元/㎡。
参考同一时期拿地的前海湾项目，厦大翔安校区板块这两个楼盘房价上3万+也是大概率事件，与此同时，周边还有两块优质地块等待出让。
马巷板块，在新房市场沉寂有些日子了，2017年，旭辉（原永升）时隔多年后再次进入厦门，以实际楼面价约22000元拿下翔安X2017P06地块，有消息称项目将于明年3月份入市。
灌口东部新城，虽然灌口房价天花板已经在4万+，不过目前主流的楼盘房价还是在3万多。
海沧临港新城，两三年前新房价格已达3.8万元/㎡，后来有所回落。该区域地块楼面价在25829-37013元/㎡。
同安老城区，目前最高楼面价在30400元/㎡，开发商卖出3万+的价格，也是情理之中的事，接下来还有新项目保利天汇入市，价格是否会3万+，我们拭目以待。
5
“3万”以下楼盘
——同安成为刚需主阵地
如果以单价“3万”为刚需分界线，“3万”以下的楼盘，同安占了大部分。
主要分别在环东海域的特房樾琴湾、中铁诺德逸都，翔安企业总部会馆的万科金域缇香，以及同安老城的中海世茂府、融创大同府、厦门紫云府以及禹洲世茂东岸朗廷等等楼盘。
环东海域新城
同安老城
而单价在“1万+”的板块，分别有同安汀溪、集美后溪工业区。
6
未来新房价格看稳
多板块未来价格与目前持平
从以上这些限价看，如果对比目前同板块的在售均价，板块价格有所分化，但总体还是偏向平稳。
在目前的市场环境下，保利润还是保销量？相信很多开发商都会选择后者。
我们也终于等来了挑选的余地和空间。可以从容一些，等待用有限的资金撬动更好的房子
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