穷人。
老穷人。
在无锡，很多大佬为了财不外漏，常常以艰苦朴素的生活状态示人。但其实这种人，都是“表面”一套，“背后”一套，经开一套，龟壳一套。
唯有穷人最诚实……
穷人的诚实，主要体现在买房上。
01
现如今，已有不少人倡导：
大家不要碰没有学区的老破小，因为以后没人要。
这个观点有问题吗？
回答这个，不妨我们看老破小的缺陷在哪，是不是难以解决和克服。
老破小最主要的症候在于居住属性逐年变差，金融属性也没那么强了。
具体表现在①产品老化、设计过时、外观破旧；②社区环境差；③规划不合理、车位不够；④社区人员复杂、素质参差不齐；⑤贷款年限缩短；⑥浪费房票等问题上。
这些问题，就算加大旧改投入，也很难被彻底解决。甚至说是不可逆转的。
对于踮踮脚能买更好的人来说，不碰是对的。
但笔者要说的是，即便如此，它仍不缺买家。
尤其是占据核心地段、市中心老旧小区中无电梯的低楼层。
/示意图
02
老破小直接对接底层刚需。
笔者和中介朋友沟通了解到，最近一个五六十岁的大叔，准备全款买市中心地铁口的老破小。
大叔叫什么，这不重要。只知道他是南通人，来无锡生活快20年了。
在菜场有铺位，杀鸡卖鸡为生。
这些年一直在菜场周边租房子住，靠着勤勉肯干省吃俭用也攒下了一笔钱。
给儿子在南通市里买了房、娶了妻，完成了为人父母的“KPI”。
但现在准备为自己也买一套，真正在无锡落地扎根。手里现金60万左右，月收入1-2万元。
与生活的战斗，他是一点也不偷奸耍滑，扛着长枪短炮硬刚！
60万放到现在，完全可以作为首付，去够一些条件好很多的新房和次新房。
可是由于年纪大，他已经错过最佳买房时机，不能贷款了。
/示意图
你问他为什么不早点买呢？
“哪想得到啊？做生意也要投入，也要用钱。”
“根本没工夫关心房价，自己糙怎么造都行，也不讲究这个那个。”
“买这个小的，够住就挺好。”
“人家都装修好了，住进来不用再翻新了，省事。”
“地铁有没有都无所谓，主要菜场就在对面，每天做生意方便些。”
你说这样要多吃很多苦啊！
“苦么，多吃点就多吃点，又不是吃不起……”
而对于大叔来讲，即便是老破小，单价以及总价都低于周边新房好多，买起来也并不轻松。
他手头上能拿出的现金离总价还差好几万，得和身边亲人朋友再借借。
真正促使他下定决心买老破小的原因是：
生意放不下，老家回不去，不想给儿子添负担……
周边老客户基础都还在，感觉自己还能发光发热，再干十年也没问题。
“活着嘛，总得找点事干。”
而这周边的老破小，是最适合他的、也是他能够到的、唯一选择。
03
对于大叔来说，买老破小是没办法。
而对于一些年轻人来说，则是现阶段的过渡与取舍。
很多外地来锡的年轻人，也想住中高档的商品房。但是出身条件不好，家里能给的支持有限。
市中心的老破小，通勤方便，总价低廉，配套完善。
在「房子变成结婚硬件」的当下，往往成为他们首次置业的过渡产品，也是无奈之选。
换言之，穷人家的孩子首套刚需是没有挑房资格的。只能买能力之内负担得起的房子，别无他法。
/示意图
04
老破小并非一无是处。
虽然升值能力较差，但这些房子也并不都是让人苦哈哈。
一些好地段的房源，就如上面大叔选择的纯地铁口小区，居住氛围浓郁、烟火气十足！
在租赁市场特别受欢迎，租金回报率普遍比周边新房、次新房高出很多。
甚至曾有租金抵月供的房源！
另一个问题来了——
“钢铁侠们”买了老破小，以后就真的会砸手里吗？
无锡还不明显，我们将目光转向一线城市会发现，有一批职业chao家选择核心地段，将老破小进行「凤变冰」。
/示意图
以最低的成本，将老房子装修的漂漂亮亮以实现快速成交。
当然，房住不炒！
我们要了解这些方式，不是要成为chao房客。
归根结底，只要底层刚需还在，市中心好地段的老破小就会有市场。
大家要注意的是，超过30年房龄的老小区，就只能全款或公积金贷款了。
閱讀更多 無錫房地產觀察大本營 的文章
