深圳各核心片区的住宅项目从来不缺乏关注目光。
近年来，从科技园片区的华润城，到蛇口片区的半岛城邦，再到华侨城片区的新天鹅堡，景田片区的天健天骄，核心地段“豪宅”的关注热潮再次转到了位处深圳核心地段的香蜜湖片区。
位于香蜜湖片区的深业中城，因其住宅产品租售问题，两度引发热议。2017年，在政府大力推行“租售同权”，以及长租公寓风头正劲的情况下，深业集团将该项目420套住宅全部转为长租公寓。
▲现场沙盘图
但在2019年9月底，该项目忽然宣布“转租为售”的消息，迅速引发各方关注。
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据现场销售透露，深业中城目前暂未拿到预售，预计近期将启动认筹。
从目前情况来看，该盘受关注度颇高，据了解，该项目首批推售2号楼、3号楼共192套住宅，或将进行摇号选房，网传认筹金达500万元？（最终以开发商公布为准）
1.首推2号楼和3号楼
共192套住宅
深业中城位于深圳市福田区红荔路与农园路交会处东南角，根据项目整体主要技术指标数据显示，项目建设用地为36114.59平方米，总建筑面积341592.25平方米。
▲在建项目已大部分安装好玻璃幕墙
项目分三期开发，一期是位于香蜜湖路东侧的办公楼，已打包整售给深国际，命名为深国际大厦。
二期为3栋住宅楼，即1号和即将推售的2号和3号楼，总建筑面积约7.8万平方米。
三期为1栋公寓/办公楼及1栋公寓楼，据销售介绍，福田区政府已就办公产品的整购在进行接洽，部分公寓产品则已取得预售证，目前在售的6A、6B公寓价格达11.2万元/平方米。
▲楼栋分布图
据销售介绍，此次“以租转售”推向市场的是项目二期的2号和3号住宅楼，其中1号楼住宅目前暂未有消息是否租售，所以目前也暂不推出。
据了解，本次即将推售的2号和3号住宅楼，每一栋楼均为30层高，共192套房源，为建筑面积约130-230平方米改善型3-5房单位，其中最顶层为复式单位。预计2020年6月以毛坯形式交楼，目前，距离交楼时间仅8个月。
其中，2号楼呈2梯3户分布格局，由于北面是主干道红荔西路，部分单位或受噪音影响；主要分布户型有建筑面积132平方米的3房，建筑面积约173平方米的4房，建筑面积约204平方米的4房，共3种户型。
3号楼为“楼王”单位，南北透通，呈2梯2户分布格局。主要分布户型有建筑面积233平方米的4房，建筑面积193平方米的4房，由于项目南面紧邻“雍祥居”和“东海十八居”两个楼盘，17楼以下单位南面视野会受到影响。
整体来看，其分布楼栋其优质景观均处于项目北向。相对来说，2号楼所处在位置较弱，低楼层将会被前面的商业建筑物以及车辆遮挡，预计备案均价将略低于3栋。
作为豪宅类产品，深业中城在容积率和车位配比上的数据表现并不出色。容积率达到了6.79，但是北面紧邻约43万平方米的香蜜公园，在活动空间上多有弥补。车位配比则只有1:1.5，对购房的目标群体而言稍嫌不足。
不过，据销售介绍，在住宅区车位不足的情况下，住户的车辆可停往商业区。
整体来看，项目主打的是区位优势以及明显的学区优势，这或许也将成为未来溢价的关键因素。
其项目所处深圳最为核心的香蜜湖优质地段，豪宅林立，片区发展非常成熟，其交通优势无需赘言。可迅速通过多条主干道，如北环大道、深南大道、滨海大道和红荔路等到达南山科技园、后海总部基地、福田中心区、华强北等深圳市核心区域和重要商圈，在不拥堵的情况下，行车时间都在半小时内。
轨道交通方面，项目距离4线（地铁1号、7号、9号、11号线）交会的车公庙地铁站仅629米，4条地铁线路覆盖原关内大部分区域，而且距离福田高铁站仅1站，市内外出行都十分便捷。
据了解，深业中城配套学区分别是福田区东海实验小学和深圳“四大”之一的深圳高级中学初中部。
▲培萃幼儿园
而距项目50米左右，在私立教育资源上，有深圳市东海培萃幼儿园和深圳外国语学校小学部，两所学校的口碑都较好。
此外，根据沙盘显示，项目还将在1号住宅楼南侧配建一所小区内幼儿园。
项目自带约2万平方米的商业配套，周围更是商圈林立。香蜜湖片区内有东海城市广场、东海缤纷天地和车公庙商圈等。而从车公庙地铁站出发，仅1站距离的福田中心区更是遍布星河cocopark、中心城、皇庭广场、卓越汇等大型购物商场。
▲项目对面为东海城市广场
2.户型中规中矩
本次推出的192套房源，主力户型为建筑面积约130-230平方米的3-4房单位。
总体来看，所推出的5种户型中规中矩，依据各户型不同，整体得房率大约在79%-83%左右。
▲2号楼各户型分布（图源网络）
从网传的户型图上看，2号住宅楼呈2梯3户布局，有3个户型可供选择。户型分别是建筑面积约170平方米3房2厅2卫、建筑面积为204平方米4房2厅2卫，建筑面积为132平方米3房2厅2卫。
其中，前两个户型带双阳台，通透性、动静布局最好，且北面视野开阔，有香蜜公园景观资源。后者动静不分区，通风和采光或会受南面建筑的影响。
▲建筑面积约173平方米，得房率约83%
户型方正，南北通透，尺度舒适。公卫空间偏小。
▲建筑面积约204平方米，得房率约82%
户型方正，南北通透，尺度舒适。
▲建筑面积约132平方米，得房率约82%
户型方正，尺度舒适
3号住宅楼共2个单元，呈2梯2户对称布局，有2个户型可供选择。
▲2号楼各户型分布（图源网络）
户型分别是建筑面积约230平方米4房2厅2卫和建筑面积约190平方米4房2厅2卫。
所有户型带双阳台，南北通透，错厅布局动静分离，两侧户型北面景观视野或受1号和2号住宅楼影响。
▲建筑面积约233平方米，得房率约80%
南北通透，尺度舒适，豪华主卧带书房
▲建筑面积约193平方米，得房率约80%
尺度舒适，只设计成3房，户型方正，公卫稍靠里
3.“僧多粥少”的网红新盘
现场销售表示，“意向购房者都挺极端的，要么选择132平方米的户型，要么就是233平方米的大户型。“
甚至现场不少“豪客”看房者表示，“只要能抽中，不论是什么户型都会要吧。”
价格方面，参考周边二手价格，网传预售均价为12万-15万元/平方米，总价约1600万-3500万元（以开发商最终备案价格和户型为准）。
来看一组周边二手楼的数据，深业中城目前所在的香蜜湖片区，作为深圳老豪宅区，二手房房源主要来自小户型较多的中旅国际、翠海花园，和楼龄较老的东海花园一期和二期、东海十八居等。
因二手房价格受楼龄影响，均价为10万-17万元/平方米不等，目前香蜜湖片区的二手房均价为12.4万元/平方米，链家目前在售355套房源。
据周边二手房门店中介透露，香蜜湖片区一直以来交投比较活跃，置业人群也多为改善型购房者，价格这几年也有不少上涨，周边二手房普遍为12万元/平方米起步。
深业中城500米距离内的东海花园均价为124691元/平方米，一套建筑面积为123平方米的3房2厅一期房源链家挂盘价为1450万元。
毗邻的”东海十八居“，房龄为11年，目前链家在售一套136.97平方米3房，报价为1800万元，均价在119637元/平方米。
▲项目周边二手房价
仍然在“限价”政策影响下的深业中城住宅产品，虽然在得房率和容积率数据稍有逊色，如果以网传的预售均价为12万-15万元/平方米，与同片区二手房相对比，楼龄、户型设计等综合性价比依旧具备一定优势。
审读/马琳、戴士潮
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