用户68042581
笔者曾从事过多年的农村拆迁工作，特结合政策和工作实际作答。本答复的核心内容是：
- 外村人购买的农村房屋，难以办理产权过户，在拆迁时应对原有产权人或房主给予补偿。
- 因产权不能过户，买卖双方均有过错，作为购买方在退房要回购房款的同时，可适当争取房屋因拆迁而增值的相应收益，能否争取及争取多少存在的变数较大，有时还有可能通过司法途径解决。
下面，就简要说说相关情况。 第一，拆迁补偿必须以明晰的房屋产权为依托，拆迁补偿的直接对象是房屋产权人。
外村人购买不是本村的宅基地房（即农房），因购买人不是房屋所在村的村民，不可能进行产权过户，从法律效力来说，该农房的产权人或房主仍是卖家，不是买家。所以，在真正实施拆迁时，拆迁补偿是针对该农房的产权人或房主，也是直接补偿给该农房的产权人或房主，不可能补偿给外村的购房人。
就农房拆迁的实际来说，当地拆迁办要找的人也是该农房的产权人或房主，签订拆迁协议和划拨拆迁补偿款的对象也是该农房的产权人或房主。特别是住房安置的对象，必须以农房产权为基础。说穿了，外村的购房人，从法律效力来说，与拆迁补偿根本无关系。
第二，既然不能办理产权，不能获得拆迁补偿，解除购房协议是较好的选择。
这其实也是不得已而为之的办法，一方退房，一方退钱，原房屋产权人或房主仍可利用该农房在拆迁中获得相应的补偿，没有什么损失，而且收益增加的可能性极大。
同时，作为购房一方来说，该农房因拆迁多多少少有一定的增值，可适当争取一定的增值收益。但究竟能否争取到这一部分增值收益及其分成的多少，情况较很难说了，也不排除通过司法途径来解决的可能，但争取拆迁的重头戏住房安置是不可能的了。
（本文图片来自于网络）
乡村微视界之乡村漫记
外村人购买本村宅基地房，拆迁如何赔偿？
对于房子的拆迁补偿，也分为两部分，一是房子补偿，二是宅基地补偿。农村土地如果是遇到国家征用，那么，针对房子的补偿，虽然不是本村人到农村购买房屋不受法律保护，但只要买卖双方承认，并具有买卖协议，这份补偿还是会补给房子的买受人的。 
但是，对于宅基地的补偿，就不能补给房子的买受人了。因为农村宅基地的所有权是村集体的，而使用权只有本村村民才能享有，所以国家才规定农村宅基地不可以随便买卖。对于农村合法的房屋买卖，宅基地实行地随房走的政策，也就是本村村民确实达不到一户一宅条件的可以经过村委会同意购买本村多出一户一宅规定的村民房屋。而外村人到这里购买的房屋，房产证是无法办理过户的，是不受法律保护的
那么，假一遇到农村房屋被拆迁，虽然你购买了房屋，但没有宅基地的使用权，你就无法获取针对宅基地的补偿。所以，你只可以得到针对房屋的补偿，宅基地的赔偿就属集体所有了。
还有，如果统一安置，你就不存在和村民那样享受安置补偿的问题。农村拆迁不同于城市拆迁，随着国家政策完善，农村拆迁一般大多的都是进行重新安置，不存在经济补偿的问题，就是根据你现有房屋的情况，以房产证上的房屋和院围及其它副屋，按实用面积平均分配，重新给你安置住房。
这种情况下，不是本村人到农村购买的房屋就不存在安置问题，你和原房屋的主人签订的买卖合同，在法律上来讲是无效的。遇到这类情况是比较棘手的也是较为难办的问题。不过现在新农村建设在统一拆迁安置上，我们这里还是比较人性化处理的，还是没有对这样的房屋做出规定处理。不过随着政策的完善，今后将对这样的房屋要求会越来越严格。
农嫂话农事
如果已经买了，那么现在说什么都晚了，如果还没有买，趁早打消这个念头吧。你不属于本村村民，不是本村集体的成员，你也就不具有使用宅基地的权利。农村买卖房屋，只有同村村民之间可以进行。因为土地是村集体的，只有同是一个村集体的成员，才有权利使用这个村宅基地，外村人没有权利，想都别想了。
就像现在一些村里盖的小产权楼房一样，本村村民搬进去住的时候可以没有后顾之忧，而外村的人如果也在这个村里买了小产权房，因为小产权房没有房产证，所以万一将来有什么变故的话，你买的房子没有没有任何保障。同样道理，外村人买本村的房子，现在根本过不了户，房产证上户主的名字也更改不了，这样的情况下，买了干什么呢？除非家里有钱，被钱烧昏了头脑。要么就是你别在乎能不能过户，买了以后你只要居住权利。
早在很多年以前的时候，那时农村宅基地控制不这么严格，外村人或许可以到本村买房子，但各人一般也没有房产证。那时候我们村因为靠近县城，所以在村头上有企业和工厂。有很多离县城远的的乡下人，由于在企业和工厂里上班，为了上下班方便，就想在我们村买房子。当年，我们村集体出资建了一批房子，然后就把这些房子卖给了在这里上班的人。虽然这些人买了我们村的房子，但他们都没有房产证。如果我们村拆迁的话，这些房子跟村民的房子补偿有区别的，据说也可以分楼房，但是需要交一部分交钱，不过数目不多，具体交多少钱我不清楚。
买房子的这些人不属于我们村里的人。虽然他们也买了我们村的房子，但他们毕竟不是我们村集体的成员，他们不能够享受我们村村民的任何福利待遇，包括承包地和宅基地。由于这些人是从村集体手里买的房子，如果村子拆迁的话，麻烦事可能还少一些。假如是从私人手中买的房子，不拆迁的话，大家就相安无事，什么事都没有，你可以继续住在你买的房子里。万一村子拆迁，麻烦事说不定就来了。因为我们亲眼目睹了好几家外村人在本村买房子，又赶上拆迁这样的事例。因为拆迁补偿的问题，两家人闹的对簿公堂。
前些年已经买了外村房子的人，是没有办法了，如果没有买的，奉劝你就不要买别村房子了，实在没有房住，可以在自己村里买一处房子，这样受法律保护，买了房子以后也可以过户，购买别村人的房子，太闹心了。
灵子
对于外村的人不能够到本村购买宅基地，这是土地法明文规定的，毕竟宅基地的所有权农村集体，也就是说宅基地是村集体的所有财产，不是个人的所有财产，所以外村人不能买卖本村的宅基地。但对于本村来人来说，个人可以实行一户一宅，如果实在村集体不能规划宅基地的情况下，也就是没有宅基地可以规划了，本村之间可以买卖宅基地。
对于外村人购买了宅基地上的房屋是可以的，因为本村宅基地上的房屋是归本村村民所建，属于本村村民个人的个人的财产所有权归房主所有房主可以任意处置宅基地上的房屋，不但可以卖给本村村民，也可以卖给外村的村民。但由于宅基地的特殊性，宅基地的使用权随着房屋的主人的变换而变换。
现在好多地方实行了新农村建设，或者是因为经济的发展所需要一些农村的旧房屋进行拆迁改造，当然就会遇到一定的经济补偿。对于外村人购买了本村的房屋是如何补偿的？下面简单的分析一下。
对于外村人买了本村的地上的房屋补偿，其实和本村村民的补偿是一样的标准，根据宅基地上建房的成本，以及房内装饰的成本，还有宅基地上的一些植物一些不能够移动的建筑物，都给予一定的补偿，普通的经济不发达的农村补偿的标准一般在10万元左右。当然对于城市郊区以及城中村的补偿款更高，毕竟位置决定了补偿的价格，有的补偿几十万，有的补偿上百万，也有的补偿上千万，当然上亿的房子应该是有的。
对于外村人买来本村的房屋，除了不动产补偿外，还有一定的房租费的补偿，也就是在安置房，建设期限内给予一定的安家费。当然还有搬家费的、奖励费的补偿款，这些一般在2~3万元之间。我们这边两年的房租费为4000元，奖励费为21,600元左右，这就相当于宅基地的补偿。
总之，对于外村人购买了本村宅基地上的房屋补偿款，主要是地上建筑物的补偿款以及一些房租费，奖励费等等的费用。到对于宅基地的补偿全部归村集体所有，然后村集体根据宅基地补偿款的多少是否分配给村民，这一点外村人购买本村的房子就不能享受这一点的补偿了，如果土地比较值钱的地方，商业开发价值比较高，每户有的农民补偿几十万几百万都有。
三农一姐
外村人到本村来购买宅基地农房，这种情况在这些年已经不多见了，根据现在的农房买卖规定，要符合一户一宅的要求，并且是集体经济组织内成员才可以买卖，如果是外村人是不能买卖的，即使私下买卖也无法完成过户，这就不能保障自己的权益了，尤其是在拆迁补偿时会受到很大影响。
在我们村就有这样几户人家，我们方言俗称“外来户子”，早些年从外地搬到村里，在村里获批了土地也盖起了房子，因为离我们村很近的地方有一个锁具厂，厂子很大，每年都有大量的外地人来这里务工。这几户人家就是从那个时候搬到了我们村，一住就住了几十年。而且由于情况特殊，村里在当时也给他们落了户，也就是说根据户口看他们也是我们村的人，但在遇到具体问题时，却不能跟我们村的村民享有同等的权利。
去年我们村正式提出了拆迁方案，又是测量又是评估，对于这几户农房村委也有些犯了难，说他们是我们村的村民，这有些牵强，毕竟他们的祖籍是外省的。但如果说它们完全不享受本村村民的福利待遇，好像也有些不合适，因为他们早就把户口落在了我们村，有的已经是祖孙好几代住在这里了。不过现在农村户口的管理就是这么严格，尤其是面临拆迁问题时，更是钻不得半点空子。
我们村其他村民的拆迁标准是，根据房产证面积按照1:1.2的比例赔付，可以选择要楼房，也可以全部兑换成钱。但是外村人来买的农房不是这个标准，之前说的这种由于当时历史原因造成的情况，也可以获得补偿，按照1:1的比例分得楼房，另外还要交一些钱，而且还不能要现金补偿，更没有其他别的赔偿。
对于他们的赔偿方案，这已经算是好的了，如果是这几年私自买卖的农房，必定是无法办理落户和过户的。一旦将来遇到了拆迁，赔偿应该是给房产证上的房主，而不是给现在的住户，顶多原房主把当时买卖房屋的交易款还给你，其他的权益是争取不到的。
一品小十六
对于这个问题而言，我们觉得你应该要好好的讨论一下。
毕竟这个问题问的很有意思，并且我们觉得也不太符合我们的实际情况。那么假如发生了这样的情况，面对于这个拆迁的补偿，应该如何补偿呢？
宅基地不允许卖给村集体以外的人
对于这个问题的人，我们觉得其实提问的会有一定的误解，或者不知道从什么情况和渠道当中取得这样的合法的购买宅基地的资格
又或者当你买到的宅基地是不没有通过合法的手续获得相对应的证件或者办理相对应的手续的情况之下，可能会允许购买。
又或者是国家的安排，比如说异地搬迁的，又或者说一些非常偏远山区人口比较少的可能会合并
那除此之外，在农村里面的宅基地，在宅基地的明文规定上面，已经是明确的提出来农村里面的宅基地除本村内经济成员可使用以外。本村以外的人来到农村里面购买这个宅基地是不合法的，在这个法律方面是没办法保证足够的切身利益。
遇上拆迁应该怎么办？
对于遇上拆迁这个问题，无非就想获得相对应的补偿或者安置。
那么姑且我们认为这个村子以外的人来到这个农村里面，购买到这个宅基地盖好了房子。也许是通过合法的手续或者其他的一些特殊的情况。
那么只要拥有这个宅基地证和房产证，那么对于该安置的应该获得同样的待遇
比如说应该安置的时候就会获得安置房。拆迁征用的时候就会获得相对应的补偿款，比如说征用宅基地那么快拿到一笔不小的拆迁补偿款。
只要你通过合法的手续，国家认可，村委也认可，那么这种情况之下，所享受的福利和待遇与村民基本上一致，可能会有其他的小小的差别，但是大体上总体上而言应该和当地的村民是一致的，享受各种权利。
如果不是上述的情况该怎么补偿？
如果仅仅是购买个房子，那么遇上拆迁的时候，应该是怎么样的获得补偿的款项呢？
其实这个并不是一个非常困难的问题。那么我们总体上而言，因为我们也看到一些拆迁的实际情况，比如说村外的人来到这个农村里面购买了一块土地，然后盖房子。
可是遇到了拆迁补偿是怎么补偿的呢？如果你已经领取了安置房，这种情况就相当于对于你的房子拆迁，给予一个价格的折算。
宅基地的征用是与你没有多大关系的。因为宅基地征用，宅基地是属于村里面的集体的土地，所以征用宅基地的时候，就算你之前是用金钱买下这块土地，然后盖房子的，那么在宅基地征用没有找到你的宅基地证，也是不会对你另做补偿的。
所以这个问题而言，就得看你是否真正取得合法的手续。
如果合法的手续证件要齐全，那么这种情况之下补偿是跟普通的正常的一样，如果不是那么面对于补偿这个问题。可能就会少了一大截。
农人莫小道
《农村土地管理法》第二条，规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”
农村宅基地属于农村集体土地，所有权归村集体，仅供村集体内部成员申请使用，村集体以外人员一律不得使用，也不能买卖以及非法转让。由于房屋是建在村集体宅基地上面的，所以也不能以房屋买卖的形式非法使用农村宅基地。
假如外村人购买本村宅基地房，拆迁时补偿款会很大的可能会补偿给卖房的人，为什么呢？因为外村人购买的宅基地房所占用的土地属于村集体土地，非法买卖会导致即使买卖双方达成协议，也不能办理房屋过户手续，也就是说虽然外村人买了房屋，实际上房屋的产权还在卖房人的名下。
正常情况下，在支付房屋拆迁补偿时，谁能提供合法有效的房屋产权证明，房屋拆迁补偿款当然会补偿给谁。
这时外村人由于买了本村的宅基地房，但是办理不了房屋过户手续，提供不了合法有效的产权证明，不能领取房屋搬迁补偿款，而卖宅基地房的人虽然能提供合法有效的房屋产权证明，但是外村人肯定会出面阻扰，会导致房屋产权产生异议，双方都不能领取房屋拆迁补偿款，等房屋产权明晰之后才能领取。
能够明晰房屋产权的只有通过法律判决，最终判决结果是，外村人将房屋返还给卖房的人，卖房的人则将外村人的买房款返还给外村人，然后卖房的人拿着法律的判决领取房屋拆迁补偿款。
为什么法律会这样判决呢？那是因为外村人与卖房的人，买卖房屋的行为违反了土地管理法的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据合同法的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。
所以最终能获得房屋拆迁补偿款的是卖房的人，外村人不会得到，因此在日常要注意，不能违法去买卖农村的土地和房子。
农村一山货
外村人购买本村宅基地房，遇到拆迁时如何补偿，这得看购买后是否取得合法的土地使用权。
农村宅基地使用权只限于本集体经济以内的农业人口，外村人的非农业人口是无权使用的。所以，外村人如果到本村购买了房屋，这和城镇人口到农村买房一样，是无法办理过户的，即使签有合同或者协议，也是无效协议。
在我们胶东农村，现在有不少外来人口到农村买房居住，其中最多的是东北人，这些人口大部分是上辈人到东北谋生的，老家在胶东。当时去东北的目的就是改善生活，因为东北土地肥沃，又有广阔的林场，即便在人民公社时期，还有人想尽办法去东北谋生，当时称为”盲流“，这些人后来大都把户口迁到了东北。后来，东北林场大部分解散，单靠种地谋生的东北，经济形式不如胶东好，这部分人口的子女又回到胶东。而回来以后，没有地方居住，就只能购买农村的闲置房屋居住。
这部分人口，有的以回原籍为理由，加子村里有说了算或者有关系的老亲戚，在村里购买房屋后，慢慢又把户口落回村里。这样的话，购买的农村宅基地房，就拥有了宅基地使用权，可以申请过户。过户以后，其购买的住房就受法律保护了，遇有拆迁时，可以和其他村民一样获得补偿。
但是，大部分到农村买房的外村人，还是无法将户口落在村里的，这样就无法取得宅基地使用权，无法受到法律保护。在遇到拆迁的情况下，往往会宣布买卖无效。这种情况下，如果原卖主不和你计较，拆迁补偿时你照样可以得到对房屋的拆迁补偿，但对宅基地的安置补偿你无法取得，这种安置补偿只是针对农村集体组织以内的人口。如果原卖主和你计较，只能将房屋退出原房主，要求房主返还你的购房款及利息。
当然，农村房屋拆迁有多种情况，只要不是国家征用，是农村集体组织重新规划迁建或者拆除房屋开发房地产，往往不进行补偿，而是根据原有的房屋进行安置，即根据原房屋面积分给其新建的楼房。如果这种情况，就要看买卖双方的关系，如果关系非常不错，卖方不打赖，照样可以用此房换得楼房，因为这些房屋多数是小产权房，不影响居住使用，不存在办证问题。因为这些换房，往往农村房屋可以换得更大面积的楼房，拆迁时利益较大，很容易引起买卖双方的纠纷。真遇到纠纷，买房因为无法获得法律保护，只能要求退回购房款和利息了。
齐东晏子
简单，合同违法土地法，是无效协议。无效合同返还选择，退款，腾房。除非有村集体背书说可以赔偿。因为当时签合同的时候你应该考虑到宅基地没法补偿的
黄湖
维权途径是多样。债权不能对抗物权，仅就不特定关系人而言，这就是物权的对世权。即外村人不能对抗拆迁人。但债权人基于债权仍能对抗原房屋所有人。因此，拆迁补偿没有变化。
