前几天，有人留言问，想在西安二环沿线买房，有什么建议？父母土著，在老城住惯了，不愿意挪窝；
我翻开地图看了一圈，能数出来的新房屈指可数，且价格不低；有时候自己也费解，住在二环边到底有什么好的？你看浐灞环境多好，沣东热度多高，高新学校多好，反观二环沿线，除了堵车和密集的人流；
在如今新区遍地的情况下，在二环沿线买房到底算不算伪命题？
二环买房
西安开始修二环的那年，很多同龄人才三岁，孩童的记忆力对于这种城市配套工程自然不曾接触，谁曾想，这一修就是十年，03年9月底，东二环北段正式通车，标志着为期十年的西安二环路竣工，全线通车。
彼时的二环还不是现在看到的样子；由于设计之初资金紧缺，二环众多路口都是平交，这和城市快速路的定位差别很大，且行人车辆穿插堵车严重；
于是才有了之后的二期工程，即在朱雀路，含光路口，咸宁路口，土门十字等十个交叉口开始架桥，也就是平交改立交，最终呈现的样子也就是我们现在看到的二环全貌。
很多外地人到西安很好奇，为什么二环不是全程高架，为什么车道忽宽忽窄，为什么叫快速路却堵得鬼见愁，说到底还是没钱；在20年前那个城市发展还不靠房地产，财政紧张的时候，要拿出24亿去修路，是需要莫大的勇气的；
虽然二环的设计bug给如今的堵车埋下众多隐患，但从二环通车那天开始，二环沿线的城市更新也步入快车道，大大小小的小区开始出现；伴随着城镇化的快速推进，二环沿线成为地产开发的热土，这里有一个关键的时间点，就是2007年；
这一年，西安颁布《城中村改造管理办法》和《棚户区改造管理办法》，西安城改步入快车道，其中政府“政府主导、市场运作、整村拆除、安置先行、有形无形改造并重”的城中村改造西安模式也曾被多个城市学习；
十年后的17年，市城改办公布摸底结果，十年间，西安共启动221个城中村的整村拆除和68个棚户区项目的房屋征收工作，完成145个集体土地上棚户区（城中村）和37个国有土地上棚户区（棚户区）、涉及约50万人的回迁安置工作，虽然后续问题众多，但围绕整个二环沿线的开发，也进入到饱和。
二环与地产
随着一个个小区的建成，配套的商业，学校，公园，医院等生活配套应运而生，二环内成为西安最繁华的区域，西安主城区的千万人口中，至今仍住在二环内的占了大半；这也导致二环内成为人口密度最高，楼盘容积率最高，停车最紧张的区域；
二环内可开发的土地也越来越少，曾经很多人瞧不起二环，但现在又想在二环沿线买房的人发现，新房已经屈指可数；
由于主城区土地成本翻倍，受制于容积率，建筑密度等指标，做刚需盘的可能性基本没有，这也是为什么主城区大量上市精装大平层的原因；房子确实更好，但价格也贵的吓人，我简单做了在售新房盘点。
北二环沿线：未央立交以西的6公里范围内，无一新房在售，早些年的海璟台北湾，名京九合院都已入住，城市锦上最后一批的新房在去年早已售罄；未央立交以西，仅剩正荣府15000元/㎡的公寓，阳光城，保亿的大平层。
西二环沿线：由于汉长安城遗址和土门老城区的历史缘故，5.3公里范围内，仅有富力开远城在售，均价17000元/㎡，上一次有新房出现还是白家口的中南青樾，目前在售商铺，住宅已售罄，西二环沿线短时间看不到任何新盘；
至于丰禾智慧小镇、远洋漫古小镇、鑫苑大都会二期，都因为土地还未到手的原因，遥遥无期。
东二环沿线：在地铁三号线修建之初，是开发的火热时期，在售的新房并没有，融创壹号院卖完后，红星的爱琴海购物广场项目，八月份刚刚拿地，约141亩，后期产品价格未知，但咸宁路地铁口的位置不错。
南二环沿线：目前有太乙城时光里在售，均价13900元/㎡，周边能看到的还是以老小区为主，一直没有看到有新盘面世；以上虽然都是二环沿线，但发达程度上南二环沿线还是更好一些。
由于西安整体开发靠南的缘故，整个城南一直是西安最发达的区域，各类高校，商业中心，最早的住宅小区，公园，基本都分布在城南；
区域内人气，配套成熟度，城市面貌也是最好的，南二环刚好夹在西安老城区（城墙内）和城市中心（城南）的中间，这个又是是其他区域没有的。
仅从高校看，南二环沿线自西向东就分布着西北大学，西工大，西安医学院，西电，音乐学院，长安大学，文理学院，学前师范，西科大，建大，交大，理工大等十余所高校，算得上最早的大学城；
以这些大学为契机，延伸出的小学，初中也分布在南二环沿线，诸如铁五小，长安大学附小，西工大附小，翠华南路小学等名校也集中在南二环沿线。
但由于开发时间实在太早，虽然区域内高校商超林立，交通配套齐全，且聚集大量人口，但现在南二环沿线买房却不容易。
新房市场，在售的寥寥无几，二手房也不乐观，房龄新一点的大开发商盘并不多，大量的二手房还是以高校，单位家属院为主，六层爬楼梯的居多，高层小区很少；
在目前棚改停滞，老旧小区以改造为主的现状下，南二环沿线新盘面世恐怕是很难的事情了，核心还是在于没有可开发的土地，当然搞拆迁除外。
选房逻辑
很多人问我的选房逻辑，核心不过几点：
第一，有无强烈的地缘情节，比如多年生活在老城区，不愿挪地方的；
第二，多钱的预算，核心需求是什么，是为了上学还是离家人近；
第三，确定的区域内除了这个盘以外还有无备选；
第四，买来的目的是什么，住或投资；
接触大量的人后，得出一个结论，别和刚需讲品质，别和土豪讲价钱，经济基础决定上层建筑的背景下，不同人的选房关注点差别是很大的。
前几天，我办会客厅的时候，就碰到一个非要在南二环沿线买房的阿姨；需求也简单，孙子在铁五小上学，夫妻俩是九院退休的职工，想买个新房，方便接送小孩，前提是不愿意离开这地儿，亲戚朋友几十年的关系都在这里；
这种需求就属于最最典型的地缘客户，房子也是最难买的，太乙立交这个地方属于西安老城区里优劣势都极为明显的区域，在这里买房，也面临同样的问题，业主问，太乙城能不能买，附近看了一圈也没什么房？
户型与价格
根据九月底99批备案价格，太乙城时光里共推出房源272套，面积区间从98-125㎡不等，均价13900元/㎡左右，作为一个开发多年的小区，很多人以为早就没房了；
这一次开的地块只有一栋楼，2T4户，楼间距和容积率一般，属于典型的刚需盘，户型包含98，123，125三种，结构是前些年常见的核心筒，具体户型图如下：
（时光里98平户型图）
98平三面朝南，东南向采光，窗户面积足够的大，常规的动静分离户型，卫生间干湿分离，两个卧室带飘窗，基本没有浪费面积；
（时光里125平户型图）
边户分为123平和125平两种，户型结构是一样的，三面朝南，主卧次卧双阳台，整体户型还算方正，不足的是仅有一个卧室朝南，书房和厨房的位置如果调换一下，就更好了；
总体来说，户型一般般，没有大问题，也无太多亮点，算是T4户的正常水平。
（时光里楼栋效果图）
由于靠二环较近，交付窗户用上了断桥铝合金+双层夹胶玻璃，比传统的塑钢要好一些，
由于小区很小，产品部分能看到的并不是很多，核心的卖点还是在地段和配套上。学校与商业
作为早已开发成熟的老城区，太乙立交这个位置作为南二环腹地，连接着主城区和曲江，周边二环路，西延路，青龙路可以到达西安的东南西北；
三号线最近的站在北池头，四号线为西安科技大学，五号线为太乙路，算是三地铁环绕，需要强调的是并不在地铁口，步行距离10分钟 左右；
配套上无需多言，既然是主城区，主城区的优势也都存在，最核心的教育配套上，铁一中、铁五小、铁五第二小学、建筑科技大学附小都在周边；
最近的为铁五第二小学，铁五小很早了，创建于1958年，原来是西安铁路局第五职工子弟小学，2005年移交碑林区教育局后，更名为碑林区铁五小学；
（铁五二小实拍图）
铁五二小是祭台村小学与中铁一局子校合并后更名的，由铁五小统一管理，教学内容进度，考试测评，社会活动，两个学校完全同步，老师也是一起交流，最大的差别在于生源不同，另外年龄大的老师不如新来的年轻老师有责任心。
其余的医院和商业上，武警总队陕西医院，第九医院就在附近，最近不过400米，小商业社区底商很多，买个菜还是很方便的，大商业就是附近的赛格，百盛，万达了，大悦城了，该有的都有了；
（时光里周边配套汇总）
同时小区也自带太乙城购物中心，据说星巴克，永辉，必胜客也都签约了，刚好弥补了太乙立交附近一公里缺商业中心的现状；
当然区域内的问题也有，包括整体容积率偏高，住的人多，老校区，家属院集中等等，这也基本是所有二环沿线老城区的通病了。
总结与选择
仔细看下来，太乙城时光里的优势劣势都很明显，算是一个地段跑赢产品的小区，在西安这样的地方，一个好地段可以让你省去很多上学，购物，出行的麻烦，在老城区永远不担心上学紧张，不担心没有人气，不担心出门不便，毕竟这都是几十年的人来人往积淀下来的城市稀缺资源；
同时，也不得不面对人多，楼多，堵车，没房可选的共性问题，一万三的价格放眼整个西安，可选的房子有很多，浐灞，沣东，草滩不过是这个价格，但如果把目标锁定在二环沿线，并且要买新房，可以看的也只剩时光里一个，对于有很深地缘情节的原住民而言，更是如此！
如果是你，会做何种选择呢，是去新区等发展，还是坚持在二环边呢？
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