李舒 唐青林 王驍 法客帝國

基於以房抵債協議不產生排除強制執行的物權期待權

作者 | 李舒 唐青林 王驍北京雲亭律師事務所

裁判要旨

債務人因無力償還借款與債權人達成以房抵債協議，債權人對房屋僅享有債權請求權，不發生物權變動；基於以房抵債而擬受讓不動產與基於買賣合同產生的物權期待權具有基礎性的區別，不得排除第三人對房屋的強制執行。

案情簡介

一、2014年9月6日，華隆公司因無力償還楊金玉的債務，雙方協商一致將位於興國縣××花園××期半山國際的某三處商鋪網籤備案至楊金玉名下。

二、戴月華與華隆公司民間借貸糾紛一案，江西高院作出生效判決，因華隆公司未履行義務，吉安中院查封了上述華隆公司位於興國縣××花園××期半山國際三處商鋪，擬對其進行拍賣。

三、華隆公司對吉安中院的執行行為不服，提出書面異議，要求中止對案涉三處商鋪的拍賣，吉安中院駁回華隆公司的異議請求。

四、華隆公司不服，向江西高院申請複議，江西高院裁定駁回華隆公司的複議請求，維持江西中院的執行裁定。

裁判要點

本案的爭議焦點為：已達成以物抵債協議，並進行預售合同網籤登記備案的商品房可否排除第三人的強制執行。

關於商品房預售合同網籤備案的法律效力問題。根據《城市商品房預售管理辦法》第10條之規定，商品房預售合同網上籤約及網上登記備案系商品房預售合同備案的重要方式，不具有創設權利的功能，不產生《中華人民共和國物權法》第二十條規定的商品房預售合同預告登記的法律效力。

關於以物抵債協議及商鋪預售合同能否產生不動產物權期待權並足以排除對該不動產執行的效果問題。華隆公司因無力償還楊金玉的債務，經雙方協商一致將本案查封的華隆公司名下商鋪網籤備案至楊金玉名下用於抵償債務，

雙方借款合同關係終止，建立商品房買賣合同關係。楊金玉僅享有普通債權請求權，該債權請求權不能滿足法定物權變動的要求，因而不能直接取得商鋪的所有權。此外，抵債物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，同基於買賣而產生的物權期待權具有基礎性的區別。

綜上，楊金玉與華隆公司網籤登記備案預售合同和以物抵債協議，不符合法律規定的不動產物權期待權的保護條件，不足以排除對三處商鋪的執行。

此外，最高法院認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條規定，只有買受人才具有異議主體，華隆公司並非提出異議的適格主體。

實務經驗總結

1. 案外人可通過執行異議的救濟制度中止法院的強制執行。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十四條之規定，需滿足案外人是權利人、權利真實合法、權利足以排除執行等條件。一般而言，足以排除強制執行的民事權益包括：物權（所有權、用益物權、擔保物權）、建設工程價款優先受償權、股權、知識產權等；原則上，債權作為相對權不足以排除執行，例外情況下由於法律的特殊保護規定，債權也可排除第三人的強制執行，如租賃權、對執行標的的期待權等。

2. 當事人達成以房抵債協議，受讓人能否據以主張排除強制執行需從兩個方面判斷：第一，是否發生物權變動；第二，受讓人就標的房屋是否享有期待權。

第一，是否發生物權變動。當事人簽訂以物抵債協議，江西高院認為該以物抵債協議的效果為：原借款合同終止，產生房屋買賣合同關係，顯然將該以物抵債協議定性為債的更改，即成立新債務，消滅舊債務，債權人僅得請求債務人履行新債務，受讓人享有債權請求權，即債權人有權請求交付並移轉房屋所有權。根據《中華人民共和國物權法》第九條之規定，不動產物權的轉讓經登記發生效力。由於涉案房屋此時仍登記在出讓人名下，因而涉案房屋未發生物權移轉，受讓人對房屋不享有所有權。

第二，受讓人對標的房屋是否享有期待權。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、買賣財產的規定》第十七條之規定，受讓人在被執行財產上的物權期待權如欲產生排除執行的效力，應滿足：與被執行人就執行標的簽訂以所有權移轉為內容的協議、已經支付全部價款、實際佔有、對未辦理過戶登記手續沒有過錯的要件（參見延伸閱讀一）。以物抵債協議以消滅金錢債務為目的，物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，與基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別，因而，基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。

3. 商品房預售合同網上籤約及網上登記備案僅是房地產管理部門對商品房預售的一種行政管理手段，不具有不動產登記簿的公示公信功能。因而，當事人在簽訂房屋買賣協議之後，為保障物權的實現，應及時辦理不動產物權變更登記或預告登記。

4. 若案外人確有排除強制執行的權利的，應由該案外人對法院的執行行為提出執行異議，被執行人並非提出異議的適格主體。案外人應當在執行程序終結前提出執行異議。執行異議被駁回的，可向上一級法院申請複議，也可向執行法院提起執行異議之訴。

相關法律規定

《中華人民共和國物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二十條

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十五條 當事人、利害關係人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關係人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關係人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請複議。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（法釋[2015]10號）

第二十四條

對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容:

（一） 案外人是否系權利人；

（二） 該權利的合法性與真實性；

（三） 該權利能否排除執行。

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、買賣財產的規定》（法釋[2004]16號）

第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）

第十條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委託代理人辦理。委託代理人辦理的，應當有書面委託書。

法院判決

以下為法院在判決書中“本院認為”部分對該問題的論述：

本院認為，本案爭議的焦點是預售合同已經網籤備案後的商品房在執行程序中是否屬於物權期待權應予保護的範圍。一是關於商品房預售合同網籤備案的法律效力問題。依據原建設部《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。因此，商品房預售合同網上籤約及網上登記備案系商品房預售合同備案的重要方式，並不具有創設權利的功能，其目的是為了方便行政機關的管理、監督和服務。作為一種程序性事實行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認和管理的功能，主要是房地產監管部門基於規範市場、保證交易安全和保護購房人利益的目的，對房地產開發商的約束，並不產生《中華人民共和國物權法》第二十條規定的商品房預售合同預告登記的法律效力。本案中，登記在本案被執行人華隆公司名下位於興國縣××花園××期半山國際一組團的A2D10、A2D11、A2D12三處商鋪，即使在本案執行法院查封前該商品房預售合同已經網籤及網絡備案，但是因未辦理經預告登記，並不產生“未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”的法律後果。二是關於主張本案不動產物權期待權保護的法律主體資格問題。依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產企業名下的不動產提出異議，符合法定情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持。本案中，華隆公司系本案被執行人，執行法院查封時位於興國縣××花園××期半山國際一組團A2D10、A2D11、A2D12三處商鋪仍登記在被執行的房地產企業華隆公司名下，對於主張該三處商鋪物權期待權並排除本案執行，只有買受人才具有異議主體資格，依法華隆公司並非對案涉商鋪提出該異議的適格主體，但鑑於案涉商鋪的執行行為涉及被執行人華隆公司的其他合法權益，本院予以審查。另外，楊金玉本人並未與華隆公司實際簽訂本案查封的商鋪買賣合同，亦無證據證明其已委託他人代為簽訂，且是華隆公司在本案執行過程中申請保全標的物變更時，亦主動向執行法院聲明該三處商鋪雖已辦理網籤，但仍登記在華隆公司名下。華隆公司複議主張本案查封的三處商鋪楊金玉已實際支付購房款並無證據證實，且與該公司主張的該三處商鋪系其用以抵償對楊金玉債務的事實相矛盾。三是關於本案華隆公司主張的以物抵債協議及商鋪預售合同是否當然產生不動產物權期待權的保護條件並足以排除對該不動產執行的效果問題。依據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。本案中，華隆公司稱因無力償還案外人楊金玉的債務，經雙方協商一致將本案查封的華隆公司名下商鋪網籤備案至楊金玉名下用於抵償債務，雙方借款合同關係終止，建立商品房買賣合同關係。據此，案外人楊金玉作為基於以物抵債協議而擬受讓不動產的受讓人，僅享有未來據實抵債的本案查封的三處商鋪的普通債權請求權，該債權請求權不能滿足法定物權變動的要求，因而不能直接取得上述商鋪的所有權。同時，鑑於該以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，簽訂的抵債協議而產生的權利仍未超過債權的範疇，並無任何物權化的屬性，且該抵債物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，其同基於買賣而產生的物權期待權具有基礎性的區別，故在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益。不僅如此，本案尚無證據證明楊金玉已實際直接佔有了涉案的三處商鋪，亦不能產生對外公示物權的效力，因此，即使楊金玉與華隆公司雙方已網籤登記備案預售合同和以物抵債協議，楊金玉對案涉商鋪享有的權利亦不符合法律規定的不動產物權期待權的保護條件，不足以排除本案對涉案三處商鋪的執行。

案件來源

贛州華隆房地產開發有限公司、戴月華民間借貸糾紛案[江西省高級人民法院（2018）贛執復65號]

延伸閱讀

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買受人享有足以排除執行的物權期待權，需滿足與被執行人就執行標的簽訂以所有權移轉為內容的協議、已經支付全部價款、實際佔有、對未辦理過戶登記手續沒有過錯等要件。

案例一

陳德雙、惠鳳豔等案外人執行異議之訴案[最高人民法院（2015）民申字第1875號]法院認為：本案的焦點問題在於，陳德雙對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執行的所有權或者物權期待權。

關於陳德雙對案涉房屋是否享有足以排除執行的物權期待權的問題。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”案外人亦即受讓人，在被執行財產上的物權期待權如欲產生排除執行的效力，應當符合以下要件：

（一）和被執行人即登記名義人，簽訂以變動執行標的物所有權為目的的合同；（二）已經履行買賣合同的支付價款全部義務；（三）對執行標的物的物權期待權已經以一定的方式對外公示；（四）物權沒有變更登記的原因不可歸責於案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。本案中，首先，房屋買賣合同的當事人並非陳德雙與作為登記名義人的城鄉公司，而是其與本案申請執行人惠鳳豔在2006年9月16日所簽訂。惠鳳豔並非案涉房屋登記的所有權人，無證據證明其對案涉房屋的處分取得了所有權人城鄉公司的授權，其和陳德雙所籤轉讓案涉房屋所有權的合同構成無權處分。在未取得城鄉公司追認的情況下，案涉房屋所有權不能發生變動，陳德雙依法只能向惠鳳豔行使違約賠償或者損害賠償的債權請求權，其在案涉房屋之上不能成立物權期待權，更不可能取得所有權；其次，執行標的物一旦被人民法院查封，非經人民法院允許，任何人不得對房屋進行毀損變動、設定權利負擔等有違查封目的之處分行為。在陳德雙佔有之前，人民法院即已對案涉房屋進行了查封並在房地產管理部門辦理了查封登記，加之，惠鳳豔的處分為無權處分，陳德雙對案涉房屋的佔有缺乏正當權源，為無權佔有。至於陳德雙辯稱其不知道查封事實、沒有過錯的理由，由於查封登記具有對世效力，陳德雙無論是簽訂旨在變更案涉房屋物權的買賣合同，抑或佔有案涉房屋，均應注意到別人經過登記的物權和人民法院查封的事實，但其未到相關部門查詢案涉房屋的權屬狀況，主觀上存在明顯的過錯；再次，案涉房屋買賣合同約定總價款24.5萬元，而陳德雙總計僅交納房款5萬元，即使不考慮無權處分和查封后佔有的事實，單純從價款的交付數額上，也不符合法律規定的物權期待權保護要件。在陳德雙的物權期待權不能成立的情況下，當然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執行的問題。

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法院認為基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人不能主張針對交易不動產的物權期待權的案例。

案例二

王永才、肖淑芳執行異議之訴案[山東省高級人民法院（2018）魯民再342號]本院再審認為，本案雙方當事人爭議的焦點問題是：肖淑芳等57人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。

第一，根據（2012）聊民一初字第16號民事調解書及肖淑芳等57人與金德公司簽訂的《五星金桂園認購協議書》可以認定，基於金德公司與綠地生公司之間存在7000萬元債務關係，雙方協議以金德公司在建的五星金桂園小區139戶房產折抵該公司欠綠地生公司6480萬元欠款，房屋應交付給綠地生公司指定的認購戶。肖淑芳等57人系綠地生公司的債權人，經綠地生公司全權委託代理人魏國華指定，作為金德公司抵債房產的認購戶與金德公司簽訂認購協議書，抵銷其與綠地生公司之間的債權債務關係。依據法律規定，物權的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。

從上述協議內容看，肖淑芳等57人擬採取以物抵債的方式取得房屋所有權，應屬繼受取得。因涉案139戶房產屬於應當登記的不動產，依照《中華人民共和國物權法》第六條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。依照上述法律規定，涉案139戶房屋尚登記在金德公司名下，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案139戶房屋的物權並未發生變動，肖淑芳等57人依據與金德公司簽訂的認購協議，僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，而未獲得房屋所有權。

第二,肖淑芳等57人對涉案139戶房屋亦不享有物權期待權。依據認購協議書的約定可確認，涉案139戶房屋為金德公司抵頂綠地生公司欠款，綠地生公司又再次抵頂肖淑芳等人欠款的標的物，並非肖淑芳等人買賣之標的物。以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》所規定的基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別

。基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。就本案而言，肖淑芳等人並非一般法律意義上的購買商品房的消費者，其依據與金德公司之間簽訂的認購協議而產生的權利仍未超過債權之維度，並無任何物權化之屬性。而且雙方均認可肖淑芳等人尚未實際佔有涉案139戶房屋，亦不能產生對外公示物權的效力。

案例三

賈建軍、姜亥軍與招商銀行股份有限公司包頭分行及劉濤案外人執行異議之訴案[內蒙古自治區高級人民法院（2015）內民一終字第00184號]法院認為：原判決適用的主要依據是《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條規定，即“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

上述規定適用的主體是不動產買賣合同中的買受人，保護的是基於買賣不動產而產生的物權期待權。本案涉及的是以房抵債協議，以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而房產的交付僅系以房抵債的實際履行方式，基於以房抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以房抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。

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法院認為當事人基於以物抵債協議能夠產生優於一般債權的物權期待權，可排除強制執行的案例。

案例四

任曉文、四川蜀電集團有限公司案外人執行異議之訴案[四川省高級人民法院（2018）川民終236號]法院認為：本院認為，二審爭議焦點為：任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”之規定，本案中任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，應當按以下四個方面進行審查：

關於是否在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。

2013年3月19日恩澤經營部、恆澤公司、陳志忠簽訂借款期限為3個月的《借款協議》，恩澤經營部的經營者任曉文按約將750萬元出借給恆澤公司，雙方約定按月1%計算借款利息符合相關法律規定。3個月借款期限到期後，因恆澤公司無法償還借款本息，任曉文、恩澤經營部、恆澤公司、陳志忠遂於2013年6月19日簽訂書面《房屋買賣合同》。本院認為，《房屋買賣合同》簽訂於《借款協議》約定的還款期限屆滿之後，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為是借款到期後雙方經結算的以物抵債行為，所簽訂的《房屋買賣合同》並不是對《借款協議》的擔保，也並未違反《中華人民共和國擔保法》第四十條以及《中華人民共和國物權法》第一百八十六條中有關“禁止流押”的相關規定。雙方在《房屋買賣合同》中約定在2014年6月19日前恆澤公司可以按750萬元總價回購該案涉房屋，實質上是對《房屋買賣合同》是否履行約定了一定的寬限期，同時雙方在合同中也約定了如逾期恆澤公司則無權回購，須配合任曉文辦理房屋產權過戶手續，該回購條款實際上是賦予恆澤公司選擇權，從合同的選擇履行的角度看，恆澤公司更具有主動性，也表明以物抵債協議是雙方平等協商的結果，任曉文並無利用其出借人的優勢地位有乘人之危或脅迫之情形；

從合同的內容和效力來看，回購期屆滿之前，雙方實際上是設立了與舊債並存的新債，恆澤公司可以選擇履行新債，即交付案涉房屋，也可選擇履行舊債，即償還欠款，而在回購期屆滿之後，按照雙方的約定，此時新債完全替代了舊債，構成債的更改，這時恆澤公司履行債務的方式只能是交付案涉房屋並配合辦理過戶手續，雙方有消滅舊債併成立新債的合意，換言之，任曉文與恆澤公司有買賣房屋的真實意思表示，雙方有簽訂《房屋買賣合同》以實現案涉房屋所有權發生轉移的真實意願，從現有證據看能夠排除雙方有通過簽訂虛假的《房屋買賣合同》以規避法院強制執行的意圖。因此，能夠認定在人民法院查封之前雙方簽訂了合法有效的書面買賣合同。

關於是否在人民法院查封之前已合法佔有案涉房屋的問題。

簽訂《房屋買賣合同》後，任曉文即以收取恆澤公司租金的方式行使了對案涉房屋使用和收益的權利，已經合法佔有案涉房屋。在恆澤公司未按約支付租金後，任曉文於2014年6月30日與物業服務公司辦理了案涉房屋的入駐手續，自行佔有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封。因此，能夠認定在人民法院查封之前任曉文已合法佔有案涉房屋。

關於是否已支付全部價款的問題。

《房屋買賣合同》第三條約定，恆澤公司、任曉文、恩澤經營部一致同意恆澤公司將應歸還給恩澤經營部的借款750萬元充抵任曉文應支付給恆澤公司的購房款750萬元，互不找補，本合同簽訂後，恆澤公司、恩澤經營部之間750萬元借款權利與義務終結。因此，根據該約定，雙方一致同意以恆澤公司750萬元借款充抵任曉文應支付給恆澤公司的購房款，在雙方簽訂《房屋買賣合同》之時即可視為任曉文已支付完畢全部購房款。

是否因買受人任曉文自身原因未辦理過戶登記的問題。

關於這一問題，一般來說能夠歸責於買受人的原因可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略，二是對政策限制的忽略，三是消極不行使登記權利。因上述前兩個原因與本案查明的案情不符，故本案應主要審查任曉文是否有消極不行使登記權利的情形。首先，雙方在《房屋買賣合同》中約定“甲方（恆澤公司）同意將購房合同原件及交購房款的收據原件交給乙方（任曉文）保管並同意公證委託乙方指定的專人到開發商處領取房屋產權證原件，委託乙方指定的專人配合任曉文辦理產權過戶手續”，從該約定的內容來看是約定對任曉文指定專人到開發商處領取房屋產權證原件的事項進行公證，但本案一審中已經查明，在雙方約定的回購期之前恆澤公司已經取得了案涉房屋的產權證，並於2014年1月14日將案涉房屋的產權證原件交給了任曉文保管，故無論任曉文還是恆澤公司雙方均有理由認為在此情形下辦理公證委託事項已無必要，同時是否辦理公證委託還要依賴於恆澤公司的配合，因此不能僅以恆澤公司與任曉文未辦理公證委託即認定任曉文消極不行使案涉房屋過戶登記的權利。其次，《房屋買賣合同》第六條約定，恆澤公司應於2014年6月29日前或在恆澤公司領到房屋產權證後10日內（以後到時間為準），配合任曉文到房管局辦理房屋產權過戶手續。照此約定，2014年6月29日是恆澤公司配合任曉文辦理案涉房屋產權過戶手續的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封之時，間隔不足二十日，在此期間，恆澤公司的法定代表人陳志忠一直在境外未回國，且從人民法院執行案涉房屋所依據的（2014）成民初字第1400號民事判決中可看出，四川省成都市中級人民法院在審理該案中因恆澤公司無法送達而對其公告送達，從現有證據看恆澤公司處於非正常經營狀態，因此，雖任曉文持有案涉房屋的產權證，但無法單方辦理過戶手續，不能認定任曉文消極不行使登記權利。再次，2014年6月30日，任曉文以業主身份主張權利，在物業服務公司辦理入駐手續，這一事實也可以反映任曉文積極主張物權的心態。因此，能夠認定非因買受人任曉文自身原因未辦理案涉房屋的過戶登記。

綜上所述，任曉文對案涉房屋有優於一般債權的物權期待權，在金錢債權執行中享有足以排除強制執行的民事權益，其上訴請求成立，本院予以支持。”