高端公寓产品在2018年迎来了高光时刻。
锐理君以单价25000元/㎡为基准统计发现，全年成都高端公寓（含SOHO与LOFT）的销量同比实现了5倍翻涨，并在第四季度达到了峰值。
在众多高端项目中，新希望·D10天府不得不提——去年6月亮相就以“地标”话题引发全城热议；10月首次推出204套公寓产品，开盘当天去化148套，认购率超7成（72.5%）；据统计，截至2018年底，三个月时间内其公寓产品已成交218套，位居成都第四季度单价3万+公寓市场销量第一。
普通公寓产品“快销”，“行情”固然起了重要推动作用，但对于单价动辄25000元/㎡以上的高端公寓产品来说，“挑客”显而易见——项目要挑剔客户，客户更会挑剔产品。
在挑剔与被挑剔之间，新希望D10天府都经受住了市场检验，认可度居高不下。
客群画像
30-34岁中坚人群买走7成产品
地产横盘时代，客研的重要性日益凸显。锐理数据作为行业大数据领先企业，一直将客研作为重要的研究对象。在对新希望·D10天府的客群进行研究后我们发现，其与目前市面上的高端公寓项目客群构成相比有明显的差异化特征。
新希望·D10天府首批次公寓产品主力面积段为72-199㎡，能够匹配多种阶段人群的购买需求。如下表中两个购房案例，虽然有明确的购买偏好和价值诉求差异，但最终都在D10天府成功下单。
锐理君获得的一手资料显示，D10天府亮相至今已接待超过3000组到访客户，年轻化、精英化是他们的主要特征，而且老带新的比例持续增加，业主之间口碑传播的效应十分明显：
年轻化：成交客户中，主力年龄层卡在25-39岁，其中30-34岁购买者占比达7成。
这一特征也恰与《2018年中国高净值人群财富白皮书》的观点相吻合：中国高净值人群猛增并呈现年轻化趋势。新兴的高净值人群置业对地段、通勤效率、圈层环境等有更高诉求，他们居住理念超前，渴望更先进的产品进行匹配。
精英化：到访与成交客户中，来自省外一线城市的购买力众多，而且已成交客户中不少人都拥有海外求学、工作等经历。面对这类购买群体的“挑剔”甚至“挑刺”，新希望D10天府通过了层层考验，而他们也成了项目当之无愧的“忠实粉丝”。
老带新：这是考验一个项目成功与否的关键因素之一，也是实现费效比的有效渠道。从统计来看，D10天府的老带新比例达到了35%，对于高端项目而言，老带新的转化成功率很不错。
通过进一步客研我们发现，区域位置、投入回报与成长空间是购房者选择D10天府的三大核心动力，在两大诉求上项目的“满意度”打分很高：
从自用需求出发，时间成本最小化、时间价值最大化至关重要，而对投入回报需求而言，主城核心区域这一地段优势又能提供更大的保障。不少购房者在接受锐理君访谈时就表示，选择D10天府很重要的原因之一就是他位于城市核心CBD区域，交通通勤便利，作为成都向东发展的“封面地标”，D10天府与区域内的其它高端项目组合而成的高端图谱，能全面满足商业、商务等实际需求。
土地画像
楼面价top10门槛攀升至13580元/㎡
2018年，成都土地供销同比大幅上涨，但四大区域中主城区多少有些例外：住宅用地成交同比下跌24.4%，为近九年里的最低值。还有一个值得关注的现象是，近几年二环内成交的住宅用地屈指可数，在东大街板块，2009年后更只出让过一宗住宅用地，就是目前的D10天府所在地。
供应量缩减的同时价格却步步上升，楼面价破万已成为主城区土地的重要标签，最高纪录更是达17200元/㎡，土地楼面价top10门槛也攀升至13580元/㎡。这里同样以二环内的土地成交为例：
★ 2017年融信溢价60.95%拿下金牛百寿路一地块，将成都二环内地价刷新至16900元/㎡；
★ 同日，中国铁建获得浣花溪板块34.55亩地块，成交楼面价13580元/㎡，溢价率81%；
★ 2018年12月阳光城吞下九眼桥板块16亩住兼商地块，成交价15940元/㎡，也是2018年成都最高成交楼面价。
妥妥滴“寸土寸金”。毋庸置疑，“低价”也不会是这些高价地块的“归宿”。
2016年，新希望的拿地楼面价为9500元/㎡，单凭地价，D10天府项目已经占了先手，对比其它同类型、同区域地块，项目“抬高身价”也有了持续的底气。
在与D10项目相关负责人的交流中锐理君还获得了一条重要消息，毗邻项目一宗31亩住宅地块已平整，并释放出了即将入市的消息。近段时间前去探地并到D10天府项目了解市场行情的房企人员络绎不绝，不少人对这块“肥肉”也是“虎视眈眈”。对D10天府而言，这一宗优质地块的出让，势必再次为项目的营销加分。
项目画像
成长空间与稳定性成核心参考指标
资源占有程度高，这是市场选择D10天府的一个重要原因。除了东大街这一传统标签外，彰显“老成都、蜀都味、国际范”的天府锦城项目已经开工，新兴的标签正贴合未来的更多可能。
D10天府位置示意图
作为东大街高端轴线上距离天府锦城最近的新高端项目，D10天府229米的住宅建筑高度已经引发了市场多番关注，锐理君此前也在《从D10天府的横空出世看成都地标进化之路》一文中对地标建筑的价值与效能进行了深入分析：无论国内还是国外，主城核心地标项目的成长性和稳定性始终更强，这两大核心指标是客户做出选择的重要驱动力。
全球知名地标建筑售价
先以北京市场为例，有调查数据显示，受金融危机影响，2008年北京12月新房（不含保障房）均价相比1月跌幅最大的是六环外，达36%，而城市中心区域二三环之间的跌幅为4%。
再来看同样按环线发展的成都房地产市场，以2012年遭遇严格调控打压为背景，参考当时的房地产发展状况，市场房价整体下行趋势出现，但主城二环内的物业依然保持了较为平稳的价格态势，相比二环到三环区域具有更强的稳定性。
（说明：考虑当时楼市发展状况，数据选取了2011年至2013年二环内&二环至三环多个在售典型商品住宅项目作为参考，观察其成交均价走势。）
当前，成都明确提出向东向南发展策略，从天府广场到太古里再到东大街，成都的经济、商业、文化中心“东向发展”势头明显，对D10天府而言，更多优势正接踵而来。
也正是基于这些因素集合，相比开盘时3万+的均价，D10天府几次推售均价有所上浮，据悉后期产品价格起跳线还将上调，而且由于产品面积增大，总价也会随之涨高。在高手云集的高端市场，2019年新希望D10天府如何保持势头？锐理数据也将持续观察。
新希望·D10天府效果图
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*免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准；文中所涉项目成交及客群数据、项目信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终公示为准。
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