7月31日，中央開了一次很不尋常的會議。

會議要求，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

同一天，深圳緊跟中央步伐，馬上進一步出臺了《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，新一輪樓市調控正式駕到。此次新政將對深圳樓市產生什麼影響？

1：加強法人單位購買住房管理

暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

通知發佈之日起，停止辦理企事業單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網籤手續;通知發佈之日前已辦理網籤的，可繼續完成交易。

基礎解讀：

針對深圳當前新房和二手房價格倒掛，投資客通過註冊公司搖號購房的現象，限制企業購房，將防止個人繞開限購政策進行投機炒房的行為，堵住企業打新的漏洞。

點評：

住建部專家、深圳市房地產研究中心主任王鋒：近期，一些熱點項目以公司名義購房的數量佔到了房源總套數的20%以上，部分手握大量資金的買家通過註冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。為此，深圳借鑑北京、上海等城市做法限制企業購房；一是有利於堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，二是有助於“搖號購房”的公平性，防止企業“與民爭利”。政策的出臺及時且必要。

世聯觀點：對住宅成交的影響有限，政策主要針對限價情況下企業購房湧現現象出臺。企業購房每年需交0.84%稅費，實際上企業購買住宅佔比非常少，從相關的數據看到，2013年以來企業購買新房住宅的佔比在1.3%左右，企業限購也僅僅影響到成交量的1-2個百分點——而政策出臺的主要動機，是因為企業參與到搖號購房上來，虛假放大了搖號的需求，擾亂了市場信號。

2：加強商務公寓銷售和運營管理

各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、徵地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。

通知發佈之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發佈之日前已辦理網籤但尚未取得不動產權利證書的，不在禁止轉讓之列。

基礎解讀：

1、對於用地已批，尚未銷售的商務公寓，仍然可以進行銷售，且個人或企業均可以購買，但5年內禁止轉讓；

2、對於新增供應用地上的商務公寓，只能出租，不能銷售，且租期不能超過10年。

點評：

住建部專家、深圳市房地產研究中心主任王鋒：近五年，我市成交再轉手的商務公寓佔總成交規模的70%左右；近一年半，企業購買一手商務公寓佔總成交規模的16.9%，個人和企業炒作商務公寓比較明顯。2017年以來，北京、上海、廣州均加大力度，抑制商務公寓投機炒作。

該政策的出臺，一是有利於抑制投機，堵住社會資金炒作商務公寓；二是確保產業用地供給，發揮商務公寓基本配套作用；三是增加租賃供應，促進企業和個人持有商務公寓出租經營。政策的實施，可能影響開發商參與城市更新的積極性，但對規範市場、抑制炒作、保證未來產業發展空間，具有積極的意義。

著名經濟學家宋清輝認為，“商務公寓一律只租不售，且不得改變用途”這一條政策，對商務公寓影響是致命的，商務公寓恐將進入一段“冰封期”。

世聯觀點：從另一方面來看，未來不再有新增的商務公寓供應，同時目前存量和二手在交易後有著5年內不得轉讓的限制——可以預見，未來可進行交易的商務公寓將“奇貨可居”，成為市場新寵。

3：加強商品住房轉讓管理

居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。

通知發佈之日前已辦理網籤但尚未取得不動產權利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉讓之列。

基礎解讀：

政策不追溯已經網簽了的商品住宅，也就是說，7月31號之前網籤的，仍然不限售。

點評：

王鋒認為，2017年，我市產權兩次轉移時間不滿3年的住房佔二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市出臺了住房限售政策，抑制市場炒作、穩定房價預期。該政策的實施，有利於抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動且富有人性化。

世聯觀點：此次住宅限售政策可稱為房地產市場“凍價、保價”策略，目前房地產整體價格維持在較高水平，限售等同於“凍價”，防止樓價下跌所帶來的恐慌拋售，造成大量負資產，同時防止樓價上漲，可以穩定價格，是為樓市上雙重保險栓的“保價”策略，鎖定資產，體現了黨中央對穩定市場的決心。

不過，中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，商品住房3年的限售政策看起來似乎很嚴重，但深圳之前針對兩年內出售已經有相關高稅收政策；對於改善型、首套剛需類和長期投資型群體來說基本上不受政策的影響，綜觀這兩年的樓市調控政策，顯然短炒和樓市投機客的操作空間已經受到擠壓。

4：完善差別化住房信貸政策

對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。

基礎解讀：

1、 購房人離婚2年內，且離婚前家庭有2套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按7成計算；

2、離婚前家庭無住房無房貸的，首付3成；無房有1筆房貸的，首付5成；

3、離婚前家庭有1套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按5成計算。

點評：

整個2017年，深圳離婚2年內購買新房的人數佔離婚購房總人數的81.9%，佔整個深圳新房總成交量的10.8%；而離婚2年內購買二手房的數據也佔離婚總購房的85.8%

。

王鋒表示：今年以來，我市離婚人數增長較快，存在通過離婚規避“深八條”限購、限貸政策投機炒房問題。目前，北京、廣州等多個城市已出臺類似政策，限制藉助離婚炒房。該政策的出臺，進一步完善了差別化信貸政策、補上政策漏洞，也有利於框正社會倫理和公德；政策措施較為精細，有利於避免“一刀切”對剛需的傷害，措施具體精準也體現人性化。

市房地產主管部門將進一步加大市場整頓力度，聯合市場監管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產市場亂象專項行動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發佈虛假信息、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為。

進一步加強新建商品住房的銷售管理工作，對社會關注度較高、預計購房人數較多的樓盤，引導房地產開發企業儘可能採用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作，並對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。

點評：

宋丁認為，政策出臺顯然是對原有深圳樓市政策進一步針對性的調控，樓市在一年多又暴露出新的問題，這次是一對一的補漏性的調控，可稱為“靶向治療”。

深圳歷來房地產調控的出臺，首先達到的目的都是促進房價的穩定，“讓市場能夠冷靜下來”。政治局會議、深圳731新政的出臺，這意味著“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位不會變。而讓市場趨於理性，這也是深圳樓市調控政策想要達到的目的。

備註：以上觀點僅供參考，不代表深圳中心的觀點