03.02 房子会不会出现两极分化？問答頭條網

2020-03-02 06:25:41 佚名

蒋东文

如果想买房或者卖房的来看看吧，房子在最近十年仍然是热门话题，与大家息息相关，看看以后的趋势吧

1，一二线城市和部分有潜力的三线城市由于外来人口不断涌入，房价还会居高不下。具体走势有两种:一是维持现状，保持稳定，二是再来一波暴涨。关键是看政府决策，如果是真正建立长效机制，比如不再滥发货币，全国范围内的房产税，政府主动降低土地出让金以降低房子成本，长期限价以挤掉泡沫，兴建和改造公共房屋以满足低收入者的居住需求等，一二线城市房价会整体稳定，甚至略有下降。但如果政府还是像以前那样只是病急了才投医，那么现在的限购和限价只是暂时得，沉寂几年后，由于经济放缓，财政紧张，房产相关行业萧条等因素还是会放开房产市场，一二线城市房价还是会像2016，2017那样翻倍式上涨，但上涨之后泡沫会随之破裂，房产崩盘，整个经济崩盘。

2，三四线城市及以下城市。

由于一二线城市巨大的吸引力和超前规划（35个一二线城市中长期规划能容纳8亿左右常住和流动人口），中国的三四线及以下城市从长期看会呈现人口净流出状态，再加上棚户区改造和农村改造的硬性任务，这些城市的房产市场不仅会面临着有价无市，甚至会面临着无价也无市，因为这些地方原本就没有多少人买房。

三四线及以下城市在2017，2018迎来了房价暴涨，大量库存消化完毕甚至供不应求，这些房屋在2019年，2020年会集体交房，届时会有很多房屋流向二手房市场和租赁市场，但房主会惊奇的发现卖房的远比买房的多，房子挂了好久卖不出去也租不出去。再加上2020年房产税通过，虽然全面施行需要几年时间，但对于小城市的房产市场是一个巨大的信心打击。所以从2020年开始，三四线及以下城市房价会出现一定下降，部分泡沫比较大的城市会大跌即崩盘。随着2022年开始房产税逐渐在小城市铺开，另外中国总人口在2022年最迟2023年提前迎来负增长，这些对于三四线及以下城市的房价都是巨大的打击。总得来说未来几年一二线开外的城市房价会持续走低，跌到均价4000多（现在均价是8000多）而归于平静。

几乎所有的三四线城市甚至小城市的规划都是向一二线看齐，即今后10左右城镇化率突破70%，形成中等规模城市甚至大城市。另一方面在人口规划上，所有的城市都过度规划，比如现今总人口300多万的，规划的却是500万，现今人口700万的，规划的确是1000万的城市。但现实却是一二线以下的城市基本上呈现人口净流出，现今的人口不断的在减少，另外中国生育率持续降低，城市后备人口不足。这些城市永远都达不到政府所规划的人口，另外考虑到城市化率未来都要突破70%，也就意味着当地居民大部分其实不用买房，因为到时自然会拆迁，安置。

而现今却是一二线开外的城市在盲目的扩张城区，开发房地产，由于没有多少外来人口，这些房子要么被炒房客消化，要么被当地人消化。而本地人涌入城区够房的其实很有限，再加上未来大部分本地人也要拆迁和安置，这样就造成了库存过剩问题。之前是新房库存过剩，房价上涨后，很多人害怕房价上涨提前买房，但存量依旧过剩，无非是新房转移到了二手房，且一年比一年过剩。按照现在的开发规模，不出10年，一二线开外的城市会实现70%城市化率的目标，但那个时候空置率绝对超过50%，欠发达城市甚至超过70%，成为名副其实的鬼城。

总之从2020年开始，一二线开外城市会出现无价也无市的情况，房价必然下跌。

3，中国的房产已经进入存量时代，现在根本不缺房甚至严重过剩，所以中国未来房产的两个趋势是:一个是租赁，一个是文旅。中国今后的房地产开发和棚户区改造会逐步从盈利性商品房转变为非盈利性的旧房改造和公共租房。因为中国35个一二线城市规化的人口都是2000万以上。而按照现在的房价根本不可能容纳这么多的人口，或者说这么多人根本无力在这个城市立足。唯一的办法就是让大量空置的房屋进入租房市场以降低房租，另外建设大量的公共租房，让很多低收入者可以用比较低的价格居住，而且以后绝对会推进租售同权和长期租赁。另外随着交通的改善，人们生活品味的提高，中国的文化旅游产业会迎来快速发展，会出现很多的旅游小镇，民宿市场潜力无限。

4，中国的房地产市场极具独特性。国外发达国家的房地产发展历史只能作为参考。中国的房地产市场还是要根据现实情况具体分析。

第一，中国的城市化进程是人为得城市化，是政府规划下的城市化，而并非欧美国家上百年的时间沉淀。所以中国的城市化进程极其快，中国的房地产市场存在大量的投机行为和泡沫。具体表现为:在当下中国城市化只有60%的时候，中国的房屋空置率已经达到了30%，远超国际平均标准。而且中国作为一个发展中国家，中国的房价已经达到甚至超越了国外发达国家的房价。中国现在的房地产泡沫已经超过了日本90年代和美国2007年次贷危机时期，是人类历史上最大的房产泡沫。

第二，中国的人口问题十分独特。由于计划生育的实施，中国人口的新老交替出现了断代。再加上近几年房价持续走高，人们生活压力持续增大，中国的人口出生率持续降低。2017年，中国人口新增1723万人，较上年减少67万，人口净增长600多万。考虑到2016年开始开放二胎，但新增人口仍然下降，2017年之后，二胎效应将不再明显。所以2017年之后，中国的新增人口每年会减少100万以上。5，6年之后即2023年前后中国人口正式负增长，每年净减少100万以上。2030年开始人口每年净减少500万以上。不出意外，2040年中国人口会重回13亿而非现在的接近14亿。而2040年恰恰是理论上中国城市化突破80%，城市化真正完结的时候。

人口的提前负增长且大量的负增长。对于中国的城市化进程将会是巨大的打击。对于中国的房地产发展也是一个巨大的打击。

第三，有别于国外发达国家，中国的城市化进程和房地产开发是在21世纪才真正开始的。中国很不幸得赶上了人工智能和自动化。2020年将会是人工智能和自动化元年，届时各个行业都会开始尝试采用自动化技术（比如机器人）来取代人力。2025年将会是人工智能和自动化的爆发年，到时候很多工作岗位都会被机器人所取代，也就意味着到时候会有数以千万计的人失业。对于国外发达国家来说，由于福利制度较为完善，机器人取代人类之后，很多人可以合法的领取失业金和救济金。另外由于国外发达国家资源分配较为公平，自动化所带来的生产率的提升，社会财富的增加是可以被民众所享有得，在一定程度上解放了人类。但中国是典型的高税负，高房价，低收入，低保障的发展中国家，福利水平几乎为零。自动化来临。大量人口失业后，会被社会所抛弃。同时意味着很多人的月供无法偿还，房子将会被收走，银行出现大量的坏账，不可避免得会发生房产崩盘。

木子月生创业

接下来的房子不可能普涨，肯定会两极分化，强者恒强，弱者恒弱，中心城市房价肯定会继续上扬，而中小城市房价可能会出现，有些上扬，有些下跌。

因为大家在关注房价是否涨还是跌，忽视了他一个最主要的功能那就是居住的功能。房子是用来住的。这话估计很多人都没有理解。

什么叫房子是用来住的？就是你住在这个房子里面你的生活工作是很方便的。你为啥不在一个穷乡僻壤盖个大别墅，偏偏要去大北京买一个20平米的小房子蜗居呢？那是因为大别墅盖好了之后，你的生活方便并没有任何改善，20平米的小房子虽然是蜗居，但至少你的生活工作是很方便的，除了住的不方便。

这是房子的价值，以后大城市，中心城市，特大城市，他提供的房子，居住的功能是越来越好，而中小城市随着人口的流失，提供的居住功能会越来越差，特别是以后房产税推出之后城市的税源发生变化，这一种现象将更为明显。

知常容

你好，嗨住租房来回答这个问题。

其实对于一般的民众而言，买房最重要的就是看区位。区位往往意味着交通的便捷度，生活的便利度。简单讲就是衡量生活方不方便，买东西方不方便，出去玩方不方便。但其实房子是一件非常复杂的事情。有很多因素影响着房价的高低。就算在同一区位，房价可能也是千差万别。甚至于在某些地区的某些楼盘上，还实行过一户一价，也就是每户的价格都不一样。

房地产市场不景气，两极分化会变得严重

通常在房地产市场比较景气的时候，买房子的人远远多于出售的房子，那么房子就不太会出现两极分化。因为对于整个市场来说，有房子比什么都重要，其他因素就容易被忽视。但如果在市场不景气的时候，人们买房子的决策就会变得更加谨慎。对于大部分中国人而言，买房子是一辈子的事，当然希望能够买到性价比高的房子。因此在买房子的时候自然就会参考更多的指标。总之，在市场不景气的时候，房子更容易出现两极分化。

生活水平越高，两极分化越严重

另一个原因是随着人们生活水平的提高，对于房子的要求也越来越高了。只要求区位好，生活便利是还远远不够的。传统意义上讲，我们还会选择房子的朝向，布局的合理，因为这些都会影响到我们将来生活的舒适度。对于年轻人来说，智能化装修也可能成为是否买房的重要依据。在像上海北京这样的大城市里，品牌效益显得尤为明显。其他条件相同的情况下，我们都会选择相对知名的大品牌。这是因为大品牌常常意味着质量较好，我们不必担心漏水之类的问题，省了很多事。

两极分化对于购房者不一定是坏事

其实房子两极分化并不是坏事，它恰恰意味着房地产市场正在趋于优化和稳定。质量好的房子，受到更多人的喜爱，理应价格更高；而质量差的房子，购买的人就相对较少，价格自然也就会下跌了。这个价格的逻辑其实和我们购买东西是一样的。当房子不再是一个炒作的工具，我们买房子也不是为了赚钱，而是为了居住，房地产的市场才会更加的完善和健康。

房产市场的两极分化也在某种程度上，让一部分开发商意识到提高房子质量的重要性。如果他们还希望在房地产市场上有所作为，理应向更高的标准看齐。这对于我们消费者而言，未尝不是一件好事。

两极分化唯一的坏处是，对于正需要购买房子的人而言，如果你缺乏辨识房子好坏的能力，那么投资失败的结果可能会更加严重。毕竟质量差的房子更难脱手了。

如果说买房是一次长期的投资，那么租房就应该是一次短期的投资。租房和买房一样，也会收到各种各样问题的侵扰，因此在租房这件事情上了解得越多，你在租房这个投资上损失得就越少。所以我们都需要一个信息透明的平台，摆脱租房时的种种烦恼。嗨住租房 APP——全城房源，一网打尽，房源多，房源真。只有租房平台信息真实透明才可以让我们不再担心自己被网上的虚假信息欺骗。

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各地房地产新政频繁加码，意味着房地产的高压政策将会持续下去，至少在未来几个月之内看不到松绑的迹象。而限购、限贷、限售、限价这些一个比一个狠的政策无疑向市场释放了“国家的政策弹药很充足、国家让住房回归居住属性的决心不会动摇”的强烈信号。

所以，在锁死流动性之后，接下来房地产市场“两极分化”的情况会愈演愈烈。

一方面，各个中心城市和热点城市的房价将会保持大体横盘的走势格局不变（横盘微涨、横盘微跌都是横盘），既不会出现暴涨，也难以出现大跌。未来几个月，只要调控政策不松绑，横盘将会是一二线城市最大概率的走势。

另一方面，二线较弱城市的远郊和三四线城市的房地产去库存压力依然较大，由于部分三四线城市也加入到了调控大军，所以这些地方库存的消化将会耗费较长时间，之前被爆炒的地方，价格出现下跌也极有可能成为大概率事件。

除了一二线城市和三四五线小城市之间的两极分化会越来越明显之外，同一个城市的不同区域，甚至是同一个街区一墙之隔的两个不同楼盘，两极分化的趋势也会越来越明显。

这个“两极分化”能达到多大程度呢？差几倍都很正常！

在美国，普通住宅区的房子可能只要30万美元左右，而一街之隔的高档住宅区往往高达100万美元。这两个地方，房子本身的面积、格局可能相差不多，但差就差在环境上。

富人区大都在环境优美、治安良好的地方，比如著名的纽约长岛、洛杉矶比佛利山庄，这些地方大都是千万美元的豪华别墅。

而穷人区更多在环境脏乱、犯罪率高的地方，比如纽约的哈林区，比如汽车城底特律，这里住的大都是收入不高的穷人。

很多时候，居住者的文化素养、生活水准、价值取向等软性因素也决定了一个社区的房价水平如何。

仓廪实而知礼节，随着经济的发展，中国以后也会像美国那样，人们买房会越来越注重与价值观、收入、社会地位、个人身份都相仿的人为邻。

而高端人才一旦抱团入住某个楼盘，那么这个楼盘的价格将会跟附近其他楼盘明显拉开差距。涨的时候比其他楼盘涨更多，跌的时候比其他楼盘跌更少，购买这种楼盘的人，将成为财富的大赢家。

总体来看，区域位置、教育资源、公共配套设施、交通状况、楼盘品质、绿化车位、就业人口流入等因素的综合，决定了未来房价会上涨还是下跌。

未来投资房地产，将会越来越考验每个人的眼光。在房地产两极分化趋势日益明显的情况下，对上述因素的整合分析能力，将决定你未来投资房产的成败。

蒋东文

个人认为这个是有可能的，但可能性很小。这与城市的形态，环境等是有关系的。如果是条带状的城市，个人认为出现房价两极化的可能更大。对于团状形态的城市，房价两极化的可能性则小多了，除非出现特殊情况，如某一区的环境恶化，政府政策等。

风七奇

两极分化其实就是贫富分化这是一个很棘手的问题这要看国家选择怎样的规划制定怎样的住房措施说白了就是这一条街上有富人小区也有普通小区还有廉租房另一种模式就是这最繁华地段方圆几里地是一个大的富人区而周边散落的或者集中的一一片片都是普通小区和廉租房个人认为将来房子一定会呈现两极分化第一个是高档小区小区建的很漂亮小区绿化面积大生活设施齐全物业服务周到总之住进去就是享受只要你有钱这种富人区价格随市场走基本不受管控第二是普通小区暂且称之为廉住房小区环境一般更别提绿化面积了很少这种小区房价受国家调控和管控价格低普通百姓住房第三种就是廉租房就不用介绍了

（一壶清茶

短期内在同一区域同属性的房子应该不会出现两极分化的问题，不同的小区因受环境、治安、业主普遍受教育层次等因素影响，同城同区域的房子会有一定的价格差异，但不会太大。因为房子的建设安装成本，因材料不同、结构不同、造价会有区别但差距不会太大；二是同一时间段拿到土地的使用成本差异也不会不大；三是企业的利润和动作成本也会有一定的差异。同城同区域不同小区房子的使用成本可能成在倍差。