文丨冯兴专，南京开盘负责人
今年以来，从中央到地方，都在强力推进房住不炒，去除房子投资属性，让其成为真正的房子。
在经历一年多政策消化周期后，房市、地市斗转星移，一二手房价格持续走低，地价腰斩土拍流拍更是比比皆是。对普通的购房者来说，买房子从买青菜萝卜一般容易到文科生写代码之艰难。
以前，一天时间我能接到大几十个买房问题，不是问这个楼盘能不能抢到，就是问那个楼盘中签率会有多低。而今，大多数问题只剩下能不能买？房价会跌吗？
是的，在南京除了一二手价格倒挂严重的限价房，值得拿钱去搏一把之外，又有哪些房子是不能停下来等一等的呢？毕竟动辄要拿几百万来投上一票，又有几个傻瓜真正舍得打水漂。
针对近期一些突出的买房、选房问题，我把它们综述如下，小小的个人观点，供大家买房参考吧。
1
价格虚高的跨周期楼盘。
在南京，有一类楼盘卖了5年，甚至10年，销售周期横跨小年、大年、小年。简单来说，房子是10年前的产品，价格却是2018年的价格。
你现在去售楼处看看，依然有现房可买。楼层高低中、面积小中大，想要啥都有。价格吧，与同区域的竞品相比，不算低。排除地段弱、配套弱等通俗问题外，一般看这类房子都是一二手没做开，短期套利难，长期溢价差。这类房子买到手里，真成了不动产了。
2
弱产品。
以江北为例，今年银城悦见山、保利云禧、金地悦风华等，在区域刮起了城市别墅风，吸引了好多高收入家庭来买房。据开发商的统计数据显示，来自河西的客户竟占据了一般。有那么富豪来买，说明这房子的定位、品味不会差。
银城、保利、金地亮相前后，我也去现场看了一下，产品确实不错。能在城市中，做出好的别墅产品，找寻到园林旷达之趣，实属不易。此外，还能满足多代同堂，全龄化生活需求，更显现其珍贵。
反之，2018年的地，盖成了2010年的房子就很难堪了。100多平做个大两房、外立面清一色保障房系列、朝向非南北……这样的房子，总价不比一套别墅低出多少，产品又错配。就着实难卖了，买到手有多惨不言而喻。
3
弱品牌。
在南京，有这样一个房企：同一时间同一区域，它的价格比竞品楼盘高出一大截，且南京人更愿意把它开发的楼盘作为自己的第一选择。不为别的，单是品牌就足够有诱惑力了。它就是仁恒。
与很多普通的买房人，沟通品牌，不一定有概念。但是说到品牌的溢价，话匣子马上就打开了。毕竟河西人知道银城西堤国际、中海凤凰熙岸，城南人了解仁恒翠竹、万科九都荟，江北人知道正荣润江城，而江宁人则深谙朗诗玲珑屿更能卖上好价钱。
所以，品牌强弱决定不了起点，却大概率决定了价值路线。
4
高价地楼盘。
继碧XX、龙X、万X等各大房企频频爆出质量问题之后，全国媒体的讨伐之声此起彼伏。媒体、专家、甚至开发商都认为，我们或将买到史上最差的房子。
一般认为，地价决定房价。可当遇上限价的时候，不差钱的开发商会选择捂地、捂盘。差钱的开发商，宁愿亏本，也要抓紧上市销售回笼资金，否则整个链条都要垮掉。
虽然说，高价地含着金汤匙出生，天生自带光环。但不排除一些开发商，为了压缩成本，做出问题楼盘，上市销售。所以，当下买房，我们一定要谨防“高价地陷阱”。
此外，关于地段、配套的探讨，就不一一赘述了，什么的价钱买什么样的东西，一定区域的最大优化，则更有意义。
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