晨報記者 胡 迎
隨著社會經濟的發展，人們生活水平日益提高，人力成本的上漲，推高了物業管理工作中的各項成本，物業費的調整也一直是個關注點。
物業費不調整，久而久之，業主感覺小區的保潔、保綠服務下降了，停車、安保等管理也混亂了。而物業又覺得運營成本太大，服務力不從心。一來一往，業主認為“這樣的物業管理根本不值這個價”，物業則抱怨收支不平衡，公司經營 “揭不開鍋”。是減投入還是漲收費，變成了一道無法繞行的難題。
調價往往多靠主觀判斷業委會表示此舉難服眾
物業費調價一直是個難題。一方面，業主缺乏調價的積極性，對物業服務市場化的意識不強，缺乏合理的引導和溝通。另一方面，業委會因缺少專業知識，也沒有太多的精力，去啟動物業費調價程序。一小區業委會成員坦言：“我們往往都是主觀判斷來衡量，漲多少、為什麼要漲沒辦法量化，難以服眾。”
物業調價到底有多難，從下面這組數據中就能體現出來。記者從虹口區房管局獲悉，近十年以來，整個虹口區312個商品房住宅小區中，僅有66個住宅小區的物業費有過一次調價 （不足小區總數的25%），且調價幅度平均不超過15%，售後房小區更是物業收費偏低，遠遠滯後於最低工資的增長幅度，無法根本緩解物業企業在用工成本上的壓力，提高物業管理水平更加無從談起。
位於虹口區的郵電新村就遇到了這樣令人頭疼的問題。隨著滬房管物〔2014〕377號文的廢止，綠化養護和共用部位、共用設備設施（除配備電梯住宅的電梯和水泵外）日常運行、保養、維修等物業服務費用不再從公有住宅售後維修資金中列支，這意味著原先0.8元/平方米的物業費用不足以支撐小區物業企業的正常運行。同時，業主也抱怨物業人員配備不到位，存在小區的清潔頻次過低、車輛無人引導管理混亂的問題。經營陷入困局，為小區提供物業服務的上海德律風物業藉著2017年12月31日物業合同到期之時，提出了物業費調整的需求。一時間在業主們之間炸開了鍋，到底是換物業還是調費用，大家意見不一，似乎進入了死循環。
虹口引入第三方參與物業費調價
為破解僵局，記者從虹口區房管局瞭解到，虹口區正努力探索建立質價相符的住宅物業服務收費市場化價格機制，提出委託社會中介機構進行評估，指導業委會與物業公司根據評估結果協商確定物業服務內容和收費標準，最終確定物業調價方案。
有業內人士認為，在物業費調價這個“敏感”的話題中，無論物業還是業委會都缺乏調價的充分依據，業主們往往一聽到調價就有牴觸情緒。而第三方測評機構作為社會中介機構參與調價的方案制定，他們的測算服務相當於為小區業主和物業企業之間架起了一個“平衡木”，不偏袒任何一方，遵循獨立、客觀、公正的原則，按小區實際情況制定物業服務標準和相應的成本預算。“從整個行業的長期健康發展和業主的根本利益來看，確實是有必要通過引入第三方社會力量參與到物業費調價程序中，逐步形成合理的物業收費價格和完善的協商議價機制。”該業內人士說道。
今年下半年，位於四平路上的郵電新村在區房管局、街道辦事處的指導下啟動物業費調價程序。對此調價要求，郵電新村業委會及時召開了業主代表座談會，並邀請了區房管局物業管理科、街道房管辦、居委會、物業企業共同參加，結合小區的實際情況後同意了調價要求，並決定通過引入第三方測評公司的專業服務，對物業管理成本和收費標準進行測算評估。
服務標準詳細約定測算價格質價相符
隨後，郵電新村業委會、居委會協助第三方測評機構進行了實地查勘，並如實提供必要的資料，為測算評估的真實性、專業性、針對性提供了基礎。
在評估過程中，也發現了不少德律風物業在之前服務過程中的短板。因為之前的服務合同約定不清晰，這就給物業留出一定的“懈怠”的空間，例如：公共區域秩序維護的人員配置偏少、清潔衛生服務標準模糊、停車收費模式不合理等。第三方測評機構在與業委會、物業企業多次溝通確認後，在評估報告中除了服務費用的測算，更是詳細約定了綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、設備保養維修等多方面的服務標準，真正為郵電新村業主提供了質價相符的測算價格。“第三方測評機構可以根據業主希望的服務要求，來確定小區需要配備的人員，從而測算出物業服務的價格，整個過程向業主公開，包括合同簽訂後，服務內容和標準讓業主知曉，讓業主明明白白消費。”虹口區房管局物業科相關負責人介紹道。
最終，郵電新村業委會與德律風物業根據報告中所列明的服務標準協商、確認後，擬將物業費從0.8元 /平方米調價到 1.1元 /平方米。目前，郵電新村的調價方案已獲業主大會通過，進入詳細合同的內容公示階段。“合同通過後，業主委員會將與物業企業訂立新的物業服務合同，明確約定服務內容、服務標準與服務收費，以便於業主今後的監督。”該負責人表示。
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