晨报记者 胡 迎
随着社会经济的发展，人们生活水平日益提高，人力成本的上涨，推高了物业管理工作中的各项成本，物业费的调整也一直是个关注点。
物业费不调整，久而久之，业主感觉小区的保洁、保绿服务下降了，停车、安保等管理也混乱了。而物业又觉得运营成本太大，服务力不从心。一来一往，业主认为“这样的物业管理根本不值这个价”，物业则抱怨收支不平衡，公司经营 “揭不开锅”。是减投入还是涨收费，变成了一道无法绕行的难题。
调价往往多靠主观判断业委会表示此举难服众
物业费调价一直是个难题。一方面，业主缺乏调价的积极性，对物业服务市场化的意识不强，缺乏合理的引导和沟通。另一方面，业委会因缺少专业知识，也没有太多的精力，去启动物业费调价程序。一小区业委会成员坦言：“我们往往都是主观判断来衡量，涨多少、为什么要涨没办法量化，难以服众。”
物业调价到底有多难，从下面这组数据中就能体现出来。记者从虹口区房管局获悉，近十年以来，整个虹口区312个商品房住宅小区中，仅有66个住宅小区的物业费有过一次调价 （不足小区总数的25%），且调价幅度平均不超过15%，售后房小区更是物业收费偏低，远远滞后于最低工资的增长幅度，无法根本缓解物业企业在用工成本上的压力，提高物业管理水平更加无从谈起。
位于虹口区的邮电新村就遇到了这样令人头疼的问题。随着沪房管物〔2014〕377号文的废止，绿化养护和共用部位、共用设备设施（除配备电梯住宅的电梯和水泵外）日常运行、保养、维修等物业服务费用不再从公有住宅售后维修资金中列支，这意味着原先0.8元/平方米的物业费用不足以支撑小区物业企业的正常运行。同时，业主也抱怨物业人员配备不到位，存在小区的清洁频次过低、车辆无人引导管理混乱的问题。经营陷入困局，为小区提供物业服务的上海德律风物业借着2017年12月31日物业合同到期之时，提出了物业费调整的需求。一时间在业主们之间炸开了锅，到底是换物业还是调费用，大家意见不一，似乎进入了死循环。
虹口引入第三方参与物业费调价
为破解僵局，记者从虹口区房管局了解到，虹口区正努力探索建立质价相符的住宅物业服务收费市场化价格机制，提出委托社会中介机构进行评估，指导业委会与物业公司根据评估结果协商确定物业服务内容和收费标准，最终确定物业调价方案。
有业内人士认为，在物业费调价这个“敏感”的话题中，无论物业还是业委会都缺乏调价的充分依据，业主们往往一听到调价就有抵触情绪。而第三方测评机构作为社会中介机构参与调价的方案制定，他们的测算服务相当于为小区业主和物业企业之间架起了一个“平衡木”，不偏袒任何一方，遵循独立、客观、公正的原则，按小区实际情况制定物业服务标准和相应的成本预算。“从整个行业的长期健康发展和业主的根本利益来看，确实是有必要通过引入第三方社会力量参与到物业费调价程序中，逐步形成合理的物业收费价格和完善的协商议价机制。”该业内人士说道。
今年下半年，位于四平路上的邮电新村在区房管局、街道办事处的指导下启动物业费调价程序。对此调价要求，邮电新村业委会及时召开了业主代表座谈会，并邀请了区房管局物业管理科、街道房管办、居委会、物业企业共同参加，结合小区的实际情况后同意了调价要求，并决定通过引入第三方测评公司的专业服务，对物业管理成本和收费标准进行测算评估。
服务标准详细约定测算价格质价相符
随后，邮电新村业委会、居委会协助第三方测评机构进行了实地查勘，并如实提供必要的资料，为测算评估的真实性、专业性、针对性提供了基础。
在评估过程中，也发现了不少德律风物业在之前服务过程中的短板。因为之前的服务合同约定不清晰，这就给物业留出一定的“懈怠”的空间，例如：公共区域秩序维护的人员配置偏少、清洁卫生服务标准模糊、停车收费模式不合理等。第三方测评机构在与业委会、物业企业多次沟通确认后，在评估报告中除了服务费用的测算，更是详细约定了综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、设备保养维修等多方面的服务标准，真正为邮电新村业主提供了质价相符的测算价格。“第三方测评机构可以根据业主希望的服务要求，来确定小区需要配备的人员，从而测算出物业服务的价格，整个过程向业主公开，包括合同签订后，服务内容和标准让业主知晓，让业主明明白白消费。”虹口区房管局物业科相关负责人介绍道。
最终，邮电新村业委会与德律风物业根据报告中所列明的服务标准协商、确认后，拟将物业费从0.8元 /平方米调价到 1.1元 /平方米。目前，邮电新村的调价方案已获业主大会通过，进入详细合同的内容公示阶段。“合同通过后，业主委员会将与物业企业订立新的物业服务合同，明确约定服务内容、服务标准与服务收费，以便于业主今后的监督。”该负责人表示。
閱讀更多 新聞晨報 的文章
