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文／研究員 楊科偉、柏品慧
01
城市概況
常住人口222.5萬人
城鎮居民人均年可支配收入3.3萬元
2017年，銀川GDP1803億元，同比增長8%，人均GDP 81656元，同比增長6.5%，三次產業結構為3.4:50.4:46.2。常住人口222.54萬人，比上年末增加3.4萬人。其中回族人口57.34萬人，佔比25.8%。城鎮人口171.56萬人，佔比77.1%。人口出生率12.60‰，死亡率4.11‰，人口自然增長率8.49‰。城鎮居民人均可支配收入32981元，同比增長8.2%。城鎮居民人均消費性支出23125元，同比增長1.0%。城鎮居民恩格爾係數28.8%。
02
市場綜述
中西部省會城市價格“窪地”
庫存去化週期長達2年
2016年銀川房地產市場開始轉暖，成交量價齊升，房價平均漲幅1000-2000元/平方米，諸如西安、蘭州這類周邊省會城市房價現已翻番，房價漲幅遠遠落戶於其他省會城市。截止目前，銀川仍是價格窪地，房價排名省會城市倒數第一，中心城區房價不低於6000元/平方米，僅有個別項目售價破萬。統計局數據顯示，2017年銀川商品住宅銷售面積520萬平方米，銷售金額254億元，刷新歷史新高。
不過，銀川房地產庫存仍處高位，去化週期長達2年之久，去庫存仍是一個相較漫長的過程。寧夏自治區常住人口680萬人，其中銀川222.5萬人，人口規模偏小，市民購房需求趨於飽和，人均住房2-3套。住房空置率偏高，剛需盤中海城空置率20%，改善盤中房璽雲臺多達40%。
03
政策環境
無限購、限售但控預證，認貸不認房
首付首套三成、二套四成，利率上浮
銀川無調控政策，政府管控預售證發放，其對市場影響程度有限。認貸不認房，首套房首付比例30%，部分項目與銀行有合作關係，可以適當下調首套房首付比例，剛需盤中海城低至25%，利率普遍上浮10%，二套房首付比例40%，利率普遍上浮15%，三套及以上住房停貸。客群購買力有限，50%以上高首付甚至全款客戶寥寥。為了加快資金流轉，各項目案場控制銀行房貸回款週期，短則一兩週，長則一兩月。
04
區域市場
主城區售價起步6000元/平方米
賀蘭、永寧兩縣房價3000元/平方米
銀川下轄三區兩縣，並代管靈武市。興慶區屬老城區，新華街商圈房價6000元/平方米；北塔湖居住區位於賀蘭縣與興慶區交界處，但戶口隸屬賀蘭縣，在售項目恆大御景半島，精裝標準1500-3000元/平方米，高層售價8800元/平方米，洋房1.1萬元/平方米，疊拼1.2-1.3萬元/平方米，海亮項目毛坯售價6000元/平方米；
金鳳區2006年市政府搬遷，市政配套最為成熟，萬達商圈房價6000元/平方米；閱海CBD2010年市政府開始規劃，發展趨於成熟，入駐企業有中石化、大唐等多家實力國企央企，但整體入駐率不高，世茂悅璽毛坯高層售價6500-6800元/平方米，洋房8000元/平方米，疊墅1.1-1.4萬元/平方米；城南片區有高鐵東站規劃利好，預計2020年通車，湖景房是最大賣點，碧桂園翡翠灣精裝標準1500元/平方米，售價7500元/平方米，中海城毛坯售價5800元/平方米，精裝售價7000元/平方米。
西夏區房地產市場相較封閉，置業需求以本地需求為主，主城區外溢購房需求著實有限。
賀蘭縣、永寧縣房地產市場剛剛起步，產品品質低，且庫存高企，房價3000元/平方米，賀蘭縣為了去庫存，購房獎勵180元/平方米。
05
客戶結構
本地客群佔比多達70%
成交主力為改善性需求
購房者以本地需求為主導，本地客群佔比多達70%，返鄉置業客群佔比20%，投資性客群佔比10%，主要來自於西安、蘭州、榆林、石嘴山等周邊城市，年後外地投資客似有增多現象。改善性需求持續釋放，成交主力130-160平方米，三房、四房產品最為暢銷。品牌房企主動迎合旺盛的改善性需求，典型如中海城，項目定位由剛需向改善性需求轉化，二期主力戶型95-115平方米，三期主力戶型120平方米。不過，高質量客戶畢竟有限，房價有隱形天花板。
06
營銷去化
積極運用老帶新、一二手聯動等營銷手段
多數項目去化表現尚可
品牌房企扎堆，同質化競爭激烈，各項目案場主動出擊拓客、商圈派單、競品攔截，恆大、碧桂園拓寬下沉至縣級市。老帶新獎勵，恆大御景半島獎勵1%佣金，碧桂園翡翠灣獎勵3‰佣金。一、二手聯動，碧桂園翡翠灣、世茂悅璽均有運用，恆大御景半島年內或將推行。自銷疊加組合代理，碧桂園翡翠灣除自銷之外，還聘請易居、世聯兩家代理公司，世茂悅璽除自銷之外，還聘請易居、同策兩家代理公司。
碧桂園翡翠灣首次開盤蓄客2-3個月，認籌約800組客戶，推售377套，認籌推售比2:1；恆大御景半島首次開盤蓄客40天，認籌約800組客戶，推售806套，認籌推售比1:1。多數項目去化表現尚可，恆大御景半島到訪量週末30組，成交55-60套/月，中海城80-100套/月。銷冠項目世茂悅璽工作日到訪量30組，週末100-120組，成交260套/月，上半年熱銷13.3億元。
07
土地市場
品牌房企爭相進駐
世茂4200元/㎡拿地創全市新單價地王
2017年6月碧桂園首進銀川拿地，隨後萬科、綠城、中梁等品牌房企紛紛進駐，土拍門檻明顯抬升。與此同時，土拍競爭愈加激烈，新晉出讓地塊溢價率30-40%，高溢價成交漸成常態。2017年底至今地價上漲迅速，2018年6月世茂在北塔湖片區高價拿地，溢價率69%，樓板價4200元/平方米，創單價地王。該宗地容積率低至1.2，預計採取產品差異化競爭策略，打造低密度社區。品牌房企善於嫁接本地房企資源優勢，典型如萬科，其與本地龍頭房企中房集團成立合作公司。一方面，採取合作拿地方式，可以降低投資風險；另一方面，萬科作為項目主導開發商，利於輸出萬科品牌效應，賺取更高的產品溢價。
08
發展前景
南進北拓東控西優，北區整體優於南區
產業結構在調整，現以旅遊業為主，原先的醫藥、化工等產業逐步外遷，尚無支柱性產業。西夏區引進中關村產業園，據傳比亞迪將投資設廠，或將帶來大批產業人口，短期內影響程度著實有限。居民月收入3000-4000元，消費水平較高，普通家庭購房首付、月供均有壓力。城市發展規劃秉持“南進北拓東控西優”策略，北區整體優於南區，北區高端居住區定位現已基本成型。2016年市政府開始打造濱河新區，目前發展還不成熟。
展望未來，銀川人口基數偏低，市民購房需求趨於飽和，成交量提升空間有限，房地產市場不溫不火仍是常態。當下依舊處於去庫存週期，房價整體運行平穩，後期即使有上漲，漲幅也著實有限。
典型項目一：恆大御景半島
地理位置：賀蘭山路與民族街交匯處
物業類型：高層、洋房、疊拼
建築面積：44萬平方米
裝修：1500元-3000元/平方米
開盤售價：高層8800元/㎡，洋房1.1萬元/平米，疊拼平層1.2萬元/平米、複式1.3萬元/㎡
項目點評：該項目位於北塔湖片區，自然景觀資源優越，湖景房是最大賣點，恆大品牌也有一定的號召力。項目體量44萬平方米，合計2437套。分三期開發，一期共計20棟1500套房源，目前去化600套，洋房剩餘100套，高層剩餘50%房源。2017年2月營銷團隊進場，40天認籌800組客戶，6月項目首次開盤推售806套，認籌推售比1:1，熱銷3.1億元。首套房首付比例30%，二套房首付比例40%，利率均上浮10%，50%以上高首付甚至全款客戶寥寥，10天內要求銀行放貸回款。本地客群佔比約80%，剩餘20%為返鄉置業客群。營銷手段組合運用，除坐銷之外，積極外出拓寬、商圈派單、競品攔截等，開盤、加推外拓下沉至縣級市。老帶新獎勵1%佣金，或將推行一、二手聯動導客。週末案場到訪量30組，成交55-60套/月，去化表現尚可。
△ 恆大御景半島案場圖
典型項目二：世茂悅璽
地理位置：正源街與瀋陽路交匯處
物業類型：高層、洋房
建築面積：133萬平方米
裝修：毛坯
上次開盤售價：高層6500-6800元/㎡、洋房8000元/㎡
項目點評：該項目位於悅海CBD板塊，對面便是市民大廳，地段優勢是項目最大賣點。悅海CBD於2010年開始打造，發展趨於成熟，入駐企業有中石化、大唐等多家實力國企央企，但整體入駐率不高。項目佔地1000畝，合計1萬套房源。分五期開發，在售三期合計1800套，共分三批次推售，2017年6月項目首開，全年勁銷20億元。目前剩餘600套待售，預計年底清盤。首套、二套首付比例均為30%，利率上浮10%-15%，銀行放貸回款週期1-2周。客群以本地需求為主，主要集中在興慶、金鳳兩區，周邊悅海萬家業主佔據較大比重，投資客佔比約10%，主要來自於甘肅、內蒙、西安、石嘴山等省市。工作日到訪量30組，週末100-120組，成交260套/月，上半年熱銷13.3億元。
△ 世茂悅璽案場圖
典型項目三：碧桂園翡翠灣
地理位置：鳳凰街與六盤山路交匯處
物業類型：高層
建築面積：20萬平方米
裝修：1500元/平方米
開盤售價：7500元/平方米
項目點評：項目位於城南片區，靠近七十二連湖，湖景房是賣點之一。城南片區受惠於高鐵東站規劃利好，預計2020年投入運營，有一定的升值潛力。項目體量20萬平方米，共計20棟、1022套房源，主力戶型115平方米3房以及140平方米4房，另有少量260平方米6房產品。2018年6月中旬項目首開，2-3個月蓄客800組客戶，推售377套，認籌推售比2:1，去化率85%。認貸不認房，首套房首付比例30%，利率上浮10%，二套房首付比例40%，利率上浮15%。鳳凰通老帶新獎勵3‰佣金，一、二手聯動中介返佣金。購房者以本地客群為主，集中分佈在金鳳、興慶兩區，返鄉置業客群也佔據一定比重。其中，北京、上海購買的客戶偏多，河南、河北諮詢的客戶偏多，真正購房的客戶偏少。
△ 碧桂園翡翠灣案場圖
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