一直以來，土地市場都是樓市的溫度計和晴雨表。5月29日，菏澤城區2018年以來第二輪宅地集中摘牌，共計成交11幅住宅用地及2幅商服用地，成交面積共計148.96萬平米，其中住宅144.39萬平米，合2165.79畝。與3月19日菏澤城區集體成交24幅宅地相比，第二輪集中成交在位置分佈、容積率、成交結果等方面又表現出了一些新的特點，其間或者隱藏著菏澤城區房地產市場下一步的發展動向。
城市東拓南展大力實質推進 東南板塊樓市變局叢生
定陶撤縣設區之後，菏定一體化的大戰略已經板上釘釘。加上高鐵站、飛機場的選址確定，萬福河的綜合開發等一系列大型城建動作讓菏澤城市東南板塊價值迅速升溫，甚至有一些投資客戶聞風而動，提前2、3年已經在東南片區及周邊購買農村院落投資。雖然口號叫得響亮，但是就這幾年的實質動作來看，多數仍為城市基礎建設、公建配套方面，很少有影響板塊的綜合體大盤或者較成規模的建築集群。
從第二輪集中成交的11幅宅地區域分佈來看，9幅集中分佈在菏澤東南片區，總成交面積達123.18萬平米，面積佔比85.4%，城市東拓南展已經不僅僅是基建先行了，樓盤開發正在加速前行，作為片區人氣的承載和生活的核心。而且，此次的東南片區也已經不再是圍繞了一中周圍的狹隘“一中南”片區概念，西至牡丹路、東至南京路範圍內都有地塊成交，城市“大東南”聯合板塊概念輪廓越來越清晰。加上2018年第一輪出讓成交的建邦·中央公園以及信友·天潤府，較早前成交的富力城、悅海·京九馨港，以及目前已經面市的翰林華庭、劍橋學府等，東南部樓盤遍地開花。第一波富力、建邦、信友等一批品牌實力開發商的進駐，已經讓整個片區劍拔弩張，新成員加入分羹，更讓這個片區樓市充滿變數。競爭更加充分之後，是聯合炒熱片區吸引城區及下縣客戶矚目還是引發品質和價格競爭？利好多一點還是利空多一點，現在還不好定論。
土地成交價合200-280萬/畝 容積率均在3以下
因為本次成交地塊以東南片區以及菏澤北部、東北部城郊結合部為主，成交地塊與核心城區多數有未開發的城中村間隔，所以本輪土地成交依然皆為底價摘牌，成交價格區間在200-280萬/畝之間，為合理市場價位。按照最高容積率計算，除個別地塊外，樓面價基本集中在1400元/平米—1600元/平米之間，在開發商來看，與其他開發建設費用相比，樓面價成本壓力幾乎可以忽略。
同樣的，因為本輪成交地塊位置較偏，所以地塊容積率普遍不超過3，甚至有些地塊容積率僅為2或者2.2，在目前菏澤城區容積率普遍3以上、高層同質化嚴重、高層與低密度產品價差已經拉開的前提下，不排除新項目會憑藉地價和容積率優勢，帶給菏澤市場一些驚喜。另外，就目前菏澤城區樓市來看，動輒30萬以上的首付門檻已經完全將剛需客逐出了市場。此輪城郊位置低價位地塊的集中成交，或在一定程度上，增加中低價位，尤其是5000價位段樓盤的選擇面。
另外，在本輪集中成交中，不僅土地都是底價摘牌，而且還出現了兩幅優質規模地塊無人摘牌的情況。具體來看，本次集中出讓的地塊中，位於開發區緯二路以南、規劃道路以西、緯三路以北、人民路以東的2018-32#地塊，宗地面積6.76萬平，起價280萬/畝，為商服及居住混合用地。雖然地塊位於東南板塊核心位置，緊靠人民路，且地塊規模適中，比較適合建設中等規模快銷樓盤，但最終無人摘牌。位於北外環路以南、興民路以西、牡丹辦事處國花社區園地以東、牡丹區2012年12批次建設用地以北的2018-42#地塊，宗地面積4.04萬平，起價260萬/畝，為純居住用地，地上容積率為2.5，地塊規模適中，也無人摘牌。
大規模的新增供應入市以及新入市樓盤品質的普遍提升、大鱷的入駐，菏澤城區房產市場已經越來越“不好玩”。就品牌房企來看，按照資金回籠要求，前期較低效率的項目籌備加上冬季漫長的停工令，現階段在菏澤拿地，合理開盤搞不好就要到明年4、5月份，已經不符合公司新項目運作要求；而就菏澤本地房企來看，城區房企明星戰隊的聚首已經讓本土房企心有餘悸，商業體量過大或者位置過偏、沒有人氣的地塊，更不敢貿然下手。
“國企+品牌房企”強勢明星陣容 7個項目約350萬方即將面市
同樣的也是因為競爭加劇，樓盤項目從土地摘牌到營銷中心開放的時間越來越短，甚至一些樓盤項目土地還沒有到手就已經開放了營銷中心接受客戶諮詢。所以本輪集中成交地塊，預計也會在近期陸續對外釋放產品信息。
此輪土地出讓共計成交宅地11幅，從拿地企業來看，本輪拿地企業依舊是星光熠熠，除了國有獨資、國有控股企業外，無一例外不是恆大、碧桂園、陽光城等品牌房企。另外，從項目規模上面來看，因為土地出讓公告裡面明確約定了有幾幅土地需要統一規劃、為一個標的物，所以成交的11幅宅地，共計儲備7個成規模的純新樓盤項目。
7個純新樓盤項目
注：上述表格中面積單位為萬平米，建築面積為結合地塊容積率按照最高容積率計算；一幅土地中有多個地塊，容積率不一的情況下，按照折中容積率計算，建築面積僅為計容面積估算，僅供參考。
本輪土地集中成交之後，一方面我們看到菏澤城區框架繼續拉大，棚改繼續加速推進，菏澤離著現代化大都市再進一步；另一方面，單就房地產市場而言，早已供過於求的城區樓市無異於雪上加霜。本輪的集中成交之後，2018年以來，菏澤城區住宅用地共計成交412萬平米，合6180畝，僅城區宅地成交規模逾160億元。另外，按照平均容積率粗略估算，兩次集中成交共計為菏澤城區帶來新增商品房供應約1200萬平米左右。
附：13幅地塊成交情況詳情表
成交情況
成交情況
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