昨天晚上，又一行业重大消息公布，那就是保利REITs首单正式成功发行，这是在去年10月23日——十九大期间获批发行的具有很强示范意义的国内首单房企租赁住房REITs，差不多半年之后首单终于落地了。这意味着什么呢？
一、保利这单REITs干得很漂亮
为什么这么说呢？我们可以看几个关键要素：
首先，从发行规模来看，储架总规模50亿元，首期发行规模为17.17亿元，较之前新派REITs 2个亿的发行规模扩大了不少；
其次，从发行利率来看，发行利率为5.5%，对比7 年期AAA 级企业债平均利率为5.3%，考虑期限不同，此次REITs在19 年存续期条件下能够取得5.5%的利率水平，已经非常理想；
再次，从产品认购情况来看，认购倍数超过1.3倍，也比较理想；
另外，此次发行具备极强的战略意义和品牌价值，用宋总话说，在获得资金支持后，将快速壮大保利地产的租赁住房业务，构建了租赁住房业务持有、运营、证券化退出的闭环商业模式。
二、这单REITs为公募REITs积累了宝贵经验，但其他开发商很难复制
首先，这单REITs为公募REITs积累了宝贵经验，这可以从几个方面来看：
第一，从发行结构来看，保利此单REITs分两部分：规模为15.453亿元的优先级和规模为1.717亿元的次级，公开交易比例高达90%，相对于新派REITs50%的公开交易比例，已经非常接近公募REITs。
第二，保利REITs 产品采取储架、分期发行机制，虽然此次仍为私募发行，但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备，保利此单REITs通过储架发行机制间接实现了公募REITs的扩募功能。
那么为什么说其他开发商很难复制呢？这是因为：
第一，保利REITs 优先级的低利率实际上是有个强主体兜底，靠的是主体信用，并非真正意义上靠资产本身质量，靠资产信用，保利作为央企，作为行业龙头，自然有极强的主体信用优势，非一般开发商所能企及。
第二，资产端获取有体制优势和便利条件。在目前全国推出越来越多的租赁用地，虽然土地出让没有明文限制，但实际上玻璃墙还是存在，一般民企还是无法参与拿地，而作为央企国企具备优先条件参与租赁用地出让，租赁用地地价只有市场价的五分之一，属于政府让利，成本优势明显。
三、这单REITs本质上更像债，意在一石二鸟
为什么说这单REITs本质上更像债呢？这是因为：
第一，保利地产仍然拥有项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权。保利地产作为资产优先收购权人，有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权，以及项目公司所持物业资产。这就说明这单REITs并没有实现真正意义上的资产出售，更像以底层资产做抵押发行的债。但比债的优点在于实现了资产出表，优化了资产负债表，且融资额更高。
第二，90%公开交易部分是固定收益，并不享受资产升值收益。
所以，笔者更倾向于认为这是一石二鸟之计：第一，为探索REITs积累经验，真正放开时就有机会第一个跑出去；第二，在目前开发端融资收紧，租赁就成为了新型融资渠道。在国泰君安看来，在目前银行表外转变内，严控信托等非标资金流入房地产领域时，外加上海等城市严查并购贷款的情形下，开发商的融资渠道受限造成融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业，加上重资产持有模式拉长投资回收期，因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。
笔者认为这个说法是经得住推敲的，因为根据易居克而瑞的统计，在自持土地持有量方面，保利在2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7幅，自持总计建面超17万平方米，自持规模居房企前列，对于盘活资产，释放流动性诉求很高。
四、真正意义上的公募REITs还任重道远，需要克服三大难点
对于公募REITs来说，有三大核心问题需要破解：
第一个，底层优质资产哪里来？目前一线城市住宅租金收益率仅为1.5%左右，租金回报连优先级利息都偿付不了，即使像租赁用地地价便宜，但量毕竟有限，杯水车薪呀。
第二个，谁来买？在当前的资产证券化制度框架下，还是以私募机构投资者为主，投资门槛很高，流动性很差，这个问题有待破解。
第三个，谁来运营？合格的资产管理人在哪里？目前行业主体或者实力派还是开发商，但是开发商擅长的还是开发销售，对于运营并不在行，过去都是一卖了之，现在不卖了慢慢运营，这个逻辑目前还走不通。所以保利宋总所说的“构建了租赁住房业务持有、运营、证券化退出的闭环商业模式”。其实个人认为这个闭环还是没闭上的，什么资产能够装进来？能批量吗？怎么运营？坪效有竞争力吗？是否真正退出了？
当然，任何新生事物的发展都不是一蹴而就的，困难是存在的，但也是可以克服的，保利REITs给行业打开了希望之门，一方面将获得政策更大力度支持，另一方面也将激励更多开发商开始琢磨这个事情。就像智者所说：走的人多了，自然就有了路。
（全文完）
作者简介：刘策，聚焦房企战略、存量运营及创新业务研究，曾受托参与多项住建部及省市政策课题研究，系广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员。
特别声明：本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场（以对外公告为准）。
閱讀更多 劉策 的文章
