李战军是中国房地产协会首席研究员。
以下是他在日前赢瀚三周年暨2018年投资策略峰会上的演讲速记。
未经本人审核。
从政府层面关注今天的房地产状况，也想看有什么样的办法和措施来落地住房不炒的理念，但是对此我不报有很大的期待和希望。反应出这个问题的复杂性、艰巨性。
今年的1-5月中国房地产的数据是这样的，房地产开发投资增长了10.2%，比GDP高。今年1-5月房地产投资的增速和去年相比整整上了一个台阶，去年最高8.8，我们现在已经到了10.4，10.2，市场的力量和舆论的力量和行政的力量表现为两个不同的纬度。这里是特别是竣工量的在大幅度下降，形成负增长，开工面积都不是很高，竣工面积和施工面积都是维持及下降的。土地成交价增长了16%，土地购置面积同比增长2.1。今天土地价格依然是中国房价上升的主要的动力。土地面积和去年相比又下了一个台阶，这表明未来土地的供应依然是非常严峻的形式。
房地产的销售面积增长了2.3，房地产的销售总金额增长了11.8%，也表明中国的房价快速上升。去年全国商品住宅的平均价格维持在7000块上下的水平。下面不突破7000上面不到8000，而今年1-5月，商品住宅的均价达到8300，很轻易地突破了8000大关。所有讲中国房地产市场价格在下跌的人，他们讲的只是小数项目。一个是销售面积，一个是销售金额，待售商品房进一步的下降，5.6亿平方米，我个人认为这个数据再进一步下降，表明后续无房可卖，将市场释放的信息不仅仅是去库存取得明显效应，更反应市场供应存在着误区。这里是企业的到位资金，第一个季度快速下降的情况下，到了5月份上扬。所有的媒体都报道，中国国家景气指数，在房地产统计指数当中有十几个因子决定的，这个表明我们的房地产的景气指数是处在一个相对高位的运行。市场情况不错，谁讲不好是睁着眼睛说瞎话。这个是中西部的情况。我今天的PPT全部给您看，没有知识产权的问题，需要的话可以直接向赢瀚要，但是你们不要提供给报纸，造成了记者和总编的位置的腾挪不太好。这是中西部的发展，总体上我觉得很不错，像中西部都发展很快，只有东部地区的销售面积在下降。1-5月份，这个数据外面从不公布，我胆大妄为把北上广深的情况和整个长三角的地区因为上海周边就是这个情况，北京的投资是下滑的，土地购置也是下来的，但是其他的城市总体还是往上走的，这几个城市的商品房的销售面积，北京市2017年商品房的销售面积低于2016年50%，而今年1-5月份又下降50%，北京市现在的商品房销售面积将近半年时间，177万平米方，这个相当于三亚、乌鲁木齐、海口、宁夏、西宁的水平，我不认为北京的这种5个月才卖177万平方米是正常的，可以持续的现象。
我再和大家说一下，去年北京市的一手房和二手房，卖了17.7万套，北京2200万人，只有1000万家庭，每年只有1.8%的家人通过一手房和二手房改善了居住条件。换句话说限30%，你可以限50%，限90%，只要不关闭，北京1.8%的需求依然可以把北京供应的房子消化掉。上海2500万人，1100万-1200万户家庭，而去年上海市的一手房二手房加起来2500万平方米，就是25万套左右，和上海市1200万户相比，只有2%的家庭数在去年改善了居住条件，我这里讲的还是平均数。告诉大家，我们的房子不够，这是是住宅的销售面积，北京下降了43%，广州下降了42%，上海总体还不错。这是销售金额的情况，我们可以发现在北京销售金额也有了50%的下降。11个重点城市的住宅就不讲了，反正是非常具体的数据。
当前突出的问题，第一个是企业开发成本，土地成本上升，建材原材料成本上升，工资上升，所以企业的成本是不断上升的。第二今年和去年政府大力推行租赁住房，银行也对长租公寓提供了体系、配套的信贷政策，但是我认为与其讲今年是租赁住房的政策执行年还不如讲是租赁住房的市场考验年，市场接受不接受，今天中国所有市场95%的以上的租赁住房是由私人产权提供的，而不是由政府的机构提供。提供私有产权住房的租赁非常充裕，所以中国租房租金比远远低于世界平均水平的。现在有多少企业和政府愿意加大投入租赁住房。第三，房价上涨的压力依然强劲，上涨的动力远远大大下降。土地购置面积的供应不停下降，而价格依然在上升，呈现剪刀差，这个情况清楚告诉市场，后市是什么情况。
第五我认为公务员买新建商品住宅已经成为市场购买的主体，因为各地都在学北京、上海的经验，凡是新建商品住宅批准销售都是按照这个房屋的统一地区的二手房市场价格的7-8折销售，今天上海一套房子500-1000万，7-8折只要买到新建商品住宅，立马就有一个几十万甚至300万的市场批准差价，由于这些价格是政府批准的，因此政府部门和房地产相关的水电煤气部门和税务部门向这些批准7-8折市场价格的要房子，他们成为买房的主体，他们买剩下才给大家摇号。所以政府调控的结果我发现是公务员在买，市民还买不到。大家知道住建部约谈12个城市，住建部宣布不放松，但是各个城市高举不放松的旗帜，同时又高举另一面旗帜，叫人才落地，给予人才的优惠的资金和住房补贴。天津市贸然出现，100万人向天津市申请买房，没有这么多房子和准备。人才落户的政策，有力冲击着不放松，不放松是口号。
后市预判，今年年底中国房地产业界，大老的主流共识是2017年是销售的大年，2018年政府将严格进行政策调控，因此2018年是一个房地产的小年，刚才我提供了5个月的数据告诉大家，小年是怎么表现的？我在北京工作了9年，编了8本中国房地产年鉴，根据历史推断，今年前5个月的数据，我个人的基本判断是今年中国房地产在房地产投资、房地产销售面积和销售金额和市场价格方面将再创历史新高。不是一个小年，任何对于房地产业悲观失望的想法都是一相情愿的，都是情绪的宣泄，而不是对事实的尊重。中国前30位的开发企业就是世界前30位的开发企业，中国没有一个其他的产业是这样的。
政策建议是个人的建议，建议将控制地价作为控制房价的重要方向，我们长期是面粉进价，面包出，不控政府控企业，把所有的责任都打在房地产企业身上。所以我觉得政府应该采取办法，对今天的土地市场价格无序上升的局面采取措施。第二我们现在把大量的土地用于保障房建设，用于租赁房的建设，而商品住房的供地比重在下降，这种是非常必然导致了商品住房的价格上升。我建议要使保障型住房和租赁住房的比重结构要下来，而不是上升。应该扩大商品主场的供应比重。北京市在前不久做工业用产业园的住房土地供应，6块土地全部流标，企业看不上。
第三个想法，大家知道政府叫企业竞标拿租赁型用地，万科由于是行业老大，在北京拿了一块地，2年之后万科把这个租赁用地推向市场，这个租赁房怎么情况网络上大家都知道，一次交清十年租金，一套房屋180万的租金。我们知道是万科开政府的玩笑，还是政府和万科有了默契，政府给的租赁型用地应该面向中低收入者，在过去我们的房产开发企业，在招拍挂就有租赁型住房的供应，那是满足高端需求的，不要地拿去了，满足了高端的租赁需求，一次性就要交10年的租金，而且是180万。我没有看到政府对这一行为的谴责。
由于我不是建设部的官员，更不是决定政策的领导人，这三条管用不管用我觉得信心不大，谢谢大家！
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