不要温和地走入那个良夜，白昼将近，暮年仍应燃烧咆哮。
——狄兰·托马斯
PART 1
昨晚，经过7个多小时，336轮鏖战，恒隆地产以总价107亿元，拿下武林核心百井坊地块，溢价率118%。
折合楼面价55285元/㎡，并且百分百自持。
据统计，百井坊是全国二线城市迄今最高楼面价，除了北上深，只略低于广州广纸轻工地块（以55437元/㎡、总价约20.4亿元的代价被时代地产竞得）。
但广州是纯住宅小型体量地块，杭州是纯商业地块，完全不一样的性质。
“终于不是银泰了！”“这是杭州成为一线城市的最好证明！”“下一个东京银座、新加坡乌节路！”半座杭州城，都沉浸在一片雀跃的气氛中。
1960年创立于香港的恒隆，1992年进军上海，凭借地标物业“恒隆广场”，执内地奢侈品市场之牛耳。
天价百井坊地块，暂时被用作停车场
但商业地产的圈内人士，表现却出奇地平静。
某外资商业大佬第一时间发朋友圈：杭州大厦、银泰百货、嘉里中心、万象城纷纷发来贺电和慰问电。
祝贺就好了，为什么要慰问呢？因为这么高地价，账真不知道要几年才算得平啊！
从百井坊地块的数据看，总体量19.4万㎡，商业建筑占比不低于45%。有商业地产人士粗略估算，月平均租金至少要在1000元/㎡以上，才能盈亏平衡。
这是什么概念呢？以不远处的嘉里中心为例，月均租金大约为400元/㎡。
在摩天大楼林立的钱江新城CBD，万象城零售铺的月租约390—450元/㎡，来福士零售铺的月租约210—300元/㎡。
也就是说，恒隆广场的坪效至少要是嘉里中心、万象城等的2倍以上，才能做到“不亏”。
PART 2
如果放到全国层面上来比较，就更一目了然了。
这样的租金水平，要北京、上海好地段的顶级商业才能做到。比如北京的三里屯太古SOHO，上海的IAPM、IFC。
上海恒隆广场，算是这方面的金字塔尖，2017年商场平均月租1941元/㎡。
即便是广州和深圳，到1000元/㎡月租的距离也有点远。
至于杭州，目前显然还实现不了。何况武林商圈群雄并起，杭州大厦、银泰百货、国大城市广场，加上新鲜出炉的武林广场地下商城，每个项目都会形成分流。
这样的诸侯割据局面下，恒隆想要一家独大，几乎是不可能的。所以这个租金一出，圈内集体震惊。
何况，地块限制真的太大了。有业内人士笑称：“考验设计师的时候来了。”
流光璀璨的武林商圈
地块整体比较狭长，唯一的临街主展示面在体育场路上，只有百大旁边的一小块位置。西面和延安路之间有银泰阻隔，南临百井坊巷这样的平常小道，几乎是整个“窝”在里面。
展示面和外部交通不佳，出路只有做好微观环境和内部动线。
4.33的容积率要做足，就只能“拔高”楼层。占地面积不算开阔，近4.5万㎡，因此大家想象中“太古里”式的街区式商业，也很难实现。
在某资深商业地产人士看来，“武林商圈”光环不断退化，也是无奈而不争的事实。
这跟很多其他城市的老商业中心空心化类似。大的区域规划，决定了市中心并无腾挪空间，周边居民严重老化。
地块还规划了大量写字楼，和一座150米的主塔楼，但作为高端商务区，武林也同样不再是杭州的首选。交通拥堵、停车不便，都是不利因素。
PART 3
杭州的商业地产四平八稳多年，本土商业又强势，如今有新鲜外资品牌项目的强势注入，大家的兴奋还是溢于言表。
包括审美疲劳的银泰，刚做出亲橙里的阿里，都被嫌弃。
一位前绿城员工说，2014年春天，为了杭州中心，几乎跑透了全亚洲最好的商业中心。
结果发现：杭州的商业已落后太多，可能是过去30年，浙江的民营经济过好，消费支持比全国其他二线城市要坚挺得多。期待恒隆带来不一样的未来。
但恒隆品牌近几年的表现，其实也不算高光。
北京三里屯太古SOHO，已是潮人聚集地
2017年，恒隆地产在内地共持有8家商场，总租金收入为26亿元，其中上海恒隆广场和港汇恒隆广场，就占去了17亿元。
其租金收入，过于倚重一线城市，沈阳、济南、无锡等二线城市均表现平淡。
另外，恒隆的产品线单一老化。相比之下，同为港资的新鸿基、九龙仓、太古和新世界，都百尺竿头更进一步。
新鸿基在上海有口碑上佳的环贸IAPM和国金中心IFC，徐家汇国贸中心ITC也会在今年开业。
北京的三里屯太古SOHO、成都的太古里，几乎就是“街区式商业”的同义词。
上海K11的莫奈特展，当年名噪一时
更厉害的是新世界的上海K11，仅凭一个3.8万㎡的实验性项目，短短时间内，发展成了一条辨识度高到离谱的“艺术商场”产品线。现在连宁波都有K11了。
而恒隆地产，只有一个“恒隆广场”，与杭州大厦定位高度重叠。
要知道，杭州大厦这样走纯一线奢侈品路线的商场，近几年被电商和海外代购冲击，已渐失光彩。虽然2017年营收有回升，相比巅峰期，仍有20亿的差距。
恒隆所代表的“高端商业”标签，眼下也有几分逆潮流而行的味道。
奢侈大牌日子不好过、不再开新店，早已不是秘密。90后新新人类也压根对奢侈品不感兴趣，他们最注重的，还是体验和社交。
PART 4
不过，也有不少杭州业内人士，对此持乐观看法。
比如某商业项目的S总，就发了一条朋友圈：“至于港企为何拍出地王，内地专业人士一般会经历：震惊，感叹，看不懂，不理解，淡化淡忘，再次关注，重点研究，恍然大悟等漫长的过程。”
典型例子，是2005年嘉里拿下的浙医大湖滨地块，约1.5万元/㎡的楼面价，当时堪称天价。
从拿地到商场正式开业，历经11年，每天财务成本达70万元。
不过，与嘉里中心一起开发的类住宅逸庐，最终单价卖到了10.5万/㎡。上个月，逸庐刚成交一套270㎡的大户型，总价2851万元！
单价10万+的逸庐，很多都看得到西湖
杭州某房产公司总经理、恒隆前员工W总，则给出了另一个全然不同的视角。
W总大学毕业的第一站，就是上海恒隆广场。他说，恒隆的第一代是保守的，陈曾焘、陈曾熙兄弟奠定了基础，但保守的作风，让恒隆从香港第二退到了第八。
第二代的陈启宗、陈乐宗兄弟是进取的，也是偏保守的，但守住了香港前四。
“当年上海恒隆广场所有高层，包括重要部门的中层，全都是香港派过来的。”W总说，这是一种文化。香港四大家族，也属陈氏兄弟最低调。
守住香港前四的陈启宗
“一个保守的企业突然进取了，要么有突破，要么走向灭亡。”W总表示，他看好恒隆的第三代陈文博。
今天的拍地，让他看到了一个更进取的恒隆。
据W总的测算，百井坊项目土地加建设成本大约140亿，港资一般有5%的年回报就算及格，其实没大家想像的那么难做到。
PART 5
前述S总认为：拿地要考虑通胀和汇率，以及中国经济最终向好的预期，但最终还要看自己的现金够不够。
这与W总的看法不谋而合。
一句话，W总认为陈氏兄弟的现金完全“玩得起”。不要只看恒隆地产2017年一年78亿的租金收入，还要看陈乐宗一手创办的晨兴资本。
晨兴资本成立于1986年，1992年进入中国，主攻VC。
晨兴资本有多牛呢？你所熟悉的互联网大鳄：小米、搜狐、携程、凤凰网、迅雷……都有晨兴的A轮投资。
一手创办晨兴资本的陈乐宗
其中，晨兴是小米最重要的投资者，占股达17%以上。
目前小米启动海外IPO，有资本市场人士粗略估算，以最少的700亿美元估值计，
晨兴资本对小米投资或可净赚117亿美元，获利接近90倍！有高歌猛进的晨兴，对陈氏家族而言，最不担心的可能就是现金流。
公开资料显示，2014年雷军决心进入印度市场时，陈氏家族作为引荐人，还在雷军与印度总理间扮演了牵线搭桥角色，人脉可谓“通天”。
恒隆在上海赖以起家的港汇恒隆广场
W总认为，相比李嘉诚的撤资，陈氏兄弟坚定看好内地，战略眼光非同一般。
此次恒隆107亿“入股”杭州，更像是某种特殊的背书。
对在香港拿过47万/㎡天价地的恒隆来说，5.5万/㎡或许真是小菜一碟。而且，5月初刚融了30亿美元，钱不是问题。
对杭州人而言，有这样资本雄厚、高层关系良好、喜欢慢工出细活，并且年轻三代逐渐掌权的企业，来开发武林绝版宝地，无论如何也算一种利好。
那么，还是老戏码，时间换空间，恒隆最终能交出一张比嘉里更好的答卷么？
- End -
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文 ∣ 楼小姐
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