日前，深業集團官方宣佈，旗下的白石洲舊改項目進展順利——一項目拿到施工許可證，一項目取得規劃許可證，均在穩步推進中。

截至目前，深圳航母級舊改白石洲被一分為三：深業、綠景捷足先登，華潤悄然入局。

三大品牌房企的白石洲舊改大戲漸入高潮。

來源 | 本文由深圳新浪房產（ID：szhouse）綜合整理自深業集團、深圳商報（何鑫）、觀點地產網（陳翠）、格隆匯（江立文）等，轉載請註明

白石洲：小漁村將變城市綜合體

作為土地資源稀缺的一線城市，城市更新成為深圳城市發展的主要方式。毫無疑問，在深圳房地產行業的博弈中，誰掌握了稀缺的土地資源，誰就佔據了發展先機。

白石洲，深圳最大的城中村之一，地處寸土寸金的南山區，其歷史可以追溯到200多年前的清代，當時這裡還只是一個叫萬家洲的小漁村，南面是深圳灣，因村子建在海灣的沙洲上，村後山頂上立著一塊大白石，故名“白石洲”。

長期以來，和許多城中村一樣，髒亂差成了白石洲的代名詞。由於緊鄰華僑城片區的高檔住宅小區，甚至有人用“一邊是歐洲、一邊是非洲”來形容這裡。

從地理版圖看，白石洲毗鄰高新科技園，與世界之窗隔路相望。

從交通上看，地鐵1號線白石洲站和地鐵2號線僑城北站、紅樹灣站幾乎把白石洲從南到北包圍起來；深南大道從白石洲橫穿而過，數十條公交車線路停靠白石洲公交站，交通便捷。

早在2005年，深圳市和南山區兩級政府就開展了白石洲舊村改造的研究工作，但由於難度巨大，一直未能完成。2012年8月，成立由南山區委區政府領導帶隊的沙河五村城市更新領導小組，其舊改進程才得以加快。

2017年6月，市規劃國土委南山管理局公佈了《關於南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃（草案）》，明確了項目計容面積347.96萬平方米。

規劃中，白石洲舊改包含31棟住宅，最高層至73層，最低至15層，主要集中於53層-65層之間；公寓21棟（含一棟公寓/酒店），最高至70層，最低至15層；此外，還包含4棟寫字樓（含一棟辦公+酒店），在59層至79層不等。

近350萬平方米的計容面積，是深圳城市更新項目中的最高紀錄，白石洲也就此成為深圳規模最大的舊改項目。如若項目順利推進，這將堪稱是深圳的舊改“航母”，昔日的小漁村也將實現現代化城市綜合體的蛻變。

深業：兩大項目取得實質進展

作為土地資源稀缺的一線城市，城市更新成為深圳城市發展的主要方式。在這種背景下，深業集團積極參與城市更新，助力城市發展。

目前，深業旗下的白石洲舊改項目平穩推進：鶴塘嶺項目突破報批報建阻礙，拿到施工許可證；世紀山谷項目解決了學校移交問題，取得規劃許可證，成功拆除老舊物業和停車場，且基坑支護樁導牆施工全部完成。

其中，深業鶴塘嶺項目地處深南大道世界之窗路段北側，與世紀假日廣場、益田假日廣場相鄰，項目用地面積1.33公頃，計容總建築面積10.89萬平方米。

深業鶴塘嶺項目是深圳首批立項的以市場主體為主導的八個住宅小區城市更新項目中，首個實現簽約面積、簽約人數均達100%的城市更新項目，也是唯一一個確認改造實施主體且進入實質性建設階段的項目，更是深圳首個非政府主導住宅類城市更新項目簽約成功案例。

未來，深業集團將依託深業沙河等屬地企業，全力推進科技園中區統籌規劃的編制工作，謀求在南山區城市更新工作中更多的合作發展機遇。

綠景：7年努力，或9月底啟動簽約

綠景在白石洲項目上至少已經努力了7年時光。

早在2012年，白石洲舊改就被冠為“舊改航母”，彼時市場傳白石洲舊改總建築面積500萬平方米。也正是在那個時候，坊間開始傳綠景將成為白石洲舊改實施主體，至今這已經被確認。

2005年，深圳市和南山區兩級政府開展白石洲舊村改造的研究工作，白石洲舊改正式拉開序幕。

和很多舊改項目一樣，白石洲舊改推進並不快，2005年開展研究工作之後，直到2012年8月由南山區委區政府領導帶隊成立沙河五村城市更新領導小組，白石洲舊改進程才開始加快。

也正是在這一年，市場消息指出綠景已參與白石洲舊改。彼時，綠景的舊改足跡已覆蓋了深圳全部區域，是涉及深圳舊改區域最廣、數量最多的發展商之一：2010年深圳首批啟動的21個城市更新項目中，綠景已佔兩個。

當時市場認為，白石洲舊改項目將是綠景史上獲得的最好、最大的舊改項目——其總建築面積將達500萬平方米。

2014年，白石洲舊改終於正式列入深圳城市更新名單。3月，《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》（草案）於網上進行公示，其中顯示，沙河五村城市更新單元擬拆除重建用地面積45.95萬平方米，擬更新方向為居住、商業等功能，申報主體為深圳市白石洲投資發展股份有限公司。

這一份公示文件顯示，白石洲舊改進行了範圍調整，原批准拆除重建範圍面積約54.29萬平方米，調整後擬拆除重建範圍面積約45.95萬平方米。

2014年5月，經深圳市政府的《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》正式公告，不過，該份計劃中並未出現白石洲的身影；2014年7月，《2014年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》公佈，白石洲才重新出現。

2015年，市場流傳一份白石洲設計方案，其中顯示白石洲內含多棟超高層建築，1座600米高，8座350米高，10座250米高。

進入2016年，深圳南山區舊改重建局的消息顯示，白石洲沙河五村舊改專項規劃已基本成型，項目單位正在與深圳市規土委進行溝通；下一步將盡快啟動確權查丈工作，完成土地確權並爭取在2016年春節前專項規劃獲批。

同年11月14日，有接近綠景的人士透露，白石洲舊改進展比較理想，“前期很多工作都基本完成了，專項規劃也進入了政府後期的審查和報批階段”。

直至2017年6月15日，白石洲舊改正式走到“規劃編制與審批”這一步。但按照深圳城市更新流程，距離項目重建仍還有多級臺階，包括拆遷補償安置協議的簽訂，實施主體確認，建築物拆除，更新項目用地審批等。也就是說，白石洲舊改真正重建仍然還需要一段時間。

今年，綠景白石洲舊改又有新動作。

2月，某研究機構發佈對綠景中國地產的維持買入評級的報告，同時預期該公司旗下的珠海東橋舊改及深圳白石洲舊村兩個重點舊改項目今年將有重大進展。

△夜幕下的綠景白石洲城市更新辦公室

該研究機構表示，綠景中國目前的NAV估值為178億元，考慮到潛在的舊改項目對NAV的增厚，公司NAV將達到520億元。當前綠景中國攤薄後股本為84億股，再考慮到舊改項目操作過程中可能增發的股份（假設約15億股），攤薄後每股NAV為6.4港元，因此維持買入評級。

由上，再來聯想到此次的配股動作，不免讓人猜測，會不會是綠景中國為了白石洲舊改而先行進行的融資？

作為深圳規模最大的城市更新項目，白石洲舊改可以說備受人們期待，而綠景在這一項目中也是跟進了長達7年。這個號稱深圳舊改航母的項目之於綠景中國的價值顯然不言而喻。

在綠景的網絡招聘中，也發現了不少關於白石洲項目的人員招聘工作，其中更是增添了拆遷談判專員。

今年4月，樂居曝光綠景白石洲(北區)拆遷補償初步方案。

根據該方案，北區外來人員建房或購買房屋，拆賠比例是1:1；建成30年以上單層或磚瓦房的“老祖屋”，拆遷比例為1:3.5；各村集體物業，按1:1補償辦公樓，如果擇住宅或商務公寓，則和業主私宅補償標準一致。

有市場人士表示，綠景白石洲(北區)拆遷補償初步方案已獲股東代表大會審議通過，計劃在今年9月底啟動簽約。從目前來看，綠景的北區舊改已完成談判，接下來將進入舊改“快車道”。

華潤：能否再續大沖舊改傳奇？

白石洲另一塊舊改重心是南區，也就是這次華潤介入的區域。

當綠景拿下白石洲整體舊改的傳言甚囂塵上之時，去年6月市規劃國土委南山分局公示的沙河五村城市更新單元規劃(草案)中，並沒有將白石洲(南區)納入其中。有網友熱議：同樣是白石洲，為什麼南區被拋棄？是要另起爐灶還是不會舊改了？

坊間傳言，該區域舊改遭到華僑城反對，理由是房子不能建得離世界之窗太近，至少要保持50米距離。離得太遠導致建房少，開發商利潤薄，改造難度大。坊間傳言的另一個版本是，有人認為綠景要開發白石洲這麼大體量的舊改項目，資金壓力大，所以南區正想法找大開發商來接盤，例如華潤、中海、招商蛇口、恆大等。

華潤低調進入南區並設立舊改辦公室，現在看來，南區舊改應是大概率事件。

華潤在深圳城市更新中，可以說一鳴驚人，其最大的手筆莫過於大沖舊改項目。此外，數年時間，華潤舊改力作就有大沖華潤城、華潤銀湖藍山、華潤城潤府、前海中心、深圳灣悅府等。

此次，華潤介入白石洲究竟看中什麼?

打開地圖不難發現，白石洲佔據了許多有利元素，被稱為“黃金寶地”也一點不過分。其北擁均價10萬元/平方米的華僑城豪宅區，南接深圳灣超級總部區、深圳灣公園，左靠高新科技區和學府區，右鄰港大醫院……

有房地產專家分析認為，華潤殺入白石洲舊改是意料之外，情理之中。

白石洲南區雖然改造成本高於北區，但也具備緊靠深圳灣超級總部的天然地理優勢。由於白石洲南區已有京基百納廣場綜合體，外加緊鄰紅樹灣豪宅區，如果由華潤主導舊改，很可能將其建成一個高端純住宅區，服務深圳灣超級總部。

憑藉華潤強大資金實力和舊改經驗，其能否啃下南區這塊舊改“硬骨頭”，值得期待。

深業集團：深圳最大城中村舊改啟動中，昔日的小漁村將如何蛻變？

深圳商報：三大開發商角逐白石洲舊改

格隆匯：綠景中國配股（00095.HK）：深圳真正地王起跑的發令槍

觀點地產網：綠景得與失 鵬城最大舊改白石洲公示計容面積348萬平米