城市更新是一種國際上普遍存在的城市改造現象，其概念是非常明確的，是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。
城市更新包含舊改，棚改，綜合整治。
舊改是政府引導，市場主導，即企業實施，方向是市場化、商品化。
舊改則屬於“舊房改造”，舊改的概念則產生得更早一些，人們對其瞭解多半來源於廣東省和國土資源部開展的部省合作：三舊改造，即“舊城鎮、舊廠房、舊農村”，如今人們也把狹義的“城市更新”稱為“舊改”。
舊改流程：
第一步：開發商進駐前需要跟街道辦、村委、股份公司談好條件才能進駐到村裡。
第二步：開展民意調查、業主簽署更新改造意願委託書、並完成現狀測繪。
第三步：開發商申請立項遞交資料給到相關部門、同時制定補償方案。
第四步：開發商與村民開股東大會、談判拆遷賠率、過度租金、搬遷費、停工停產補償等等。
第五步：賠率談好了、開發商會派人入戶丈量測繪。
第六步：簽約封樓、對賠率沒有問問題就可以和開發商籤拆遷補償合同、交樓給到開發商、開發商每季度支付過渡期租金、直到交樓為止。
第七步：拆遷拆除城中村房屋。
第八步：實施主體確認、開工建設。
第九步：拆遷戶 回遷選房。
一個村落到一個商住綜合體的演變需要開發商一戶戶的去不斷談判，要走過意向徵集 立項公示 主體申報 拆陪簽約 拆除施工建設 建成回遷，任何一箇舊改項目因其複雜而繁瑣所花費的時間長達八年十年的也是正常。
棚改是政府主導，國企實施，方向是政策化、保障化、公益性建設的主要是政府保障性住房。
“棚改”，又稱棚戶區改造，是廣義上城市更新的一種方式。也可理解為危房改造，但是在深圳確切的應該說是老舊紅本小區與福利房的改造。針對的是“深圳市範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍，不再採用舊城改造的方式進行改造。”。只有符合上述條件，才可能納入棚改，這意味著，仍然會有大量的舊住宅區改造不納入棚改，留在舊改框架內。
棚改與城市更新
棚改與城市更新二者之間雖同屬於舊城改造範疇，都是拆除重建，但執行的是不同的法規政策，存在著本質的區別，主要區別有以下幾點：
工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，目前主要以城中村、舊商業區、舊工業區為重點。而此次棚戶區整治改造旨在消除二線插花地地質災害隱患，改善片區居住環境，完善基礎設施配套和公共服務設施配套。
運作模式不同
城市更新的運作模式是“政府引導，市場運作”，而棚戶區改造的運作模式是“政府主導，市場參與”。城市更新由開發商唱“主角”，屬於市場行為。而棚戶區改造政府不僅是責任主體，還要參與整體規劃設計，包括資金投入，相對而言推動執行強度更大。
歸還房屋類型不同
簡單的理解：棚改方向是政策性住房，舊改方向是商品性住房。棚戶區改造採用“政府主導 國企實施 人才住房”的模式，以公共利益為目的，採取政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
舊改則遵循“政府引導、市場運作、公眾參與”的原則，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質住房。
原建築產權屬性不一樣
棚改的老舊小區多為紅本住宅小區，舊改的城中村多為歷史遺留違法建築（小產權），村民手頭的多為歷史遺留違法申報單（因為顏色為粉紅色，也稱紅單，簡稱：歷史遺留單），歷史遺留違法建築申報單，可以視為政府不認為建築本身合法，但是可以認定產權人的一種房產證類型。作為投資者可以通過歷史遺留單認定賣房的房主的所有權。投資者買過來後，舊改的開發商同樣是會認定房屋的實際所有人，簽訂拆遷補償協議後，會賠償紅本商品住宅。
強制性不同
棚改實施過程中，因涉及公共安全利益，對於少數不服從改造的，可以通過行政徵收、行政處罰程序等強制執行；舊改更新則完全遵循自願原則，中間會有街道村委介入協商達到一定的簽約率方可收樓拆除。
賠償標準不同
棚戶區改造項目的補償按照產權調換按照套內建築面積1:1或建築面積不超過1:1.2的比例執行，以棚改項目華富村為例，其拆賠比是套內1：1 或建面1：1.18二選一。而城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，並通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定，沒有統一標準。參考目前大沖村和白石洲村的舊改拆遷補償，一般都是建築面積1：1到 1: 3.5之間賠償。
棚戶區改造由政府主導，這是因為棚戶區存在突出的公共安全隱患，危及人民生命財產安全，整治改造不存在以營利為目的商業開發。
綜合整治的城中村小區不拆除重建，只是優化下空間，裝修提升居住環境品質。
綜合整治：考慮城市發展彈性，在規劃期內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、保障低成本空間、完善配套設施、提升環境品質，實現城中村可持續的全面發展。
在綜合整治分區內開展以綜合整治為主， 融合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村 更新(以下簡稱“城中村綜合整治類更新”)。通過微改造的 繡花功夫，增加城中村內必要的公共空間與配套設施，提升 空間品質，改善人居環境，加強住房保障。
2019年3月22日深圳市規劃和自然資源局發佈《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》。
充分考慮城市發展彈性，在規劃期內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設施、提升環境品質，實現城中村可持續的全面發展。
針對不宜拆除重建的城中村用地，以及現狀建築質量較好、現狀開發 強度較高的城中村用地，以綜合整治為主，通過微改造的繡花功夫，增加城中村內必要的公共空間與配套設施，提升 空間品質，改善人居環境，加強住房保障。
以上紅色區域，共99平方公里，220個村被納入城中村綜合整治在2025年之前不得納入城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚改計劃。納入了綜合整治，也就意味著6年內沒有拆除重建舊改的可能，無論對於村民還是博拆遷的非原住民購房者都是一個不好的消息。
土地整備-整村統籌：在深圳，城市更新與土地整備並列為城市土地二次開發利用的“兩架馬車”。而整村統籌可以說是二者取長補短後應運而生的新思路。
整村統籌就是拋棄了傳統的以房屋徵收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區集體）為單位進行土地權屬調查，明確該村的土地權益。並通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業返還等方式，實現政府、村集體及相關個人的利益分配。整村統籌指以社區股份公司及其成員實際使用、空間集中成片的區域為實施對象的土地整備項目。簡單點說就是，村集體把城市更新項目的拆遷補償等工作完成，然後社區選擇自行開發或引入開發商作為責任主體進行規劃建設。
土地整備利益統籌政策的現實意義在於：
（1）盤活原農村集體土地資源，解決土地歷史遺留問題
（2）實現產業用地的收儲，補足公共配套、基礎建設欠賬
（3）以留用地方式取代貨幣補償，解決徵地拆遷難題
（4）部分留用地開始走入集體資產交易，昭示土地整備利益統籌有實質進展
整村統籌與城市更新的區別
整村統籌跟城市更新其實區別簡單概括就是：整村統籌是以一個原農村為單位進行土地整備利益統籌方法，是由政府主導。城市更新則是市場主導，這是最主要的區別。事實上，城市更新是合法用地必須滿足60%，土地整備的集體合法比例遠遠達不到城市更新的要求，所以沒辦法走城市更新的路徑，因此只有跟政府商量通過政府合法化村集體的部分土地，政府拿走一部分土地，通過這種方式盤活土地實現共贏。
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