要防范法律风险，理应采取综合的风险防治策略，包括但不限于精细的成本税务测算、专业素养高的项目团队、正确的法律策略运用等。但所有这些，都应建立在正确的法律对策之上，也就是说，面对城市更新项目风险，法律对策是一切城市更新项目对策的基石。
从我们主导或参与的城市更新项目看，正确的法律应对之策包括：
（一）要熟悉项目所在地的城市更新政策
深圳是全国城市更新的策源地，有关城市更新的许多政策，都是独一无二的，要在这里投资城市更新项目，熟悉全国的法律、法规等远远不够，对当地的地方性政策必须充分了解十分重要，而梳理深圳的地缘性政策，我们发现几个特点：
1.政策“多”
深圳市仅市一级与城市更新有关的政策就有80多项，如于2016年重新修订的《深圳市城市更新办法》、2012年颁布的《深圳市城市更新办法实施细则》等。这80多项规定，有城市更新的一般规定，有涉及土地征用与收回、非农建设用地划分、土地使用权交易、征地安置补偿和置换、基本生态管理、旧村屋改造、工业楼宇转让、历史遗留的处理等实体性规定，还有城市更新项目地价测、城市更新单元市场化等程序性规定，可谓“五花八门”。除了深圳市市级文件之外，近年来各区政府也先后发布了城市更新实施办法和相关规定，一些区更有针对性地发布了诸如《股份合作公司参与拆除重建类城市更新工作指引》、《鼓励社会资金投资城市更新项目周边公共设施的规定》、《配套和公共服务用房管理办法》等。
2.变化“快”
“一时一策”是政策制定和实施的常态，政策变化快，同样是深圳城市更新的主要特点。例如，关于合法用地的比例，深圳市政府先后共发布了三个《关于加强和改进城市更新之工作措施的通知》，最初的《通知》要求“合法用地”在申报更新范围内面积不能少于“70%”，而2016年12月28日发布的最后一份则规定应不低于“60%”。又如，2014年，深圳市人大常务会发布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》，规定已纳入城市更新计划的历史违建可通过简易处理，经过简易处理后可纳入合法产权，但该规定在实施几个月后，2015年6月被暂停实施至今。
3.“差异化”
各区的城市更新政策对同一类问题的规定也有所不同。以“非农建设用地指标”转让为例，坪山新区《非农建设用地城市化后续管理暂行办法》规定，非农建设用地指标“不改变功能跨社区异地调整”，经市规划国土部门派驻新区机构审查通过并按社区管委会审定后实施，意即“非农指标”在坪山可以跨社区转让，而在其他区即跨社区转让“非农指标”，则无政策依据。
正是由于深圳市地方政策的“多”、“快”和“差异化”，投资人在决定投资深圳城市更新项目之前，必须对该地区的各项政策有充分了解，以便把握哪些政策还在生效，所在区域和其他区域对同一问题的规定有何不同，进而做出恰当决策。
（二）充分而客观真实的尽调
尽职调查，是聘请中介机构充分披露投资项目风险的过程，城市更新项目尤其如此，对投资者而言，交易对象不论是农村股份合作公司，还是老旧工业区、住宅区，亦或是项目公司，充分、客观、真实而且负责任的尽调对于决策是否投资、如何规避风险、如何确定交易方案有着非同寻常的意义。就深圳市城市更新项目，由于项目自身的特殊性，尽调关注点自然各不相同，但通常尽调都不能回避下列问题：
1.拟改造区域的法定图则、政府未来规划。
2.拟改造区域是否在水源保护区，生态线范围内等。
3.拟改造区域可利用土地及建筑物的合法性、权属，包括是否合法用地、有无红线和产权证、是否历史违建、有无进行历史遗留问题处理、合法用地占比、非农建设用地指标的借用或调入、土地及建筑物是否存在合作建房或共有情形。
4.申请成为实施主体的可行性，包括建筑物面积、栋数、权利主体的数量和构成、权利主体能否找到、争议产权数量的多少，原有房屋出租、自营及分营的情形，此前有无其他投资人进入过该项目以及最终结果如何，导致其他投资人无法更新的主要羁绊等。
5.如涉及股份合作公司，则需尽调股份合作公司的章程、表决程序和机制、“四会”运作情形、对同一项目股东和董事会是否存在重大矛盾，有无上访等维稳事件。
6.所在区域城市更新的主要政策，包括立项和批准程序、禁止性规定、准入性规定（如房地产开发资格、注册资金的要求等），涉及土地项目的核心指标要素（如当地政府要求的土地贡献率、保障房政策、配套设施），和现今产业政策、容积率设定一般规定、周边现有项目的审批运行情形，政府项目审批的时限等。
7.如以项目公司股权并购为内容，则需要重点关注项目公司与城市更新项目的关联度，即项目公司是否是申请主体、实施主体或项目公司是否与原产权人、股份合作公司的合作方、授权方、项目公司的股权干净度即有无注资瑕疵，有无抵押质押，有无对外担保，项目公司的已披露债务和或然性债务、项目公司股权有无在先转让或同一股权产生的纠纷等。
8.预设并购或合作方案可行性调查。
9.项目推进的效率性尽调，主要是围绕着项目是否存在重大拆迁补偿阻力、拆迁补偿谈判是否耗时过久、以及项目正在发生或可能发生的股权、产权、债权及他项权益诉讼等尽调，进而推出可能延期因素及解决方案、交易机制。
资深房地产专家李建华先生
（三）因地制宜地设计商业模式和合同
由于每个城市更新项目基本情况都不尽相同，其商业模式和合同也不尽相同，甚至可以说，城市更新项目根本不可能设计出一个多数项目都适用的参考合同样本。因此，因地制宜设计商业模式和合同，是所有更新项目的关键所在。
以商业模式为例，在为田厦新村城市更新项目（当时称旧改项目）服务过程中，由于是村股份公司在自有土地上自改，并在宗地范围内包含了另外两处厂房和旧住宅区，而当时田厦村自有土地范围内违法建筑面积较大，合法建筑和违法建筑业主矛盾突出，我们为股份公司设计了村民以合法宅基地等入股，违法建筑面积适当补偿，同时，对并入的老旧住宅区和厂房拆迁补偿的方案，获得了本地村民和拆迁户的高度认可，拆迁进展很快，在较短的时间内完成了小区的建设，成为南山区进行旧改的首个成功的案例。
相对于商业模式，合同设计则复杂很多，但就我们的实践经验而言，有以下几点要特别注意：
1.合同目的必须明确
合同目的是城市更新项目合同的灵魂，由于城市更新项目的巨大不确定性，许多律师在合同设计时，往往对合同目的含糊不清或常以笼统的“以政府批准为准”搪塞过关。我们认为这是极不负责任的。合同目的包括未来政府批准的城市更新方向（工改工、工改商等）、批准进入改造范围的土地面积、容积率区间等，必须明确，如果其中一项或几项未达标，应该约定双方当事人均有解约的权利。舍此，失去投资的主要目标，投资也便没有意义。
2.义务履行先后必须明晰
城市更新项目一般周期很长，当事人一方或多方的权利义务繁多且交叉重叠，发生争议时，经常难以分清谁先违约，甚至违约的一方恶人先告状。故此，设计当事人的权利义务时序特别重要。合同实践中，我们总结出了“拉链式”合同条款的经验，即在合同中列明双方或多方当事人你先我后的各项权利义务（对于平行履行的义务尽量较少设置），这样，履约先后顺序十分清晰，恶意违约一方也难以找到借口，守约一方所享有的不安抗辩权也有了制度安排，从很大程度上降低了纠纷发生。
3.违约责任设立应恰如其分
充分保护守约方权益。城市更新合同投资体量巨大，权利义务繁多，因此，在设置违约责任和解除条件时，要特别谨慎。在合同实践中，我们的做法是，在合同中区分一般违约和根本违约，不能将两者混淆，从而引发争议。义务人只有在根本违约事项（如背着投资人将项目转卖等）发生时，才会由守约方触发解约机制，只有普通违约（如办文期限比约定时间长了几天），则以支付违约金处罚之。如不分青红皂白，只要对方一违约，守约方均有权要求解除合同，则不利于交易安全。同时，即便是在义务人根本违约的情形下，我们也通常在合同中约定，此时，解除合同的权利只能由守约方行使。在某一央企投资的龙华区一工改工项目中，这一条款威力尽显。土地项目方在三个月内未提出更新项目的立项申请，已构成根本违约。如项目方也有权解除合同，由于土地价值已大幅上升，则项目方可以以更高价将项目转让他人，获取更高的收益，反倒损害了守约方的利益。由于我们在合同中写明只有守约方有权解除或选择继续履行合同，导致义务人恶意违约，实现暴利的企图破灭。
4.创造性地设计担保条款
投资人在城市更新项目中投资巨大，如项目失败、合作方违约，给其造成的损失颇高。为此，在更新项目合同中如何创造性地设立担保条款，投资人通常较为关心。
在合同实践中，我们通常的做法是让合作对方提供尽可能多的能够承担连带保证责任的优质担保，同时，如果投资方以受让项目公司股权方式进入城市更新，我们也会让项目公司自身作担保人，这种情况下，转让方会说，项目公司卖给你们了，由它作担保，已经没有意义。但真实情况是，在股权转让履行不能，受让方即投资人遭受重大损失时，项目公司的实际控制人通常还是转让方，项目公司通常也总是优质资产（包括土地、房产、更新资格）的合法所有人，所以，坚持这一做法，既有新意，也有意义。
（四）寻找专业的律师团队，并及时采取正确的诉讼和非诉策略
正由于城市更新是近几年一线城市中的新生产物，在庞大的律师队伍中，真正能够了解并掌握城市更新法律业务技能的律师也少之又少，即便房地产专业律师，也未必是合格的城市更新服务律师。
所以，对于投资人而言，找到一个适格的城市更新专业律师团队不仅能帮助投资人充分客观真实尽调，充分披露投资项目的法律风险和商业风险，帮助投资人了解所投资地区千差万别之政策，制定正确合用的商业模式，起草合规且实用的合同文本，减少潜在的冲突和纠纷，而且，适格的法律服务团队还能帮助投资人及时采取诉讼和非诉策略，最大限度减少纠纷发生。
在前述的某一股权转让案例中，由于转让方历史债务披露虚假，在目标公司所负债务激增，给受让方造成了很大损失，且某些损失系转让方恶意所为，如刻假公章、倒签合同、利用目标公司加盖公章的信笺纸出具收条或借据，其行为已构成合同诈骗或虚假民事诉讼等违法犯罪。在我们为受让方法律服务的过程中，及时提出了印章形成时间鉴定、笔迹鉴定、公安报案和要求中止案件审理等诉讼及非诉措施，最终将转让方和串通者绳之以法，实现部分民事诉讼中止审理，一定程度上保护了投资人的合法权益。
又如，我们服务的前述城市更新项目，由于大量房屋单元长期人去楼空，无人居住或居住人与真实权利人不符等情况，我们分别向人民法院提出了无主财产确认之诉，向公证处提出提存公证申请，向区政府提供注销房产并由发展商提供长期担保的申请。
希望能帮助各位投资者规避城市更新中的法律风险，赚的盆满钵满！
閱讀更多 Troy—mi 的文章
