幸付花开

房贷利息LPR换锚这样算:

已知

L=2019年末LPR（5年以上）=4.8%

Ln=换锚后各年末LPR(5年以上)

Jr=现行基准利率=4.9%

fr=现有房贷约定上浮或下发百分比（如上浮10%记作10%或基准利率85折记作-15%）

Xr=现执行房贷利率

Mr=换锚执行房贷利率

Mr=Ln+(Xr-L)

=Ln+(Jr(1+fr)-L)

=Ln+（4.9%（1+fr）-4.8%）

直接看下面干货例子:

按照长期利率下行大趋势，LPR是同业银行间拆借利率，2019年12月为4.8%，2020年2月为4.75%，每月公布一次，目前均低于现行基准利率4.9%，假设2020年12月为4.7%

以现执行房贷上浮10%，实际5.39%计算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+10%)-4.8%)

=4.7%+(5.39%-4.8%)

=4.7%+0.59%

=5.29%

以现执行房贷85折，实际4.165%计算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+(-15%))-4.8%)

=4.7%+(4.165%-4.8%)

=4.7%+(-0.635%)

=4.065%

结论:

无论现有是上浮或折扣，

当每年末lpr小于4.8%时候，大家都少付利息；

大于4.8%，则每年多付利息，以年为单位动态调整。

参照新加坡、美国、日本等发达国家利率下降大趋势，利率总体会下降，引进这种在美国采用多年的机制，防止直接降息带来的大冲击，也算是分类施策了。

文史小笔记

银行是国家的银行，是国家敛财的工具，往年降基准利率广大房贷者都能受益，现在央妈要降基准利率刺激市场，但是又不想你们还房贷的从中受益，所以绞尽脑汁想出了LPR这招，美其名曰让房贷利率与基准利率脱离更加市场化，实则为了进一步割韭菜做准备。首先，选择固定利率不变的那些人，央妈本次降基准利率他就不能像以前降基准利率少还贷款了，这就先能割不少韭菜。其次，选择LPR的，看似目前降了也更加市场化，LPR往下也可能是负的，往上没有封顶，但是会根据实际家银行数据每年一调整，这里面就会存在先养韭菜几年，给点小恩惠，让大家觉得LPR确实好。但是看看眼下M2的增速，LPR上浮多少那可全听央妈怎么说了。固定的现在每月还5000，30年后还是5000，但是30年后5000谁都知道会不值5000。选LPR的现在还4500，3年后可能还变成4000，但是10年后20年后30年后可是有变成8000甚至10000的可能，因为往后钱不值钱了，央妈得让你们多还些才不吃亏。综述，普通老百姓二三十年的就别变了，那些计划三五年内一次还完的可以尝试变。

银蛋蛋无敌

我先举个例子，给大家说明一下，这两种利率方式是什么情况。

比如2018年签的合同，房贷基准利率上浮20%。房贷基准利率是4.9%，如果上浮20%的话就是5.88%。 根据新规则，未来你可以选择要么是按照5.88%的固定利率。

要么是改成浮动利率，也就是五年期LPR+加点，5.88%（现执行利率）-4.8%（2019年12月的5年期LPR）=1.08%，加点为1.08%。所以你的浮动利率是前一年的5年期LPR+1.08%。

假设2020年12月，5年期lpr利率报价是4.7%，2021年你的贷款执行利率是。4.7%+1.08%=5.78%

比固定利率少0.1%。所以最关键点就是看，新的lpr利率是多少？如果低于4.8%浮动利率就是更合适的。

那么未来，我们转成浮动利率或者是固定利率怎么选择。就看你认为lpr利率是高于4.8还是低于4.8了。

如果你的还款时长，只剩下5到10年了，我认为你可以选成浮动利率。因为这几年lpr利率是下降的趋势。这几年肯定可以少还一点钱。

如果你的那一款还剩下20多年，那你还要考虑一下五年以后LPLPR会不会上升，如果你选择了浮动利率，但是5年后LPR上升很多，那你肯定就亏了。

五年后世界什么样子，谁也不好去预测。

但我个人更推荐选浮动利率。因为大部分人贷款都是手头比较紧，最关注的还是近几年能不能少还一点。

哪怕少还个十年八年的后面再涨，因为本金已经变少了，而且收入变多了，那时候多还一点也是值得。

莫水宏观经济

如果换一个方式来提问，我相信大家就会非常清晰的得出结论。

这个新的问题就是：20~30年后，利率是增长还是下降？我在回答这个问题之前，先给大家看一组数据。

上图是从1311年开始至今的全球利率变动情况。数据显示，平均实际利率从14世纪的5.1%下降到20世纪的2%。其中，2000年至2018年的平均实际利率为1.3%。

相信您看了这个结论以后就会明白：全球的利率一直是下降的。在一个利率下降的趋势中，显然，我们是不应该选择固定利率的。

了解了全球情况，我们再来分析一下中国经济的未来发展。旁解君认为，中国的经济未来会呈现以下几个特征：

• 经济持续发展，结构调整优化，总量不断扩大，发展速度放缓。

• 利率呈现不断下降的趋势，资金的成本会变得更低，居民的投资渠道也会更加宽广。

• 资本市场将得到巨大的发展，美国股市的现在，就是我们的明天。

旁解生活与投资

按规定，2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变，而此次重签合同的重点，是确定你的“加点数”，这个“加点数”确定之后，将维持到房贷结束。

下面，直接举上2盘栗子进行说明。

例一：房贷利率打9折的转换

例如你是2017年买的房子，当时房贷利率打9折，那么当前你的实际利率是4.9%的9折，也就是4.41%。

按照2019年12月20日公布的5年期以上LPR4.8%计算，你的加点数为4.41%-4.80%=-0.39%，即-39个基点（BP），负数意味着你依然享受利率折扣。

例二：房贷利率上浮20%的转换

例如你的房贷利率是上浮20%，那么当前你的实际利率就是4.9%的1.2倍，即5.88%。

按照2019年12月20日公布的5年期以上LPR4.8%计算，你的加点数为

除了上面提到的“加点数”，贷款者还要做一道单选题，来重新约定房贷定价机制，其选项为【固定利率】和【LPR利率】。

这两种定价机制对日后的月供会有怎样的影响呢？

首先来看【LPR利率】。咱接着上面的两盘栗子来说。

如果你在与银行重签贷款合同时，确定每年1月1日重新定价。

假如到2020年12月20日，5年期LPR利率降低为4.50%，那么例一中“打9折”的房贷利率，将从2021年1月1日以后变成4.50%-0.39%=4.11%，房贷利率下降，月供随之下降。

同理，例二中“上浮20%”的房贷利率，则变成4.50%+1.08%=5.58%，房贷利率下降，月供随之下降。

反之，假如5年期LPR利率上调，房贷利率也会随之上涨，月供自然就会增多。

当然，如果选择【固定利率】，则整个贷款期限内的利率不变，月供也不会变化。

1、如果你剩余的还贷年限还挺长，甭管利率打折还是上浮，酱婶都建议您毫不犹豫的选择LPR利率。

因为长期来看，利率走低是世界性趋势，日本、欧盟现在都在执行负利率了，虽然中国有能力延缓进入负利率时代，但是利率走低依然是大概率。LPR走低，也许月供也就少那么一丢丢，但蚊子再小也是肉啊，香！

2、如果你剩余的房贷较少、还贷年限较短，那转与不转的意义并不大。

3、如果你看涨未来利率走势，大可选择固定利率，日后LPR利率的涨与跌也雨女无瓜~

各位老铁，要怎么选，你心里有答案了吗？

此外，需要强调一点，3-8月份期间，不论哪个时间办理LPR转换，都将按照2019年12月20日公布的5年期以上LPR数字，也就是4.8%来计算加点哦，所以大家保持好一米间距，不要拥挤哦。

22号球事儿

我觉得不定一概而论，做选择之前要看两个因素，一个是目前的利率如何，二是要看你对未来LPR走势的预判。

小明2018年办理了房贷，期限30年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。银行和小明确定在2020年3月20日转换定价基准，重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点5.39%-4.8%=0.59%（59个基点），也就是说2020年3月20日至2020年12月31日，执行的利率水平仍是4.8%+0.59%=5.39%。2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR加59个基点，假设2020年12月20日发布的5年期以上LPR为4.5%，那么小明2021年1月1日至2021年12月31日的房贷利率就是4.5%+0.59%=5.09%。

转换对贷款人是否有利？我认为利大于弊，首先给贷款人一个重新跟银行确定房贷利率的机会，可能要比原来的贷款合同更合适；其次，按照现在的趋势，LPR是下降的，也就是说转换后的一段时间内你的贷款利率可能越来越低，节省了一些利息；最后如果你觉得你现在的利率足够低，比如有的人是7折利率，可以跟银行商谈是否能采用固定利率，锁定低利率。

鑫财经

国家政策是统一的，那就是针对存量房贷客户可以自由选择维持原贷款利率不变，或者选择“LPR＋基点”的浮动利率

但是实际上每一个有房贷的朋友实际情况是不一样的，因为每个人的旧利率不一样，有上浮10%的，有打9折的，有刚还款3年的，还有剩余7年就还完的，因此不能一概而论。

先介绍一下大背景

2019年12月份，央行发布公告，自2020.3.1日起至2020.8.31日期间，所有商业房贷(公积金房贷不在调整范围内)存量客户需要重新签订合同，以后得房贷跟LPR挂钩。这一政策牵扯到我国100万亿的存量房贷。

LPR是浮动的吗？多久更新一次？现在的数值是多少？

LPR不同于贷款基准利率，LPR每个月由央行发布一次最新报价，是浮动的。

2019.8月LPR是4.85%，2019年12月LPR是4.8%，最新LPR是今年2月份的4.75%。

如果选择改为LPR，我的贷款利率是多少？

首先，坚持固定利率不变的话，您的利率以后就不会变了(实际上是选择重定价周期为整个剩余贷款周期，简单的来说就是利率不会变了)。

其次，假如您选择浮动利率，您的贷款利率为LPR＋基点，因为LPR浮动，所以您的贷款利率也随之浮动。

小知识点：基点＝原贷款利率-4.8%

选择固定利率好还是选择浮动利率好？

正如我上文所说，每个房贷客户的实际情况不一样，需要做具体分析。我举个例子：

我自己的房贷利率是5.88%，刚还款2年，当时在基准利率4.9%的基础上上浮了20%。如果我选择LPR＋基点模式，那么我的新利率为LPR＋1.08%。

假设2020年12月LPR降到4.6%，那我2021年的利率就是4.6%＋1.08%＝5.68%，相比之前的5.88%降低了0.2%，我是赚了。

但是假设到了2021年12月LPR涨到5.1%，那么2022年我的年利率就是5.1%+1.08%＝6.18%，相对于之前的5.88%涨了0.3%，那我就赔了。

因此我们可知，LPR非常重要，上涨或者下跌直接关系到我们还款额是增加还是降低。

那么LPR呈现什么样的趋势？涨还是跌？

上文我们说到，2019年8月-2020年2月，LPR下跌了1%，有下降的趋势。

而且，就全世界范围来看，欧美发达国家很多都进入了低利率时代、0利率时代甚至是负利率时代，按照这种趋势，我国将来也可能继续降低利率，进入低利率时代。

但是，毕竟房贷属于中长期贷款，谁也无法准确预测5年后、10年后LPR究竟是涨是跌。

我的观点

以上分析，我建议，以4.9%为分水岭，低于4.9%的朋友可以继续坚持固定利率，高于4.9的朋友可以选择浮动利率，也就是LPR＋基点模式。

评论点赞，腰缠万贯；关注老刘，越来越牛。

中年老刘聊财经

我只相信一点：制定这一zc的初衷绝对不是站在房奴的立场上考虑的，所以保守一点，还是固定利率比较靠谱，管他以后是升还是降，降了不后悔，升了自己扛。

总想江上游

很多人已经收到了银行的发布的转换房贷利率的通知，现在已经有24家大型银行发布了存量浮动利率贷款转化为固定利率或利率的执行细则。

浮动利率转化为固定利率或者LPR利率，哪个更划算？2选1我们到底是应该选择固定利率还是LRP利率。

解答这个问题不难，分析一下转化为固定利率和转化为LPR利率有什么不同。

转化为固定利率

转化为固定利率，整个合同期间贷款利率不变，即使利率下调，我们的贷款的利率也不改变。

转化为LPR利率

转化为LPR的利率，整个合同期间的利率是会调整的，银行会在利率调整日，对贷款利率进行调整，调整后参考的LPR利率是调整日前一日LPR利率。

所以固定利率是整个合同期限利率不改变，基于lpI的利率，整个合同期限的利率是有可能改变的。

所以固定利率和LPR利率哪个划算？得看我国的LPR利率后续是上行还是下行，2020年2月份LPR利率已经相比于2019年12月份的LPR利率下调了5个基点，未来lpI利率大概率是会继续下行，因为我国经济下行的压力比较大，需要宽松的货币环境，加上现在疫情的特殊情况，需要降低企业的融资成本，让企业更快的恢复生产。

所以选择lpr利率还是固定利率，我的建议是选择lpI利率。

互金圈

这个问题真的非常的受关注，因为三月开始就要选择了，怎样选择才是更有利的呢？看看专业的分析。

大家好，我是财经评论员，思之想之，其实这件事在2019年就公布了，只不过是从3月1号开始才实施，要在8月31号之前做出选择。

也就是房贷族们要在房贷利率中选择一个方式，那么选择现在的固定利率，要么转换为lpr加点浮动利率。

什么意思呢？

固定利率的选择很简单，就是说维持现在的房贷利率水平一直不变，一直到你还款完毕。

而转换为lpr加点浮动利率，在定价周期内，你的房贷利率是会随着lpr来变化的，lpr下降了，你的房贷利率也会下降，房贷月供支出将会减少。

当然也有上涨的风险存在，如果lpr提高了，月月供也会变多。

lpr是贷款市场报价利率，每月公布一次，这其实是相当于国家给了你一个选择，随行就市更加市场化的利率，所以你要赌的就是概率，如果你认为它下降，那么你就要选择lpr，这更划算，因为贷款利息会减少。

目前多数专家都是建议选择lpr利率，因为长期来看，它是处于下降的通道当中，这是一个更加稳妥的主流的方案，不然国家也不会大力推行这个方式。

建设银行表示，转为LPR，房贷利率市场化程度更高，在未来每个利率调整日，随市场利率水平变化而调整，如LPR降低，可以享受到降息带来的优惠；转为固定利率，利率水平将保持不变。

从央行公布的LPR走势来看，5年期以上LPR从4.85%降低到了2月20日的4.75%。

如果你有100万的贷款，能减少多少利息呢？如果lpr下降了20个基点，按照等额本息的方式还款，每月会少还大约60元，一年就可以少还700多元。

需要注意的是，从定价周期最短是一年，也就是利率至少一年调整一次，所以不是每月都调整。

在由于处于疫情期间，所以各大银行基本上都是通过手机银行，网上银行的办理。

咱这次仅仅针对的是商业贷款，在2020年前发放，或者是已经签订借款合同，还未发放，同时参考的贷款基准利率定价，浮动利率。

如果你是住房公积金贷款，那么此次是不受到影响的。

需要再强调的是，转换的机会只有一次，确定之后就不能再转了，所以大家要选择好。

关注思之想之。

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