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問答183期
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問：推薦一個去西安東站便利，周邊有學校的房子？
答：東站其實就是規劃中的紡織城站，建設中的地鐵5號線、地鐵13號線、地鐵15號線的終點就是，目前距離開通最近的就是五號線；在此區間內，有新房且二手房眾多，有學校的，曲江岳家寨至滻灞三殿村區間內房源最多；
新房上，根據現有房源，陽光城翡麗曲江，面積98-147平，均價13883元/平，國風世家，面積89-137平，均價11445元/平，價格已公示待開盤；
二手房選擇就很多了，華著中城，中鐵建萬科翡翠國際，萬科東方傳奇，海德堡park，陽光城麗茲公館，紫金城，融公館，綠地國際生態城都有房可選，均價13000-19000元/平不等；
學校上還是曲江範圍內的公辦好一些，滻灞區間多為開發商自建私立學校。
問：靜安廣場的公寓和寫字樓如何選，小公司辦公用？
答：規劃上是這樣的，三棟高層裡一號樓總高18層，6梯32戶，由臨街商業綜合體和loft公寓組成；二號樓1-6層為商業綜合體，7-24層為寫字間；三號樓總高18層，1-6層是商業綜合體，7-18層為loft公寓，5梯28戶；
單純從辦公功能上，都能滿足，公寓loft形式，也是現在很多小工作室的首選，樓下辦公，樓上財務接待，但受制於層高，實際舒適度一般，外加可住可辦公，樓棟的人員比較雜，包括培訓班，公司，民宿，酒店都有，對公司而言，僅夠短時間過度，好處是後期改造空間大，好出租；
但如果長期辦公，寫字樓還是更好一些，雖然用途單一，但更好的物業管理，更好的鄰里氛圍，更純粹的辦公環境，雖然沒有住的功能，但舒適度要更勝一層樓，外加靜安自帶商業，且位於中軸線，地鐵旁的位置，後期出租也不難；
最後就是看預算了，公寓loft辦公用如果是合格，那麼寫字樓自然是優秀了，小面積前者合適，大面積看後者。
問：萬科大都會怎麼樣，12000的價格可以入手麼？
答：不可否認的是，在不限購的區域裡，大都會是賣的很好的，西安620限購升級後，把很多投資需求擠向了灃西，其中緊挨咸陽的大都會關注度走高，在價格並不低的背景下，還取得較好的銷量，原因有這幾個方面；
位置上，雖然規劃與灃西，但實際緊挨咸陽，周邊大學城，灃河公園，中醫藥大學附屬醫院，灃西中學，在建吾悅廣場都是成熟配套，且距離管委會較近；可以說享受了咸陽的配套又多了新區的規劃願景；
其次，區域內同類產品無太多競爭，要麼更貴，要麼更偏，最後大都會本身體量巨大，外加萬科自身物業，戶型，老業主基數在，價格高一些，買單的人還是有不少；在不限購的新區裡，確實是一個繞不過的選擇。
問：恆大文旅城怎麼樣，看網上寫的9000，打電話說13000？
答：文旅城屬於西安很多人遲疑，但賣的不錯的遠郊投資盤，主要客戶周邊縣城，外加最早一批開盤的廣告造勢和強大的地推分銷，銷量可觀；
迴歸到項目本身，地處秦漢新城末端，優勢在於商業，酒店，童世界等自建配套帶動，小區規模巨大，價格中等，和周邊中糧，綠地等純住宅相比，有一定的投資價格，但週期很長，後期轉手難度極高；
價格不同一方面是因為產品不同，高層，小高，洋房間有差價，同時開發商宣傳標註的都是****起，實際的成交價肯定是要高的。
建議可以作為備選，有限看限購主城區的住宅項目。
問：有必要等南長安街或康橋麼，還是先參加湖居筆記搖號？
答： 考慮新房也就是這幾個項目三選一的事兒了，雖然價位相似，但南長和康橋的品質是明顯高於雅居樂的，綜合位置，性價比，口碑，首選南長安街，其次康橋，最後雅居樂，但搖號難度上也是如此，南長安街供貨至少到年中，康橋最後一棟搖號中籤概率太低；
如果是剛需身份，平時運氣不錯，且預算較為充裕，可以等等南長安街壹號開盤，畢竟成熟的地鐵口，商業，是康橋沒有的，交房較好的表現，強勢的物業和品牌是雅居樂沒有的；
但如果名下有房或者單身非剛需，預算有限，就不要糾結這些了，哪個中籤概率最大買哪個，畢竟長安區同價格新房不多了，並且你也耗不起，先解決有的問題，以後再說好的事兒；
雅居樂儘管房子不咋樣，但這次的145套房卻登記了925組家庭，剛需普通對半開，足見此類剛需盤在西安的緊缺程度。
問：一個月沒登記，現在登記幾個能說明什麼問題？
答：房子本身就是吃穿住行的必須，即便市場再冷，總有需求的人在，並且體量巨大，我們永遠不用自己的口袋去考量別人的消費能力；受疫情影響的一個月，雖然售樓部關閉，但此前積累包括現實存在的買房需求是不會變的；
即便說帶動不了無房的人考慮買房，但已經計劃買房，在等搖號登記的數量依舊不少，以剛需盤，13000元附近的最多，這部分的購買力是很強的，無奈主城區一直斷貨，所以才導致這次登記火爆，包括雅居樂湖居筆記，龍湖紫宸勢必搖號；
而高價改善的萬科悅灣，金輝江山銘著雖然房源充足，但購買力一般，這也印證了西安現在剛需購買力旺盛但房源不足，改善購買力不足但房源過剩的現狀。
問：看上了蘇寧雲著，現在買還是再等等，剛需家庭？
答：蘇寧雖然歷次開盤並沒有預想的火熱，始終在平銷的狀態，但17500的均價也幾乎沒變動過，本身也不是定位的快銷盤，對於看中的業主，好處在於有更多的戶型和樓層可供選擇，指望價格上下降，等待的意義並不大；
但在17500的價格段內，周邊的天地源，招商地塊，南向的天地源萬熙天地，龍湖紫宸，中南春風南岸，奧園和悅府也可以夠到；蘇寧雲著的優勢在於快速建設的軟件新城，緊鄰高新，包括自帶的蘇寧廣場，周邊軟件新城小學，雲水公園，環普園區，會議中心，省圖新館等等配套都是看得見的，屬於高新重點區域，未來前景是更好的；
科技六路打通後，直達高新，外加周邊研究所，產業園較多，後期房子價值有產業和人口的保證，這也是開發商平銷的底氣。
問：你不是物業的，為什麼要幫物業幹活？
答：消失的一個月，參加了黨員先鋒崗的執勤工作，包括給進出業主登記，測體溫，給隔離業主送菜倒垃圾，給公共部分噴灑消毒液等等，這是自身的義務和工作；
所以才有了這一個月守大門的難得經歷，我們以往一直執著於房子本身的分析，但對實際的居住體驗關注太少，疫情期間，也是深度參與物業工作，瞭解業主需求的好機會；今天起已復工，驗房和購房諮詢服務正常進行。
問：可以出一期，二手房怎麼賣的內容嗎？
答：受制於現狀，二手房裡私人成交的房源極少，朋友間和跳單除外，因為大家平時工作忙，基本沒有時間逐一接待看房客戶，本身賣房就是一個費時費力的工作，外加中介普遍免費登記售賣房源，賣完收3%的中介費，所以如果考慮賣房，除了評估好自身房子真實價值和市場行情外，剩下的就是包裝了；
既然是網上看房，圖片的觀感肯定要好，不說裝修多麼豪華，簡單幹淨總做的到吧，我看到很多房主二手房的照片，實在沒有想住的願望，所以美圖是一個好東西；
另外就是定價上，西安的整體行情一般，結合周邊新房供應及小區歷史成交價，心不沉好出手。
問：疫情如果嚴重，2020年的西安房價會降嗎？
答：好消息是疫情已經得到很好控制，企業陸續復工，商場陸續開業，生活秩序逐步恢復正常，陝西已經10日沒有新增，售樓部應該會在這個月陸續開放，但受疫情影響的消費信息，需要恢復的時間，尤其是買房；
地產這行，供需決定市場，成本決定價格，在目前的拿地成本，和建設成本下，大幅降價基本不用想，即便是疫情期間，看到有開發商全國的75折，也是短期且諸多限制條件的；
現在的西安依舊是剛需多，剛需房源少，改善少，改善房源多的兩級分化市場，在限行限價，限購等強力政策下，房價穩定，不會有大漲大跌存在。
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