花香飘无痕

房子的问题总是最热门的问题，这几十年来，年年都有人问能不能买房，也有不少人犹豫着犹豫着，看着房价坐上“穿天猴”，错过了最佳的买房机会。

最近，调控政策越来越严格，又有不少人问，房子还适合投资吗？我认为还是合适的，但是和以往相比，买哪座城市、哪个位置成为当前房产投资的必修课，以往随便买房都能赚钱的黄金时代，一去不复返了。

01 租金不是房产的唯一价值，房产作为固定资产还有对抗通胀的属性

近几十年，我们迎来了难得的和平年代，世界上绝大部分地区安全稳定，这是房产这类固定资产稳健升值的基础。

房产之所以受到投资者的青睐，是因为房产身上凝聚着三种价值，一是租金价值；二是居住价值；三是抗通胀的价值。

租金价值方面，130万的房子，每年租金5-6万元，看起来租金回报率并不高，按照6万元计算，年均收益率在4.6左右，还不如一些理财产品的收益好，但是你不能忽视租金的增幅。

数据显示，2010-2016年期间，北上广深的房租年涨幅都在6%以上，上海的房租涨幅尤其高，达到11%，7年间房租翻倍。房子的租金价值不容忽视。

另一方面，房屋还具备基础的居住属性。相比于其他的投资标的，又能够居住使用，又能够产生收益，这是房产的另一个优势。

最后，也是最为关键的，房产能够对抗通胀。随着经济发展，通货膨胀对于财富的侵蚀作用是很厉害的，改革开放以来的几十年，100元人民币的实际购买力缩水超过50%，如果手中拿着现金，贬值程度相当惊人。

这方面，房产的表现就很好，基本上能够随着经济发展不断增值，历史数据能够说明房产的资产保值表现。

综上，我们不能简单的把房产当做一枚鸡蛋，而应该把它想象成一直母鸡，母鸡除了会下鸡蛋（租金）之外，自身还会成长（房价），母鸡本身还能食用（居住），这三面价值的累加，才是房产的真实价值。

02 哪里的房子适合投资？位置因素和周期因素需要重点考虑！

有句老话说得好，牛市才是杀人不见血的地方，我们明明预见了股票市场走牛，也不代表每个人都能从中赚钱，甚至有不少人在牛市是亏钱的。

房产市场也是一样，长远来看，房产是有投资价值的，但这并不意味着每个人都能从中赚钱。当前更是如此，我们选择什么位置的房产，以什么价钱买入，直接影响房产投资的收益。

• 第一，李嘉诚说，房产投资的关键是，位置、位置、还是位置！
  

以往，我们的房产是普涨的，大城市小城市涨幅都差不多，买哪里都一样。

但是12年以来，房产的增值速度越来越和一座城市的发展潜力挂钩，发展潜力好的一线、新一线城市，房价涨得猛，而那些经济衰退萎缩的城市，房价甚至是下跌的。

我们要如何判断一座城市的发展潜力呢？可以从以下几个指标观察，城市的GDP指标、人口流入流出数据、财政收入情况等。

还有几个指标比较特别，也能说明一座城市的经济活力。例如新生儿的数量，这能够说明一座城市的人口活力，能够凝聚年轻人的城市，必然是有潜力的城市。

再比如，上市企业的数量，咱们的股市上市审查极为严格，质量好的企业才能够上市融资，因此一个城市上市企业多寡，就能够说明它的经济环境的好坏。

除此之外，房产的位置还包括在城市中的具体区位。以往很多人因为房价便宜选择了城市郊区的房产（例如北京燕郊），结果事实表明，还是城市核心区域的房产增值空间大。

核心区域，交通方便、医疗教育配套资源好，相同价钱，城中心的小房比郊区的大房，更值得考虑。

• 第二，任何投资品都有价格周期，尊重周期才可能赚到钱

  
  

股票市场，再牛的股票也不是直线上涨的，而是有涨有跌，股票价格在上上下下中，曲折走强，显示出很强的周期性。

房产也是这样的，我们不能希望房产只涨不跌，这是不符合规律的。房价和股票一样有自己的周期，涨涨跌跌，我们得尊重周期，踩对时间节点，才有可能从中获益。

房产的周期主要包括两方面，一方面是政策周期，另一方面是资金周期。

政策周期方面，我们的房产受到有关部门的严格调控，首付比例、贷款利率等等因素都会影响房产的价格，政策环境好的时候买房，能够获得更多优惠。

资金周期方面，主要是说市场的流动性，货币政策宽松，利率水平高，更多的钱就会流向理财市场；利率水平低，钱就会选择收益更好地投资标的，人们更愿意买资产，特别是房产这类保值能力好的资产。

例如，最近央行不断降息降准，市面上的钱越来越多，可是银行存款理财的利息却越来越少，把钱存银行显然没有办法对抗通胀了，此时，投资房产就是不错的选择。

综上，房产依旧适合投资，但是我们面临的投资环境比以往复杂的多，得选对房产、选对周期，才能从中获益。像以往一样，不做思考就买房，还指望从中获益，这就是痴人说梦了。

以上是我的一点看法，希望对你有帮助，也欢迎在留言区一起探讨。

正好的理财笔记

如果房子租不出去，你还得搭钱，沈阳有很多门市，几了年了租不出去也卖不出去，沈阳路官二街我两年多前曾问过一个门市，两百多平，一二楼，租金五万。现在也没租出去，现在卖每平一万，我看也没人买，投资需小心，别听别人租金多钱，如果买了租不出去就毁了

手机用户59151196672

投资要用发展的眼光看待，个人认为未来十年是房价下行阶段，不建议再投资房产了。

130万元的房子，每年租金按5万元，相当于租金回报率3.85%，按6万元算则是4.62%。从收益率来讲，跑不赢通胀，只是当下适中水平。

如果是把钱放到银行，存成按月付息的三年期大额存单，年利率4.18%左右。每个月再把利息放入余额宝，则综合收益率能达到4.40%，跟年租金6万元差不多。

这里有两个必须注意的核心问题：

1、130万元的房子5年后或者10年后值多少钱？

2、一年五六万元的租金有没有上涨的可能，稳定不稳定？

显然，这两个答案都是不确定。

美国和日本的房地产走势我们不讨论，仅香港楼市的走势就值得研究，2003年降价七成。

经济规律可以人为延迟或提前，房子作为一种商品也不可能只涨不跌。当房产具有投资属性的时候，就跟股市一样一定会走出曲线，而绝非长期牛市。

无论从租金回报率还是收入房价比来看，国内房价都具有较大的降价空间。在经济快速增长，消费旺盛，就业充分的阶段，房价贵一点，房贷高一点，都不是问题。一旦工资下降了，就业变难了，一切都会打回原形。

简单两句话：

1、当你没有了工作，你还能还得起房贷吗？

2、当你没了工作，又找不到工作，还能在大城市支撑一个月几千元的房租吗？

未来十年，现金为王，保持良好的流动性，才能有更多选择的机会。房产是不动产，流动性极差，投资房产的黄金时代已经结束，不要再考虑房产了。

老杨闯股海

我们分析下：如果房子总价130万，假设全款付清，每年租金6万元，算下来年化投资回报率在4.6%；如果130万放银行的做定存或者理财的话，投资回报率应该也在4-5%左右；单纯从每年的租金回报率与银行理财收益相比的话，应该是差不多的；

但是必须要考虑一点房产增资的因素，目前国家在调控房地产，房价基本上是比较稳定的，后续政策放送，房价大概率继续往上涨；从中国的城市化率来看，还有一定的空间，基本上对于房市长期来看还是乐观的，因此综合对比下来，现在投资房产在将来的收益空间会比存银行大！

聚宝盆财富

和尚意见：适合投资。主要基于以下考量：

1、现金130万元存银行，需要大额存单或结构性存款，才有4%的年收益。普通的三年五年期定期存款，大型商业银行年利率只有2.75%，中小商业年利率约3%左右。

上述这些银行产品，都有封闭期，也就是说流动性比较一般，风险很小而已。

2、如果投资房子，年租金有6万元的话，相当于年收益4.6%。与银行存款类产品相比，投资房子的收益是不吃亏的。

2019年银行净值型理财产品，平均收益为4.75%，也就是说投资房子与购买银行理财产品，收益上也是相当的。

或许有人会说，投资房子，现金流被沉淀了，流动性较差。房子的流动性差些，这是事实啊，不过房子在中国是一种比较保（增）值的大宗商品。

3、依统计局数据，2019年全国房价平均涨幅为8.7%。在楼市走牛二十年的今天，房价依然处在上涨趋势周期里。由于调控因素，房价涨幅在收窄，可是其增值性仍然要跑赢通胀和大部分理财产品，这是事实。

也许有人会说，房价会下跌，会回到五年前的房价水平。和尚认为这种可能性是比较小的，因为有M2存在，2020年1月M2突破200万亿元，历史性的一幕。

4、投资房子，还有一个很重要的因素，也是大多数人容易忽略的一点，就是投资性房子可以再生现金流。投资性房子的这种特性，是任何理财产品都不具有的属性。

那么，130万元投资房产后，每年有6万元租金回收，那么，这6万元又可以去购买理财产品，从而再生现金流收益。即便是用这6万元，购买收益最低的货币基金，七日年化也有2.5%啊。

综上，在房租收益有4.6%的情况下，没有理由不选择投资房子吧。

💕谢谢阅读！

野马和尚

投资要用发展的眼光看待，个人认为未来十年是房价下行阶段，不建议再投资房产了。

130万元的房子，每年租金按5万元，相当于租金回报率3.85%，按6万元算则是4.62%。从收益率来讲，跑不赢通胀，只是当下适中水平。

如果是把钱放到银行，存成按月付息的三年期大额存单，年利率4.18%左右。每个月再把利息放入余额宝，则综合收益率能达到4.40%，跟年租金6万元差不多。

这里有两个必须注意的核心问题：

1、130万元的房子5年后或者10年后值多少钱？

2、一年五六万元的租金有没有上涨的可能，稳定不稳定？

显然，这两个答案都是不确定。

美国和日本的房地产走势我们不讨论，仅香港楼市的走势就值得研究，2003年降价七成。

经济规律可以人为延迟或提前，房子作为一种商品也不可能只涨不跌。当房产具有投资属性的时候，就跟股市一样一定会走出曲线，而绝非长期牛市。

无论从租金回报率还是收入房价比来看，国内房价都具有较大的降价空间。在经济快速增长，消费旺盛，就业充分的阶段，房价贵一点，房贷高一点，都不是问题。一旦工资下降了，就业变难了，一切都会打回原形。

简单两句话：

1、当你没有了工作，你还能还得起房贷吗？

2、当你没了工作，又找不到工作，还能在大城市支撑一个月几千元的房租吗？

未来十年，现金为王，保持良好的流动性，才能有更多选择的机会。房产是不动产，流动性极差，投资房产的黄金时代已经结束，不要再考虑房产了。

财智成功

130万的房子，每年租金5-6万，适合投资吗？放银行大概4%一年。怎么选择？

回答是：投资房产比较合适，分析如下：

1、分析下房子的投资价值

130万购买房子，房租在五六万，那么按5.5万每年计算的话，年投资收益率为：5.5/130*100%=4.2%。属于较低的成长期商铺的投资回报率。投资回报周期的话，大约需要130/5.5=23.6年可以收回投资。

当然，此处没有说明是商铺，还是住宅，还是写字楼。这个租金水平，应该排除了住宅的房子。那么就考虑是写字楼或者商铺，这里可以分析租金的成长空间，通常情况下，商铺高于写字楼，写字楼高于住宅，并且产权期限也是不一样的。那么，如果此房子是商铺的话，还是适合投资的。

商铺投资一般要看3-5年的发展潜力，这就需要综合考察商铺的地理位置，周边商圈，人群的消费能力等因素。就目前来看，能期初租金大于3%，未来的投资价值应该是有潜力的。

2、分析下资金的利用情况

投资房子收租金一般是按年为单位提前收取，就4%的利率来说，银行利息一般是1年以上固定期的，那么利息一般也是到期才能支取。所以，从资金的利用情况来分析，投资房产也是优于银行的。

3、投资房子还需注意几个方面

首先，130万投资的房子面积问题，这是一个关键的事项，如果面积过小的话就不适合投资。

其次，需要考察同类房子周边的租金情况。同等条件下，房租不会有很大的起伏，这样收租金就比较稳定。

再者，房子的结构情况。房子是否方正，实际使用空间是否合理，水电价格是否正常，这也是必须考虑的事项。

最后，投资此房子是全额还是贷款情况，如果存在贷款的话，就需要把贷款的利息算进成本里去，再分析投资回报期限，这里有个建议，是投资回报期限不要高于产权的60%，否则就要谨慎投资！

厘生商业策略

130万的房子，如果每年的租金收入只有5～6万元，这样的投资收益太低了，我觉得不适合投资，还不如把这130万元存银行吃利息更划算。

投资房子的收益率

假如130万元用来购买一套房，投资本金是130万元，而年租金在5～6万元，月租金约4166.67元～5000元之间。

如果按照这套房子的年租金来计算，年租金只有5万元的话，这套房子的年收益率只有3.84%；年租金是6万元的话，这套房子的年收益率为4.61%，所以从实际收益率来看，这套房子实际收益率太低了。

130万存银行怎么样？

当然既然这130万元目的是追求高收益的，就是想要获取更高的利息，那这130万肯定是会选择银行大额存单或者智能存款，这两种存款业务利率是最高的。

如上图，这是国内某民营银行推出的智能存款利率表，随着存期越长存款利率越高，最低的是3个月期的利率为3.7%，最高的是5年期的利率为5%！

假如这130万元存这家民营银行五年期的智能存款，每年保证有6.5万元的利息收入。当然这家银行的存款利率并非最高，还有其他银行推出年利率高达5.8%，这个存款利率是最高的。

为什么130万不适合投资这套房子，用来存银行更加划算呢？

上面已经对130万投资房子，或130万存银行吃利息等两种方式，都进行分析和计算，可以得出以下几大原因：

（1）130万投资房子收益率低，免收益率只有3.84～4.61%，而银行存款选择大额存单或者智能存款最起码每年有5%的利率，这个收益率是非常有保障的。

（2）投资房子风险太大了，承担市场风险，以及其他风险，比如说房价下跌，租金下降，以及出租不出去等风险。而假如把130万存银行存款，安全性非常高，本金是绝对的安全，不会出现任何的损失。

（3）投资房子变现难，而且资金流动性差，假如急钱用，把房子卖出去也是需要很长时间，真等卖房救急黄花菜斗凉了。但银行存款不同，智能存款随存随取的，真急钱用这130万可以取现出来，资金流动性非常强。

总结

综合通过上面进行假设分析，130万元投资房子，年租金在5～6万是不划算的，宁愿把这笔钱存银行更加划算，收益更高，更安全，资金流动性更强风优势，所以答案已经很明显，不建议投资房子，宁愿把钱存银行更好。

老金财经

130w一年租金5-6w，算下来年化收益率3.8-4.6%之间，跟银行比起来差不多。不过房子还有升值空间这样算下来是非常划算的。

不过就是因为这么划算，所以容易被开发商转空子，典型的就是给你保本租金抵扣房款，可是你自己观察的话就会发现周围的配套措施根本没有起来，3年不包租之后，店铺根本租不出去结果悔青了肠子。所以你一定要考察周围的商业配套是否成熟，未来是否有大的变动，如果很成熟的话那么这个无疑是一笔很划算的投资。未来中国经济大概率向上，房子虽然增幅变缓但是相对于利息越来越低的趋势来说还是很安全的！

炼金术师

首先我们先解决第一个问题，放银行做低风险理财收益率4%和租房收租金做对比，租金每年5-6万，总投资130万，简单算一下，一年的收益率是3.8%-4.6%，乍一看，似乎存起来更合算。不过不要忽略一个因素：房价存在上涨或者下跌的可能，并且大部分地区波动幅度还比较大；而人民币是一直存在温和的通货膨胀的，贬值是每年都在进行的。

我们采用一个指标来衡量一下题中这个房子房价的上涨空间，衡量房价国际上有一个标准较房屋租售比。

我们先按照国际标准计算一下，那么上面提到的房屋租售比是多少呢？假设该地区租金取个中位数5.5万/年，每月租金是4583元，我们按照4500元计算。

租售比：

4500:1300000=1：288

按照国际标准，基本上还属于一个合理区间，不过区域临界值，基本上已经判定有房产经纪泡沫存在。但是，中国的环境比较特殊，我们的房产泡沫目前公认的很高，我们把这个租售比放在全国各大城市中再对比一下，下面是去年全国城市房屋租售比前20大城市，基本涵盖了全国的一二线城市，可以看出1：288这个租售比远远低于一二线城市，所以说这个租售比在国内还属于一个非常合理的区间。

初步结论：这个房价还比较合理，泡沫不严重，起码在国内城市对比中有上涨空间，还有投资空间。

初步判定房子还有投资空间以后，我们再来衡量这个收益率是否与房价匹配，房子和租金是否匹配，我们一般是看一个指标，就看租金收益率。

在上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》中，以全国50个典型城市的城市租金收益率做了对比，表中可以看到弱二线城市和三线城市的租金收益率要比一线城市高出很多。

上面提到的130万房子，租金收益每年5-6万，我们还是采用中位数5.5万元，来计算一下租金收益率，该房产的租金收益率为4.2%，这个租金收益率相当高了，基本可以推测到所在城市是在弱二线或者三线城市甚至三线城市以下。简单点说就是这类城市中房产高的原因就是因为房价低、租金相对高，那么作为出租投资的话，还是可以的。

最终结论：综合以上两项因素，房价还有上涨空间，目前租金收益率还比较高，出租还是比较合适的，在我的角度看，房产价值有投资空间，目前租金收入合理，比投资一般的银行理财要合算很多。

關鍵字: 银行 犹豫 投资