地產調控的“灰犀牛”還沒有塵埃落定，新冠疫情的“灰天鵝”又突如其來，2020年對房地產企業來說註定是坎坷波折的一年。
這次疫情使我國的資金密集、人流密集的行業一片哀鴻。我們選取了所在的城市——洛陽，來談談疫情對三線城市房地產的影響。
1、 洛陽房地產企業的當前現狀
（1）銷售額跌至冰點
從去年11月份起，地產行業都在準備迎接今年三月的“小陽春”。然而這場突如其來的疫情，打破了房地產企業之前所有的部署，“小陽春”已經變成了“三九天”。全國各大地產企業相繼宣佈關閉售樓處案場，洛陽的地產業也按下了“暫停鍵”，進入了“強制停市”的戰時階段。
（2）資金鍊搖搖欲斷
資金鍊是企業的生命線。特別是靠借貸資金“大出大進”的房企來說，大面積的停工，銷售量的劇降，原材料的斷供，恐怕會使得相當一部分房企還貸能力捉襟見肘，他們可以精確地計算出資金鍊斷裂的時間。
儘管洛陽的恆大地產率先開始了網上銷售，但畢竟在網上買房子不比網上購物，動輒百十萬的資金，使得購房者很難像購買普通商品一樣不經查驗就直接交易。更何況還有貸款、過戶等需要購房者親自辦理的手續。這使得恆大做法並不具備可大面積推廣的價值。
二、2020年房地產行業的預判
靴子終究要落地，疫情必然要終結。那麼在疫情過後洛陽房地產將會發生哪些變化呢？
1.短期行情的預判
（1）量與價的走勢方面。一旦疫情拐點出現，各房企為了率先搶佔市場和回籠資金，勢必會進行部分的讓利活動，使得房產價格小幅回落。疫情造成房子的成交量“休克”的局面會稍有改觀。預計在七、八月份前會以有價無市的狀態不變。
（2）市場回溫幅度方面。通常，地產行業一年兩個旺季，一個是三月份的“小陽春”，現在它已成“三九天”。接下來的是九月十月的“金九銀十”。疫情輕微的洛陽地區，預計在這段時間會迎來一波黃金期，而且主要集中在大品牌開發商所出售的樓盤。
（3）消費者偏好的改變。此次疫情會從一定程度上改變消費者對購房的關注點，大概會有4個焦點。
第一，此次疫情是檢驗小區物業管理水平高低的“試金石”。那些在疫情期間物業管理精細，執行力強，且防控效果好的樓盤將會受到消費者的青睞。
第二，一個月的“自我隔離”，使居家生活便利成為訴求。地理位置優越且周邊生活配套設施齊全的成熟小區將會受到更多人的青睞。消費者會考慮，如再遇緊急狀態，衣食住行等基本生活用品的保障很重要。
第三，激發部分租房客戶的購房需求。租戶在疫情中的受到了較大影響，一是部分小區拒絕外地租戶返回，二是合租的交叉感染風險較大。因此，疫情促使部分租戶傾向於購買住房。此類人群將成為潛在的重要客戶，需要房地產企業重點關注。
第四，在居家辦公與居家生活“一體化”的狀況下，功能齊全、相對獨立，減少干擾，通風采光良好之類的舒適性和大戶型住宅，將會將受到消費者的追捧。
2.中長期行情的預判
危中有機是必然。
（1）線上看房成為購房先導
此次疫情必將會加快房地產行業的銷售模式的創新。隨著“互聯網+”、AI、VR、5G等先進技術的導入，適合房地產銷售的線上模式將會成為線下看房的序幕。隨著房地產需求的報復性反彈，明年會有量價抬升的可能。誰能提早佈局，就能搶佔先機。
（2）應當牢牢抓住政策紅利
國家勢必將推進大規模的社會治理體系體系的調整與優化。涉及公共產品、公共安全設施的項目會在今年下半年和明後年快速落地，房地產業將會有一波非住宅的建築項目招標機會。
這撥機會紅利可觀，洛陽房企應及早準備！
（3）出臺抗疫人才引進政策
洛陽市可及早出臺並更新人才引進政策，通過對應屆大學生租房補貼，高層次人才優先購房，加大人才專項租賃房建設，特別是對洛陽馳援湖北的抗疫人才等購房補助，來吸引全國各地的人才。進一步提高洛陽的人才儲備優勢。
三、對策和建議
1.政府：要有紅線思維
房地產是直接關聯一、二、三次產業的樞紐行業。救或是不救？這是擺在各地政府面前的一道難題。救，如何把控尺度？不救，又如何避免倒閉潮？
就洛陽的情況來看，我們認為，政府必須要出臺支持性的政策，讓地產企業活下去為第一準則。洛陽市要積極響應央行與財政部等五部門聯合發佈的《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染疫情肺炎的通知》並出臺和落實的具體細則。在降低運營成本，維護資金安全方面，政府要多減免一些稅費。對那些受疫情影響較大的地產行業企業給與適當的傾斜，幫助行業度過難關。
2、房企：提前做好部署，做好災後衝刺
（1）現金為王。當前洛陽房地產企業最主要的，是儘可能的縮減現金支出，暫停開建所有新的項目，在五月份前經營性行為應該“冬眠”。
（2）方略為先。而高管決策層們此刻最應該做的是要重新審視一下公司發展歷程中的得與失，研判洛陽地產行業的走勢及競爭對手的長與短。制定“冬眠”後的產品、人才、營銷方略，爭取率先升溫。
（3）線上引流。疫情中各行業都在線上引流方面大顯身手，疫情後也亦將成為個企業的“神器”。洛陽的地產商要立即行動搭建和運營網上銷售平臺。
（4）快者勝出。復工之日，正是向消費者展示企業在停工期間修煉成果之時。每個房地產企業一定要爭分奪秒地跑出 “生死時速”，全方位地展現大災之後的“脫胎”與“換骨”。
最後寄語洛陽和其他三線城市的房地產企業：“沒有一個冬天不會過去，也沒有一個春天不會到來。”
閱讀更多 鑫融基沙裡淘金 的文章
