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一、減租、免租倡議書是否具有必然的法律效力？
答案當然是否定的。房地產行業協會並非立法主體，不具有立法權，故倡議書或建議書本身不具備法律強制性。
《立法法》第二條規定，法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例的制定、修改和廢止，適用本法。國務院部門規章和地方政府規章的制定、修改和廢止，依照本法的有關規定執行。對應的立法主體分別是全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會、國務院、省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會等。
房地產協會則屬於《民法總則》第九十條規定的社會團體，不具有立法權，其制定的文件，也不具有強制執行性。
減免租實際上是變更原合同條款，涉及出租人權利減損，如不經出租人同意，不發生法律效力。如想減免租，承租人還是好好地跟出租人談談吧！
二、非典疫情留給我們什麼參考案例？
與本次疫情影響程度相當的是2003年的非典疫情，當時也有不少的承租人向法院起訴。起訴主張減免租的案例也不少，部分法院支持減免，但也有不支持的，判決結果爭議較大。
我們從眾多案例中，整理瞭如下三種裁判思路，供大家參考：
（一）法院支持免除全部租金
上海市第二中級人民法院作出的（2004）滬二中民二（民）終字第354號民事判決書中認為：基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。
（二）法院支持免除部分責任
雲南省昆明市中級人民法院作出的（2004）昆民一初字第48號民事判決書中認為：根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”的規定，因被告未按雙方約定繳納租金，應承擔相應的違約責任，雙方在合同中約定2003年違約金為年租金80萬元的50%，即40萬元。由於2003年4月到6月全國遭遇“非典”影響，被告在經營影視業中受到一定影響，根據公平原則，酌情減免被告違約金10萬元。
（三）法院不支持任何減免，認為疫情不必然導致合同無法履行
疫情的不可抗力因素是絕對的,但是想要在法律關係中採用不可抗力依據作為減免租金的法律依據,我認為是相對的,是有條件的。
疫情的不可抗力因素是絕對的,但是想要在法律關係中採用不可抗力依據作為減免租金的法律依據,我認為是相對的,是有條件的,大致分為以下五種情況:
1.
對於租賃房屋或場地有經營性質的,但已有國家部門的行政管控,不可使用或經營,則應當免除佣金!
2.
租客仍繼續使用有經營性質的場所,但在經營過程中受疫情影響不利於繼續經營的,可以要求減少部分租金!
3.
租客仍繼續使用有經營性質的場所,但在經營過程中沒有出現虧損且正常經營的,不可要求減免租金!
4.
租客在疫情期間使用用於居住功能的房屋,不可以主張減免租金(建議可以和房東商量看)
5.
租客在疫情期間無法使用用於居住功能的房屋,可以主張減免租金!(建議可以和房東商量看)
