SH生活的点点滴滴

很多人可能有这样的疑问，为什么LPR同期报价降低了，但是每月的房贷还款金额并没有减少？尤其是此前购房的人，很多都遇到这样的问题，究竟是是银行出错了还是房贷利率没有下降？其实LPR同期5年以上报价确实下降了，房贷基准利率也跟着下降了，银行也没有出错，关键在于此前贷款签署的合同。

这里普及一个小常识，此前房贷利率并不是以LPR为基准贷款利率，今年3月份开始，央行要求房贷利率以LPR为基准利率，也就是三月份以后所有的房子都按照LPR计算，所以就会出现LPR同期利率降低，但是每月还款金额并没有减少。

房贷利率有两种选择，一种是浮动利率，一种是固定利率，固定利率通常是根据合同约定，无论以后房贷利率涨跌都不变，浮动利率就是根据市场利率变化而改变。倘若选择固定利率，即使房贷利率降了，你的贷款也不会改变。

三月份以后，房贷利率以LPR计算，到底选择哪个比较合适？就目前形式来了，LPR同期报价大概率持续下降，也就意味着房贷基准利率还会下降，选择浮动利率就会跟随着市场减少，每月贷款也随之减少。

我是Roseview财经，更多问题敬请关注，欢迎一起交流讨论，希望对您有帮助。

Roseview财经

房贷基准降了，怎么我的房贷还是那么多一分也没有少？

这个问题取决于你是什么时间与银行签订的贷款合同。

如果在2019年10月8日之前签订合同的，那么10月20日LPR4.85%,11月到今年1月的三次LPR报价也和你无关。实际上属于存量房贷，那么从今年3月1日到8月30之间，你需要选择是按照固定利率还贷还是“锚定LPR+点”还贷，一经选择后在约定的周期内不能更改，且只有一次选择权。

这种情况下，你的房贷在新选择确定且签订新合同之后，每月的房贷会有所减少。以后每一年有一次机会选择新的“锚”，即LPR，换言之，与银行签订LPR+点模式也不是每月在变化，而是在双方协商的周期内保持不变，这主要是从银行的成本角度考虑，因为那么多的房贷者每个月和银行的还贷随每月的LPR变动，银行吃不消。

如果在去年10月8号之后签订合同的，你现在的模式就是LPR+点模式。换言之你的房贷比在此之前签订合同已经低了10个或者5个BP。这种情况下，你的房贷利率在约定更改LPR周期内也是不变的。通常这个周期约定为1年，即你的房贷到2020年12月都是现在的利率，每月还款的金额不变。

假设今年12月20日，LPR下降到4.5%，这时在按照4.5%+点作为2021的每月的房贷还款利率。

知识延伸：这个加点的“点”即你实际承担利率与第一次签订房贷合同时的基准利率之差值。

例如：你是2015年签订的合同，当时基准利率为4.90%，上浮后你的实际利率6%的话，那加点的点就6%-4.90%=1.1%，注意这个点是不管任何情况，任何模式下都不会变化的。

溯源归一

关于房贷利率的事情。我帮你解读一下。在2019年10月8号之前放了贷款。都是按以前的基准利率执行。2019年之前的贷款。都是跟着国家的利率上下的浮动。国家降息了，你的房贷才能少。2019年10月8号之后的贷款。基准利率是按月调。一个月的需求大利率就上浮。反之，用贷款的人少利率就会下降。说白了就是市场化利率。市场需求而定。这年后因为疫情原因，我需求没有释放出来。导致短期内利率比较低。综上所述，19年10月八号之前的贷款利率与现在利率没有关系。与国家有关部门表示。2020年年底前要统一实行现在的利率。要谨慎变动因为以后利率计算贷款期一共只能改一次。给你一个建议。如果你现在的利率低于4.7，建议你不要变动。如果你的利率在五点以上。改为同归国家利率一样上下浮动。今后的利率。从长远看，经济越发达利率越低。经济越落后，利率越高。相信咱们的国家经济以后不会太差。如果说以前签的利率比较高。到国家允许改动时，可以改为现在的利率。我认为以后中国的利率会在四到5.5之间浮动。以上我的回答希望对你有帮助。

美食达人张大厨

我来简单直白，且清楚地回答您的问题。

您是已经发生的房贷，也就是存量贷款。什么叫存量贷款？很容易理解，已经发生的贷款、已存在的贷款。

这种贷款，今年的利率变动，跟您是没有关系的。只有到了明年1月份，您的房贷利率，才会按照这一年1月份最新的利率执行，并按照这个新利率，持续一年的时间。这一年里，如果再有利率变动，也是不会变得。

您说的基准降了，其实是LPR报价利率降了。这个呢，是针对增量贷款的。

那什么是增量贷款？简单地说，就是即将发生的、准备发生的贷款，还没下来的贷款，会按照新的利率执行。

但是，这里要强调，不要简单轻信新闻所说的，什么利率降了，月供少了31元之类的。

为什么呢？LPR报价利率，实际上是央行给各家银行的一个利率参考值。比如说5年期LPR报价，央行给的是4.75%，这是一个参考值，不是一定要执行的“值”。实际上，各个银行执行与否，还是要看各个银行自行提出的利率的。可能维持4.75%不变，可能加一点，也可能减一点。

因为现在LPR的定价，是掌握在各个银行手里的。这是去年8月出台的新政，央行把利率定价这个权利交给各个银行了，而自己只是给出一个报价利率而已，也就是参考值。

所以啊，现在每家银行的利率可能都是不同的，有高有低。如果是新买房客户，要办按揭贷款，那最好货比三家，各个银行都问一问准入机制和利率报价，选择更适合自己的那一家银行。

题外补充：

今年3月1日起，全国就要统一开始执行利率新政了。大概的内容是：存量房贷客户，有且仅有一次机会，可以选择改成LPR浮动利率机制，或者维持固定利率不变。

看起来两者都可以选，但要注意的就是，单套房只有一次机会。无论改还是不改，都只一次。

这里，我简单的做个建议。

1、LPR和固定利率，无论哪一种，上浮或者折扣比例、加点或者减点基数，都是不变的，这是大前提。比如说，办房贷时，利率上浮了10%。那么无论以后利率变成多少，这个10%都是不会变的。

2、如果当时是利率上浮的，那建议无论上浮多少，都改成LPR；

3、如果当时利率是打折的，那现在换不换，问题都不大；

4、如果房贷就剩几年了，那不换也行，短期内利率不会有太大变动；

5、如果房贷还剩十年往上，那换比较好。不说大道理，LPR是利率市场化改革的产物，迎着市场走大概率是没问题的。

卖艺小青年

房贷基准利率变化对存量房贷的影响并不是实时的，而是有有时间差的，以前这个问题还简单一点，但是今年可能就有点复杂了，对于存量房贷的用户来说，至少在2020年内内今年的LPR变化是对你的房贷利率没有影响的，最快的也要等到2021年才会有影响，所以这个影响主要是对新的房贷用户。

1、在基准利率时代下你的房贷利率会什么时候变化？

在基准利率时代的时候（在LPR利率之前），如果你签订的房贷合同选择的是浮动利率，那么在基准利率变化的情况下，你作为存量房贷的利率是在第二年的第一个月开始按照最新的基准利率来重新计算的。

打个比方，如果现在2月份降准至4.8%（原来是4.9%，而你的房贷利率是上浮10%，也就是说实际利率是5.39%），那么你的房贷利率会在明年的第一个月重新计算，也就是按照4.8%的基准利率再上浮10%。得到的5.28%就是你的新的房贷利率，从明年第一个月起你的月供就开始减少了。

2、在LPR时代下有什么变化？

在新的LPR时代下，有了一些变化，对于是浮动利率的用户，那么可以选择最短以12个月为一个周期重新计算，而重新计算的时间也可以 又双方来商定，当然这些规则都会在房贷合同中写清楚。

而在新的LPR时代下，又有两类用户，一类是自从2019年10月8日以来办理的房贷已经是按照LPR计算的，这类用户就按照当时的合同签订的来办理就是了，这个你要看你的合同规定，比如你是11月1日办理的房贷，那么选择的是12个月重新计算一次，重新计算的时间也是11月1日，那么你要到2020年11月1日再按照最近的一期的LPR来重新计算房贷利率，所以，现在2月份虽然下降了LPR，但是还不到你的时间，所以，你的房贷还是不会变化。

第二类是以前的存量房贷，这些存量房贷都是按照原来的贷款基准利率为定价基准来计算的，这类用户就是在LPR推出之前办理的房贷，这些房贷的用户需要在2020年3月1日到8月31日之间完成向LPR的转变，有两个选择，第一是变成固定利率，第二个选择就是变成以LPR为定价基准的浮动利率。如果选择的是浮动利率，那么重新计算的周期最短为12个月，重新计算的日子由双方共同决定。所以，从这个来看，这次下调LPR对存量房贷的人是没什么影响的。

但是也不要气馁，因为到当你今年完成了转换后，到明年就该是到了重新计算房贷利率的时间，如果那个时候的LPR比2019年12月份的LPR低，那么你的房贷利率就会降低。

壹号股权

近日，央行公布了最新一期LPR利率：一年期4.05%，5年期以上4.75%。一年期下降了10BP，5年期下降了5BP。

这对于贷款买房的朋友们，无疑是个好消息。LPR5年期以上利率的下调，意味着以LPR利率为基准的房贷利率也下调了。

于是，有许多人纷纷提问，我的房贷利率会下调吗？为什么我的房贷没有下调呢？之所以有这样的疑问，缘于对LPR利率相关规定地不了解。

去年年底，央行发布了第30号文，制定了存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关措施。

按照30号文地要求，自2020年1月开始新发放的房贷，必须是以LPR利率为利率基础。对于这部分2020年以后新增的房贷，不存在利率转换问题，本次利率下调，也不受影响，因为30号文规定，重定价周期最少是一年。

比如，如果你的房贷是2020年1月10日放款，那么你的利率调整最早也得到2021年1月10日。

而对于2020年之前发放的房贷属于存量业务，这部分房贷利率是基于房贷基准利率，按照一定的上浮比例得出的。

比如：房贷基准利率是4.9%， 上浮20%，房贷执行利率为4.9*(1+0.2)/100=5.88%。这个利率是目前老的房贷利率，

下面讲讲新旧利率转化逻辑，逻辑清楚了，问题也就有答案了。

根据30号文的要求，在个人住房贷款利率转化首次重定价时，新老利率保持相同的水平。那么我们需要确定一下，在首次保持利率总体不变的前提下， 转化成LPR利率，需要加多少BP？

假设当前房贷利率是5.88%，要转换成LPR利率，需要加(5.88 - 4.75)*100 = 113BP。

根据30号文规定，首次转换时，需要加的点数确定之后，便不会改变。也就是说，以后你的房贷利率随着LPR利率调整的时候，每次加的点数都是113BP。

回到问题本身，如果你的房贷已经是基于LPR利率了，那么要等下一个重定价周期才能调整利率，具体重定价周期时间是多长，在合同中有约定。

根据新规的要求，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。在后续重新价日，按此前最近一个月LPR率进行定价。

如果你的房贷是存量业务，先要进行LPR利率的转换，什么时候转换，等银行通知。

根据30号文，对存量浮动利率房贷的定价基准转换提出了明确地要求，房贷可以选择转为LPR利率，也可以转为固定利率，只有一次选择机会，2020年3月份开始执行。

那么选择固定利率和LPR利率那个更合算呢？

如果你的贷款剩余期限不长的话，转不转都一样，因为重定价周期最少是一年。

如果你的贷款剩余期限还比较长，比如说还有十几年或者几十年，考虑到未来我国利率长期将下行，还是转化为LPR利率为好，以便享受利率市场化的改革红利。

如果你房贷利率本来就是优惠利率，就不要转了，以免转换之后定价反而更贵。

南公子

房贷基准下降了，新购房的房贷利率肯定下降了，而正在还房贷的利息就不一定会下降，起码短期内不会。

2月20号早间，中国央行公布新一轮LPR(贷款市场报价利率)报价，利率一如市场预期般下调。

一年期LPR利率下调10个基点，报4.05%，上次为4.15%。五年期LPR利率下调5个基点，报4.75%，上次为4.80%。

LPR的下调意味着房贷的基准利率也将下调，特别是五年期的LPR利率从4.8%下调到了4.75%。但是对新购房者以及正在还贷的购房者来说影响却不一样。

对已经购房正在还贷的人来说，虽然5年LRP下调，但是房贷利率更改周期为一年，因此对部分人来说有可能一年后才更改房贷利率。大部分购房合同的房贷更换周期都是每年的一月份。

而对于尚未购房准备购房者来说，应该可以马上体验房贷利息下降的福利。不过实际房贷利率还是以银行为准，部分城市的主流银行并不会下调利率。

觉得我的回答有价值的话，请点个赞吧。

修行路上的韭菜

买过房的存量房贷者别兴奋！20日央行调整房贷利率，5年期LPR整体下跌5个基点，这与存量房贷用户暂无关系，只是在2月20号之后，新购房用户才能享受到新的优惠利率。

这个政策是为经济大局服务的，为刺激经济发展服务的，可不是去解困的。但是无论怎么说，对老百姓也是有好有坏，未来存款利率也要逐步下调了。

1.这就是国家保稳定保楼市的一项措施。老客户都已经购入房了，房贷利率降低与否与楼市是否稳定没有任何关系。如果老客户都因此而少付房贷的利息，那炒房客不就蜂拥而起了。国家的目的就是不让炒房客有任何机会，自然老客户也占不到任何便宜了。

另外此次降息，是直接刺激消费者需求，同时解困房地产企业，增加社会消费资金，化解库存房压力，从而稳定楼市，保住2020年GDP目标。

2.新买房者可以享受此利率，这样可以鼓励刚需买房人入楼市买房，从而房地产企业可以顺利回笼资金，降低负债压力。不至于出现房产企业在这1个月过程中受损过重，最后崩盘的结果。只有新购房者对于房地产企业才是解套人，才是能交上来真金白银的。同样对于政府来说，只有新购房人才是真真正正的促消费者，才是GDP的贡献者。

3.从去年十月一日，购房的房贷利率就以LPR来定价了。到目前正式运行不满4个月，5年期的lpr已经降了两次了，每次都是5个基点，从当时的4.85%到现在的4.75%。此次降了5个基点，如果是100万房贷，30年还款期，那么每个月可以少还31元，整体30年可以少还1万余元。虽然降幅有点少，但是未来很大概率还会继续降。

4.那存量购房人是没有机会了？2020年是享受不到LPR下降的优惠的，但只要lpr不上行，2021年是可以享受到的。存量购房人在今年的3月到8月间，要进行存量房贷的利率转换。由过去的“基准利率加上浮百分比”模式转化为“LPR+基点”模式。

在6个月间可以选择任何时点转化为lpr定价，但定价基准是按照2019年12月公布的lpr以及原执行的利率水平，进行查查确定LPR加基点数值。所以此次调整同存量房贷客户无关。但是到了2021年，房贷利率是一年一调的，届时也同样可以同今年购房新用户一样，显示到优惠LPR。

就是再给大家讲讲存量房贷的利率转化方法。

1. 若某笔个人住房贷款原合同期限为30年，剩余期限为10年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
   
2. 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方宣布在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点数值应为59个基点（0.59%=5.39%-4.8%）。
   
3. 2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。
   
4. 如果此时LPR为4.75%，那之后的当年利率就变为5.34%。
   

5.未来房贷利率还有继续下降的空间。在2月17日央行是下调了10个基点的利率，但此次针对房贷只下降了5个基点。同时在前两个月用了降准，此次用了降息，目前整体市场利率处于下行通道上，所以大的降息可能还会有。结合这两个因素，未来房贷利率可能会进一步下行。

总结一下:此次LPR率下调，主要是刺激刚需购房人入市购房。从而刺激经济恢复向上的运行态势，化解此事的负面影响。但绝不是为楼市的新一轮涨价提供工具的，这一点央行负责人在发布会上反复提及，反复澄清。“房住不炒”仍然是目前的主基调。

匀枫财技大兜底

此处所谓的房贷基准利率下降，应该指的是五年期LPR利率下降。这个利率下降，几乎所有人的房贷利率都不会下降，为什么我这么说呢？

按照利率形式来分，可以把拥有房贷的人分成两类。

• 第一类是采用贷款基准利率办理房贷的人，五年期贷款基准利率为4.9%。这类人都是在2019年10月份以前办理的房贷，也就是LPR利率推出以前；
• 第二类是采用LPR利率的人。2020年五年期LPR利率为4.75%，这类人都是在2019年10月8日以后办理的房贷。

对于第一类人来说房贷利率肯定是不会变化的。因为国家调整的是LPR利率，不是贷款基准利率。这类人的房贷利率是基于贷款基准利率计算的，只要贷款基准利率不动，那房贷利率就不会动。LPR利率和贷款基准利率是两个东西，没有任何关系。

对于第二类人来说，房贷利率也几乎不会调整。为什么说“几乎”呢？这主要是因为，银行一般要求客户的房贷利率是按年浮动，极少有客户要求，也极少有银行同意客户房贷利率是按月调整。按年调整的一般也只是在每年一月一日进行调整。

二月份LPR利率调整，只有按月浮动的客户能调整利率，而这类客户也比较少，所以说第二类人的房贷利率几乎不会调整。

总的来说，两类人的房贷利率都不会进行调整，一个是不挨着，根本不会调，另一个是因为浮动关系，每年只能调一次，一般会在一月份根据当月的数据调整。

除了这两类人，马上就会出现第三类人。这类人是原来采用的贷款基准利率，要在3月到8月间转换成LPR利率。这类人接下来要面临一个选择，那就是选择固定利率还是浮动利率。

如果是固定利率，无论LPR利率如何调整，你的房贷利率都是不会变的。如果选择浮动利率，那就要看你的浮动是按月、按季还是按年浮动了。为了操作简便，银行一般都会让客户选择按年浮动。

不知道我讲清楚了没有，如果还有不理解的地方，可以继续问银行研究僧

如果你觉得我说的有道理，欢迎关注我：银行研究僧。

银行研究僧

2月20日上午，央行发布公告，2月份最新LPR报价利率出炉，1年期LPR利率下调10BP至4.05%，此前为4.15%，5年期LPR利率下调5BP至4.75%，此前为4.8%。这是自2019年11月LPR利率下调以来的首次降息。

央行降息了，很多人就问，为什么央行降息了，自己房贷的按揭的钱还是没少，降息降到哪里了？

对于这个问题，我们需要从三个方面来了解：

第一，为什么央行要降息？

央行降息，是为了降低社会融资成本，降低企业的贷款成本，降低居民的负债负担，目的是通过逆周期调节，向市场提供合理充裕的流动性支撑，稳定宏观经济的发展。

在2月17时，央行开展2000亿元的中期借贷便利MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作。据了解，一年期MLF操作中标利率为3.15%，上次为3.25%，降低了10个基点。此次MFL利率的下调为LPR利率的下调明确了预期。

所以2月20日的降息，本身是在预期之内。央行通过降低向金融机构借出的MLF利率，传导至LPR利率下调，与实际利率相匹配，为实体经济提供支撑。

第二，降息后房贷利率会下降吗？

从去年10月8日起，全国实施了“新房贷”政策，即房贷由原来的央行基准利率浮动的方式改为在LPR报价利率基础上加点的方式形成。举个简单的例子，原来的房贷是是基准利率上浮10%，那么实际房贷就是4.9*110%=5.39%，而实施房贷新政策，LPR利率为4.85%，如果加点50个基点，实际实贷利率为4.85%+0.5%=5.35%。

比如说购房者当地的银行给出的就是加点50基点的利率水平，那么此次LPR利率下调至4.75%之后，实际房贷利率就是4.75%+0.5%=5.25%。

也就是说，降息之后，新买房者可以享受到更低的利率，比降息之前会下降0.5%的水平，但是这只针对实施“新房贷”政策之后买房的人。

那么对于在去年10月8日以后买房的人来说，利率会不会下降呢？假定当时是按照4.85%的基准利率加点形成的利率办理的房贷，需要在一年后可以进行房贷利率重定价，根据新的LPR利率加点形成，在此之前依然需要按原来的利率还贷。

第三，在“新房贷”之前买房的人利率会下降吗？

对于在去年10月8日前买房的人来说，利率并不会下降，每月按揭还贷金额也不会下降。根据央行的通知，在2020年全国的存量房贷都需要改为与LPR挂钩的方式。

但是在进行利率转换之时，实际利率是不变的，比如说原来是基准利率上浮10%的利率水平，那5.39%，假如在2020年4月份办理房贷利率转换，到时的LPR利率假定是4.75%，则实际利率为LPR利率加64基点的方式形成，即4.75%+0.64%=5.39%。

此次利率转化可以转为固定利率，比如说觉得5.39%的利率不高，转国固定利率，则以后每月还款金额都不变。也可以采取浮动方式，即LPR+64个基点的方式，如果到2020年12月的时候，LPR利率下降至4.7%，那么实际房贷利率就会下降至4.7%+0.64%=5.34%。

也就是说，对于在2019年10月8日办理房贷的人来说，只有在完成了利率转化之后，LPR利率的下降才能减少每月按揭还款金额。

因此，对于此次央行的降息，新购房者的利率会有所下调，在2019年10月8日以后的已购房者，利率需要在下一个重定价期才能下调（假设到时利率仍处现在水平或更低），对于2019年10月8日前购买的，利率不会受到影响，需要在2020年完成利率方式转换后，才与LPR利率的改变有关联。

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