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不到30歲的華潤置地，卻遇上了被前置的中年危機。
“華潤置地面臨著在當代中國經濟背景下一個中年油膩男的焦慮問題”。2019年華潤置地（01109.HK）華北大區商務品牌發佈會上，華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生這樣形容現在的華潤置地，成為一時熱點。
自嘲華潤置地為“中年油膩男”的蔣智生已在2019年12月離開目前就職中國融通，相繼調離華潤置地還有董事會主席唐勇和高級副總裁遲峰，加上此前“靈魂舵手”吳向東的離職，2019年，人事動盪像徘徊在華潤置地上空的陰雲，揮之不去。
根據華潤置地披露的運營數據顯示，“中年”危機確是華潤置地現在經歷著的。
2020年1月份銷售額下滑32.7%，2019年12月銷售額則同比下滑超過20%。這是在2019年底高管大規模離職之後，華潤置地交上來一份不太及格的成績單。
華潤置地銷售業績的下滑跟高管離職的關聯度有多大？除此之外，還有哪些因素影響了華潤置地的銷售業績？如何應對銷售增速放緩的問題？
《商學院》記者就上述問題致函華潤置地，截至發稿日，並未收到回覆。
銷售額大幅下滑
近日，華潤置地發佈2020年1月未經審核營運數據。公告顯示，華潤置地2020年首月實現總合同銷售金額約為110.4億元，總合同銷售面積49.91萬平方米，分別下滑32.7%及48.8%。
權益銷售金額與權益銷售建築面積分別為68.7億元及35.06萬平方米，分別下滑42.4%及56.5%。
《商學院》記者對比發現，這是華潤置地近三年來首月銷售額最慘淡的一年。2019年華潤置地首月總合同銷售額為163.9億元；2018年首月總合同銷售額為117.1億元。
華潤置地銷售額在2019年12月就出現下降趨勢，截至 2019 年12月，公司實現總合同銷售額為 158.3 億元，總合同銷售面積約 9萬平方米，分別減少 24.7%及 20.6%。2019 年累計全年總合同銷售額為2425億元，同比增長15%，“壓線”完成2420億元的年度目標，僅相當於目標的100.2%。
58安居房產研究院分析師張波在接受《商學院》記者採訪時表示,近期華潤的銷量和高管的變動有一定關係，12月是房企的衝刺時點，一般來說單月的銷量會在全年排名較為靠前，相比之下，1月銷量下降則和春節以及疫情有著一定關係，華潤本身在土地市場的表現一直較為搶眼，因此銷量下滑除了高管變動影響外，開發節奏以及資源協同方面還存在一定優化空間。
自2019年12月17日華潤置地董事會主席唐勇被官宣離職之後，接二連三傳出核心高層離任消息。
12月19日，有媒體報道稱華潤置地董事局副主席、華北大區董事長張大為已經提出離職。華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生目前也已經就職中國融通，擔任房地產業務總經理。
12月20日，藍光發展官宣同意任命遲峰為公司總裁，遲峰此前是華潤置地高級副總裁，兼任華潤置地華東大區總經理。
“高管的頻繁離職確實會干擾到業績，尤其是12月在這個要衝刺目標的時候出現離職，這個干擾性很大。”財經評論員嚴躍進告訴商學院記者。
華潤置地有地產行業內新的“黃埔軍校”之稱，從華潤置地鍛煉出來員工的素質被行業內同行認可，已有多家房企引入華潤置地前高管。嚴躍進繼續補充道。
品牌運營專家楊吉平指出，如果高管是CEO或者主管品牌的副總裁頻繁離職，那對品牌建設和傳播影響將是致命的。因為高管離職，勢必對公司品牌戰略和日常重大品牌事項的制定起到決定性的作用。高管不穩定，很大程度要影響到公司品牌戰略和戰術落地的持續性帶來不確定性。
積極擴張後負債增高
近年來，華潤置地的行業排名始終在TOP10上下波動，但卻與TOP5的差距越來越大。為擴大規模，華潤置地前幾年一直在土地市場踴躍拿地。
根據觀點數據顯示，華潤置地從2015到2018年支付的土地出讓金分別為592.1億元（不含收購華潤集團深圳、濟南等項目部分）、626億元、1044.7億元、1513.5億元，複合增長率達到37%。總土地支出佔同期銷售額比例分別為70%、58%、61%、72%。
根據華潤置地披露的2019年拿地數據，去年上半年，華潤置地拿地總金額共計527億元，共計拿地39宗，截至2019年6月末，華潤置地總土地儲備面積達到6737萬平方米。
下半年，華潤置地相對放緩了拿地速度，共計拿地43幅，拿地金額448.07億元。累計全年拿地金額保持在988億元左右。
克而瑞發佈的2019年中國房地產企業新增貨值榜單顯示，華潤置地2019年全年新增土地貨值3000.5億元，名列第六位，新增貨值遠高於銷售額排在華潤之前的恆大、中海、龍湖等房企。
張波認為對於華潤來說目前的壓力還在於開發節奏有待開快，加快上市步伐，並保持相對合理的週轉節奏。2020年房地產的集中度還將不斷提升，頭部房企的規模化競爭相比之下已不再表現得更為激進，並且隨著總體商品房銷量的收窄，未來更多品牌房企的關注焦點將轉移到有質量的發展上來。
事實上，華潤置地的大手筆拿地最終也導債務總額節節攀升。
萬得數據顯示，華潤置地2015-2018年的總負債分別為2651億元、2575億元、3362億元、4750億元，四年時間總負債增長2099億元。
2019年華潤置地中期業績報告顯示，其中流動負債總計3852億元，與上年同期相比上升了37.12%，非流動負債超過1518億元。非流動負債中的銀行借貸一年後到期的金額為989.02億元，與上年同期相比增加了27.03%。合計的總負債已達5370億元。
張波認為負債水平提升對於華潤來說就是風險的同步提升。雖然 2020年的融資環境會好於2019年，但房地產整體融資情況和負債壓力依然難言樂觀，對於華潤來說在保持發展節奏的同時，合理控制負債水平顯得十分重要。華潤本身有著很強的融資能力，加之較為充裕的土地儲備，依然有望在2020年取得銷量上的突破。
嚴躍進稱：“土地儲備量增多，銷售大幅下滑，會存在庫存的壓力。”土地庫存和房屋庫存壓力也會佔一定的資金，所以企業後續需要要範土地庫存背後的資金壓力，否則資金風險的事會擴大的。
嚴躍進認為負債降低是今年企業的導向，華潤置地當前面臨融資成本增加，土地成本增加，人員流動密集的問題，一定要做好企業的經營方式，樹立穩健人事制度，同時要強化對當前土地市場的判斷力，選擇性價比高投資；去庫存方面要拓寬供需渠道，提高銷售額；資金層面上加速去融資，從而具備開發潛力。
華潤置地在經歷了一系列人事變動後，新的管理層如何應對銷售增速放緩的問題，怎樣克服“中年”危機，仍是個考驗。
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