房小評 中國房評報道 昨天
隨著2018年最後一個交易日過去，今年的A股終於不會再跌了。
除了金科等幾隻股票受股權層面變動，漲幅較大外，A股市場的品牌房企自今年1月份觸頂後，在股價上均有較大程度下跌，不論經營好壞。
與之相比，在港股市場中，內房股的表現則漲跌互現。其中全年漲幅最高的華潤置地（01109.HK），年初至今股價上漲了34.47%，最新報收29.95港元，成為2018內房股大贏家。
早在今年1月份，受益於股價創歷史新高，華潤置地的總市值首次突破了2000億，直至年末依然保持住了這種優勢，成為為數不多市值2000億+的內房企。
關注港股的朋友應該還記得，2017年港股氣勢如虹，內房股表現尤其出彩。房企TOP4中有3家都在2017年漲幅超過100%。不過2018年，很多房企的股價沒有保持住高位，在複雜的經濟形勢和調控高壓之下，回吐了前期的部分漲幅。
而華潤置地做到了。藉此機會，我們覆盤一下這家低調央企開發商的2018，為什麼港股投資者選擇了它？
保住前十
用一位房企老總的話來說，如今的房地產企業不大不行，大卻不一定等於強。沒有一定的規模前景，一切都會成為空談。
2016年—2017上半年，那個房企規模爆炸增長的時間段，是華潤置地失落的一年半。一度跌出房地產企業TOP10行列，飽受質疑。隨後，華潤置地進行了系列檢討，調整投資和銷售策略。如今，華潤置地從聚焦一二線城市，逐步向幾大城市群更加深入地佈局，戰線更廣，更縱深。
這樣的調整效果兌現得很快，2017年，華潤置地銷售金額突破1500億元，按年增長超過40%，成功回到了房地產銷售額前十的陣營。
而今年1-11月份的銷售排行榜上，華潤置地的銷售額和權益金額，均前進了一位，全年業績衝刺2000億元幾乎沒有懸念，規模穩定在了房企的第二陣營之中。
可怕的毛利率
從目前的房企規模梯隊來看，華潤置地與TOP3房企的規模有一定差距，但股市的表現說明了投資者可能並不將規模放在第一位，他們更看重其它指標，比如利潤，吸金能力，這更加體現了一家企業的內功。
根據2018年半年報，華潤置地扣除投資物業評估增值後的核心淨利潤為72.8億元，同比增長了152%。而上半年，華潤置地的毛利率超過了48%，創歷史新高。根據億翰智庫分析，同期95家重點房企的綜合毛利率為32%，華潤置地高出行業平均水平16個百分點。
與此同時，上半年華潤置地的淨利潤率高達20.2%，幾乎與很多房企毛利潤率的水平持平。部分業內人士甚至預測，未來房企的淨利潤率可能會跌至10%以下，如此看來華潤置地的吸金能力很強悍。
一家分析機構將華潤置地吸金能力排在了房企第六名，可見華潤置地的吸金能力是要高於其規模水平的。
據瞭解，華潤置地內部的激勵機制，也是以核心利潤為導向，而非規模。這項數字似乎也更符合資本市場的利益。
負債率太低也不好
由於對規模增長的要求，這兩年華潤置地在拿地上進取了很多，由此而來的是負債率有明顯上升。
2018上半年，華潤置地拿地金額高達575.4億元，大幅高於主流房企數據均值。而截至2018年6月30日，華潤置地總有息負債比率為46.1%，淨有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%有較大幅度的上升。
儘管如此，這一數字在行業內仍然處於較低的水平。年中時，時任華潤置地副主席唐勇曾經吐槽過：“過去負債比較低，但也未能獲得股票市場的積極回應。”
如今看來，過於謹慎，儘管保證了企業的穩健性，卻也導致增長缺乏亮點，這並非資本市場所樂見的結果。2018年華潤置地繼續以負債換規模，適當地尋找規模增長和資產負債健康之間的平衡點，達到了不錯的效果。
轉型請慎重
誰轉型誰死，這話雖然粗暴，但道出了一個事實，房地產再怎麼難做，也是比其他行業更有錢途的行業。因而，很多曾經高喊多元化的房企今年都老老實實，聚焦主業。
華潤置地此前確立了“銷售物業+投資物業+X”的商業模式，即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上，積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、康養地產、海外地產、長租公寓等多元化創新業務發展模式。
事實證明，這些新業務，前期投入大，回報週期長，短時間內恐怕看不到成績。而在經歷了規模追趕後，今年華潤置地在創新業務上的投資額不到5%，顯然更加聚焦於原本的主力業務。
除了房地產銷售，華潤置地在商業板塊具有一定領先優勢。
截至年中，華潤置地在營購物中心有27個，佈局全國20個城市，包括16個萬象城，11個五彩城萬象匯，投資物業資產總金額達到1067億，佔公司總資產的19%。上半年，華潤置地實現投資物業租金收入人民幣43.7億元，同比增長22%。
到2020年，華潤置地希望租金收入可以達到100億人民幣，並且將商業板塊分拆上市。這樣具規模的持續現金收入，無疑是招投資者青睞的。
華潤置地一直不是那種讓你驚豔的房企，但經歷了前些年對於戰略的深刻檢討、反思，華潤置地快速找回自身定位，實現優質全面發展的素質，在這個風刀霜劍的2018顯得格外“穩”，也讓這家企業成為2018年內房股的大贏家。
不過，隨著下半年華潤置地執行董事吳向東、首席財務官俞建等核心高管的離開，2019華潤置地的發展是否能夠延續這種贏家姿態，需要持續關注。
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