8月21日，華潤置地(01109)在香港舉行2018年中期業績發佈會。公司管理層向智通財經APP表示，預計地產行業的融資成本不會大幅下降，融資的便利性也不會明顯放鬆，但公司在融資方面沒有壓力，多家銀行希望華潤置地擴大貸款規模。
發佈2018年上半年業績，公司實現綜合營業額437.8億元人民幣(單位下同)，同比增長40.4%;股東應占淨利88.5億元，同比增長96.1%;基本每股收益1.28元;擬每股派現0.11元。
公告顯示，上半年集團開發物業營業額為364.9億元，同比增長42.5%;投資物業(包括酒店經營)租金收入為43.7億元，增長22.1%。
盈利方面，上半年綜合毛利潤率為48.1%，比2017年同期的35.0%有明顯提升。其中，開發物業毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(包括酒店經營)毛利率由63.5%小幅上升至66.6%;公司扣除投資物業評估增值後的核心股東應占淨利72.8億元，同比增長151.8%。
以下是智通財經APP整理的業績會實錄：
問：今年上半年權益拿地金額去年同比增加是基於什麼考慮?這個勢頭下半年是否會保持?淨負債率明顯上升的原因是什麼?國企對負債有相關控制，請問公司未來的負債會維持在什麼水平?內部是否有推進高週轉的計劃?
答：上半年拿地金額同比增加，主要源於公司銷售同比增加很多，公司為了保持健康發展，銷售規模擴大，同時需要補充土地儲備，保持兩者的平衡關係;其次，公司始終堅持規模和發展效益並重，更加重視質量，所以今年上半年取得的土地在質量和價格方面都相當不錯。
負債率上升的原因，一是買地，而是上半年和下半年的結算結構不均衡，上半年結算的利潤比較少，導致上半年的槓槓率高一些。從投資角度講，公司一直將負債率作為約束條件之一。負債率目標是維持 BBB+的信用評級，預計到年底，負債率會降下來。
關於高週轉，公司這兩年一直在持續通過提升產品標準化、項目方的激勵機制等提高公司的週轉，因此可以看到從去年到今年公司去化率明顯上升，今年上半年去化率達到55%。
問：帶動公司盈利大幅增長的原因是什麼?預期下半年經營情況怎樣?
答：上半年盈利上升1倍多有幾個方面的原因，一是地產結算的毛利率非常高，深圳超過70%;另一個原因與17年上半年結算利潤均衡有關，去年上半年基數比較低，因此今年上半年與去年同期相比，盈利上升比較明顯。
公司對全年結算有信心，預計全年毛利率在40%左右，在整個行業處於比較高的水平。我們之前設定的銷售合約目標是1830億元目標，現在維持不變，今年非常有信心完成目標。
問：如何看待下半年的房價?公司下半年會在哪些區域拿地?
答：在政府對房價較為嚴謹的政策調控下，我們認為下半年房價會相對平穩，不太可能會大漲，也不太可能會大跌。
拿地方面，公司仍會跟著強有力的需求走，主要在大中城市及主要城市的周邊。
問：今年以來各個城市出現很多土地流拍的情況，請問華潤置地如何看待目前的土地市場?拿地策略會不會根據現在的情況作調整?
答：流拍與局部趨勢有關，一方面是限價，另一方面地價本身比較高，當然在一定程度上也與相對緊縮的政策有關係，在這種背景下，地產開發商會趨於謹慎。華潤置地一直以來嚴守投資紀律，比較謹慎看待房地產市場，下半年會動態地看待土地市場。
問：匯率波動對公司整體業務有多大的影響?
答：匯率對我們影響不大。6月末敞口是300億人民幣，首先我們預期人民幣匯率會維持相對穩定，其次根據我們的分析，假設下半年人民幣再貶值5%，對現金流影響很小，大概在3-4億元，對盈利的影響不超過20億元，對資產負債表的影響更小。所以整體影響很小。
問：公司今年來的融資成本大概是多少?有消息稱，地產企業在國內融資利率大幅降低，公司預計下半年房企的融資利率如何?公司接下來有什麼融資計劃?
答：上半年公司融資成本4.41%，比去年底的4.16%微增0.2%。關於融資成本大幅下降的消息，我們不太清楚。據我們瞭解，目前整體市場的流動性雖然有所增加，但地產行業的流動性還是相對緊張，所以我們預期房企融資成本不會大幅下降。
從華潤置地本身來看，我們融資沒有太大壓力。近期我們走了十幾個城市，多家銀行希望向像華潤這樣的房企多提供貸款。但地產行業的融資利率預期不會大幅下降，融資的便利性也不會明顯放鬆。
公司目前在安排提前償還明年貸款，因為公司在手現金比較多。總體來說，公司整體資金方面沒有壓力。
問：上半年公司結算面積減少，但核心淨利大幅增長的原因是什麼?
答：這主要因為結算的一線產品比例高，雖然面積少，但利潤率高。
問：長租公寓營運模式是怎樣的?長租公寓會不會成為公司未來業績增長的亮點?公司有將物業管理業務分拆的計劃嗎?
答：長租公寓本身主要是為了滿足在房價高的城市新增人口的住房需求，對於長租公寓的營運模式，各參與都在摸索中。面對新的需求，新的生意，在投資方面，我們秉承一貫的比較嚴謹的風格。預計今年年底前，我們的長租公寓將會增擴到2萬間，爭取2020年前達到10萬間，這種擴展速度我們覺得是穩妥的。
物業管理方面，我們正在做分拆上市的準備。至於商業地產是否會像物業管理一樣分拆上市，目前還沒提上日程。到2020年，商業地產租金收入預計會達到100億人民幣，將來如果能夠分拆上市，也是非常好的選擇。
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