一向保持“進擊”步調的華潤在2019年突然“失速”。
這一年，華潤置地經歷了頻繁的人事動盪，一年連換三任掌舵人；與此同時，離職潮帶來蝴蝶效應，2019年華潤置地不僅毛利率下滑、銷售額增速創5年新低，且末期股息減少1.3%，而這也是華潤置地近8年來首次期末派息出現負增長。由於業績不及市場預期，業績發佈後，華潤置地股價一度大跌超6%。
商業地產方面，去年華潤置地新開8個購物中心，投資物業營業額同比增長26.3%達120.3億元。雖然投資物業已成集團業績的第二增長曲線，但2020年其計劃開業量急劇下降，預計僅成都萬象城2期及3個輕資產項目入市。拿地方面，2019年華潤置地出價1424億元新獲82個項目，相比2018年103個項目的獲取量也有所收斂。
從“靈魂人物”吳向東的出走，到“唐勇時代”的突兀落幕，再到如今的華潤“新人”王祥明主局，華潤置地這艘地產航母在2019年失速後，還面臨著怎樣的近憂與遠慮？
現金流驟減72.7億
淨利增加主要來自非經營因素
3月26日，華潤置地發佈全年業績報告。2019年，華潤置地實現營業收入1477.4億元，同比增長21.9%；年內溢利達343.5億元，同比增長25.9%；歸屬股東淨利潤為286.72億元，同比增長18.3%。
儘管營收和淨利潤看似喜人，但集團盈利能力已然遭遇瓶頸。
2019年，華潤置地綜合毛利潤率為37.9%，較2018年同期下降5.5個百分點 。據查閱，2015-2018年，這一數字分別為31.1%、33.7%、40.3%、43.4%，如今的盈利水平甚至退回至兩年之前。
綜合毛利率的下跌主要是開發物業毛利率大幅降低所致，據悉，年內集團開發物業毛利率由2018年同期的42.9%下降為36.5%；而投資物業（包括酒店經營）毛利率由2018年同期 的65.9%微弱上升至66.5%。
對於毛利率的下滑，華潤置地管理層在發佈會上也坦承，毛利率下降的趨勢很明顯，整個行業也是如此，“華潤置地有信心維持行業有競爭力的毛利率水平，2020年將維持在30%~35%。”
在樓市整體下行的當下，規模與利潤的平衡成為擺在各房企面前的現實難題，而華潤顯然選擇了減速。
報告期內，華潤置地簽約金額2425億元，同比增長15.1%，雖壓線完成了年初設定的2420億保守目標，但增速創五年來新低。此外，在行業激烈的規模排位賽中，龍湖2019年與其並列第十，而兩者2020年的業績目標分別為2600億元、2620億元，華潤能否保位前十充滿變數。
另一方面，值得關注的是，華潤置地增加的報表利潤中很大一部分來自非經營因素。
由於購地成本上漲、開發投入增加、投資回報慢等因素，2019年，集團現金及銀行結存為636.99億元，相比2018年的709.69億元減少了72.7億。經營活動產生的現金流並不豐厚。
同期，華潤置地來自投資物業的公允值增加額達36.55億元，同比增長52.9%，而其他收益及虧損的增加額達19.41億元，同比增長高達218.8%。加之年內華潤多家子公司出讓半數股權，非經常性損益大幅增加，這些“內生增長”之外的款項都掩蓋了華潤實際淨利潤偏低的尷尬。
拿地放緩
萬象系運營效率參差不齊
與開發物業的“時運多艱”相比，投資物業正成為華潤置地新的護城河。
報告顯示，2019年集團投資物業實現營業額人民幣120.3億元，同比增長26.3%。其中，購物中心業務營業額91.5億元，同比增長33.4%；寫字樓業務營業額13.9億元，同比增長12.3%；酒店業務營業額14.9億元，同比增長4.5%。
從營收構成看，購物中心租金收入貢獻佔比達76%，佔投資物業公允值的72%。全年購物中心零售額646億元，同比增長37%。購物中心毛利率也提升8個百分點至75.1%。
不過，從宏觀層面來看，雖然集團“2+X”商業模式已提出多年，華潤置地也在大力扶持商業版塊，但一個不得迴避的現實問是，商業地產收入佔全年總營收比例至今尚不足10%——2019年，集團全年營收1477.4億元，總租金收入120.3億元，佔比僅為8.1%，華潤置地距離“兩條腿走路”的目標尚有不小差距。
項目層面，以大本營一舉成名的深圳萬象城為藍本，華潤致力在全國複製“萬象模式”。然而，萬象系購物中心在運營效率上卻表現出明顯的參差不齊。
年內，集團新開業8個購物中心方面，重裝開業3個。截止至2019年底，華潤置地在營購物中心達61家，其中自持42家，管理輸出19家。
若以開業時間為劃分依據，成熟期購物中心（開業5年以上）的成本回報率達33.4%；而穩定期購物中心（開業3-5年）成本回報率僅
13.1%，甚至低於培育期購物中心（開業1-2年）14.6%的成本回報率。
此外，萬象城在全國鋪開的同時也開始被詬病“品質雜糅”，在很多新一線、二線城市，消費者認為其難言精品，除體量、品牌之外，購物體驗與萬象匯並無差別。如此來看，萬象系的運營效率差異也就不足為奇了。
在城市佈局方面，此前鳳凰網奇點商業曾撰文《為何北上廣不知萬象城》，指出萬象城不僅面臨“小城市人氣高，北上廣無人知曉”的窘境，也面臨難以再入一線的局面。
由於錯過了入局時機，在北京，華潤目前僅擁有北京鳳凰匯購物中心，以及五環外的清河五彩城、密雲萬象匯三個項目。2019年，華潤置地接管了爛尾項目“北京銀座和諧廣場”，並著力打造北京大興機場商業綜合體，而深圳商業經驗能否複製於北京？仍是個有待考驗的問題。
在上海，2017年9月才開業的萬象城顯得有些姍姍來遲，然而，相比於魔都琳琅滿目的商業Mall，上海萬象城似乎並不出彩，由於集團沒有披露其2019年租金情況，我們僅從2018年報中看到，其租金收入為3.34億元，甚至不及青島萬象城的4.13億元。
在廣州，據集團近三年的項目規劃表，廣州汕頭萬象城或將於2021年才完成入市。
另一方面，2020年華潤置地或將迎來近五年中，商業項目開業量最少的一年，管理層在業績會上透露，今年僅有成都萬象城2期及3個輕資產項目計劃開業。
土地擴展方面，華潤置地也在放慢腳步。
年內，集團新獲取82個項目，土地合同總地價為人民幣1424億元，新增土地儲備合同計容建築面積2020萬㎡，其中開發物業1784萬㎡，持有物業236萬㎡，總土地儲備達6868萬㎡。
而相比2018年，其以總價1513.5億元共獲取103個項目，新增土地儲備計容面積2213萬㎡，激進態勢有所收斂。
頻繁人事動盪
千億航母軍心不穩
業內普遍認為，華潤近年的減速、不及預期的市場表現與高層頻繁的人事動盪不無關係。
2019年初，在華潤體系內履職26年的吳向東出走華潤，奔向華夏幸福。作為華潤置地的靈魂舵手，吳向東不僅一手締造了商業地產的萬象項目，更深深影響著置地的企業風格與轉型策略。
據界面新聞報道，追隨吳向東離開華潤置地的超過30人，涉及城市更新、工程、設計等各條業務線，其中以華潤置地總部所在的華南大區人數最多。
吳向東走後，老兵唐勇接棒，其同時被委任為董事會主席，華潤置地正式由權力“鐵三角”掌控，其中，張大為擔任副主席，李欣上任總裁。
然而，正當外界期待“唐勇時代”的華潤置地將迎來怎樣的局面時，僅10個月後，唐勇就被調任華潤電力總裁，新人王祥明空降華潤置地，成為新一任主席。
上海中原市場分析師盧文曦指出，短期內的人事大震動，必然會對公司的管理帶來一定影響。新上位的領導者能否適應新的崗位，能否與團隊進行很好的配合，這都需要時間來驗證。
不過，有消息人士透露，王祥明不從華潤置地領取董事報酬，王祥明此次的職務或僅為過渡性安排，日常主持工作的任務仍在總裁李欣肩上。
這一推測在今年的業績會上似乎也得到印證——王祥明並沒有出席3月26日的媒體業績會。在線上的投資者會議上，當有人提問“未來會將精力更多放到華潤置地還是華潤集團”時，他表示，未來會將工作重點放到把方向、管大局、促落實上，主要精力集中於董事會事務，具體的經營管理層面，則會全力以赴支持以李欣總裁為首的董事會執委會工作。
而無論未來誰擔任掌舵人，眼下華潤置地的減速已成定局。
據悉，受疫情影響，置地累計為租戶減免1.5個月租金，涉及資金約10億元。2020年2月止，集團投資物業實現租金收入約人民幣3.325億元，按年減少65.2%。2020年累計投資物業實現租金收入約13.95億元，按年減少25.7%。
一覽集團管理層今年的KPI，各項指標均趨於“保守”：開發業務將維持有質量的規模增長，行業前十為大目標，毛利率今年為30-35%，以後增長大概在30%左右，購物中心租金收入增長20%以上，購物中心毛利率水平70-75%，公司整體核心淨利潤增長維持低雙位數。
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