時值2020年的2月份，全國仍然處在新冠肺炎疫情防控期間，各行各業無一不受到衝擊。疫區中心武漢早在春節前一天就封城了，大多數城市的小區封閉管理，外人不得入內，嚴格控制人員流動，以免造成病毒進一步傳播。很多工廠還沒有復工，學校難以如期開學，醫院除了急診科留著以外，其他科室基本也停診了。在這種情況下，很多經營活動不得不停下來，就拿房地產行業來說吧，約定好的交房日期如果正好趕上疫情防控，恐怕很難如期交房了，那麼地產商還用承擔責任嗎？是不是在此期間地產商只要發生逾期交房的行為都能拿疫情說事兒呢？我們來看看2003年“非典”過後發生的一起真實案例。
2003年5月26日，小張與新城地產公司簽訂兩份《車庫買賣協議書》，約定由小張購買新城公司開發的兩套車庫，銷售面積分別是17平方米和21平方米，總價款是11萬元。2003年9月26日，雙方簽訂《商品房買賣合同》兩份，約定：交房日期為2003年9月30日前，如遭遇不可抗力，且賣方在該情況發生後告知買方的，賣方可根據實際情況延期交付。逾期交房如果不超過60日，最後交房日期的第二天起至實際交付之日止，按已付房款每日萬分之五支付違約金，合同繼續履行。小張按約定向新城公司交付全部房款11萬元。2003年11月4日，新城公司向小張交付兩套車庫，比合同約定時間晚了35天。
2004年7月22日，小張向法院起訴，要求新城公司給付逾期交房的違約金1925元。
很多人還記得，在2003年春夏之間，全國首次爆發“非典”疫情，與小張和新城公司關於車庫買賣交易發生的時間基本吻合。新城公司認為“非典”屬於不可抗力，由於“非典”疫情影響了公司的施工，導致未能按合同約定交房，不同意承擔違約金1925元。
“非典”對交房沒影響 地產公司應承擔違約責任
《合同法》第117條規定，不可抗力是指不能預見，不能避免並不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。所以這是一條免責條款，是指買賣合同簽訂後，不是由於合同當事人的過失或疏忽，而是由於發生了合同當事人無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。不可抗力可以是自然原因釀成的，如地震、水災、旱災等；也可以是人為的、社會因素引起的，如戰爭、政府禁令、罷工等。最高人民法院《關於在防治非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》規定，由“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。可以這樣理解，如果“非典”疫情與逾期交房有因果關係，就可以免除部分或全部責任；如果逾期交房與“非典”疫情沒啥關係，也別硬拉關係，更不能免除責任。
法庭在審理中查明，新城公司在與小張簽訂《車庫買賣協議書》時，正值“非典”疫情發生期間，應當預見“非典”疫情可能對其施工造成影響，但其仍然在協議書中約定在2003年9月底交房。而且在庭審中公司自認“2003年9月初，工程基本完工，只差驗收了”。新城公司在2003年9月26日與小張簽訂的《商品房買賣合同》也約定“交房日期為2003年9月30日前”，表明“非典”疫情並未對其交房造成影響，因此在本案中不能免除新城公司承擔全部逾期交房的違約責任，新城公司以不可抗力為由要求免除違約責任的理由不能成立，法院判決新城公司給付小張逾期交房的違約金1925元。
另外，《合同法》第118條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期間內提供證明。特此提示當下遭受新冠肺炎疫情影響不能正常履行合同的經營者們，第一保存證據，以證明不能履行合同與新冠肺炎疫情之間存在因果關係；第二及時通知合同相對方，這樣才能做到真正免責。
閱讀更多 瀋陽普法 的文章
