众32

毋庸置疑，肯定是出租好。

有以下几个原因：

1、升值空间，上海毕竟是一线城市，房产一般是五年一个上涨周期，未来还有很大的上涨空间。

2、融资功能，如果自己急需资金，可将房产抵押办理银行借款，一方面不耽误房产升值，另一方面也解决了自己的资金需求。如果机遇好的话房价还能再翻一番，但是如果你把房子卖了，可什么就没有了。

3、房子是目前来说是抵御通货膨胀最好的投资产品了。你的钱在银行里存着，每年都在贬值，虽然眼前有那么点的利息，但是中国将近几十年的发展物价一直在涨，房子也是从未跌过。也许再过两年你的400万加上产生的利息换不回来你原来的房子。

4、租金也是逐年水涨船高的，尤其是在一线城市，你可以了解下，最近几年一线城市租金的上涨幅度。

综上所述，建议保留收租金！希望对你有所帮助，谢谢！有关必回！

负翁的自救

上海的租售比率一般是在1.5%左右，也就是说400万的房子一般是在年租金回报率6万左右，所以你这个年租金7万其实差不多，符合一个实际的租售比例！

要知道的是，上海的房子更多的收益不是来自于租金，而是来自于升值！虽然说，银行的理财现在可以做到4%-6%左右，但是对比通货膨胀率7.5%来看，依然是处于一个贬值的状态！

如果按照4%的理财计算，你每年什么都不做，可能还得面临3.5%的贬值问题：

那么5年后，你的400万可能只有目前332万的购买力；

10年后，你的400万可能只有目前280万元的购买力；

20年后，你的400万可能只有目前196万元的购买力；

30年后，你的400万可能只有目前136万元的购买力；

50年后，你的400万可能只有目前67.2万元的购买力；

但是，如果你手里握着的是上海一套400万的房子，那么这个结果就完全不同了！

首先，对于未来中国的房地产来说，一定是会走出分化行情的。也就是三四五线的房地产会出现滞涨，甚至回落，而强一线和新一线的房产会出现稳步上涨！

其次，拉长10-20年来看，上海房产的平均年升值率是可以赶上通货膨胀率的！

最后，随着房价的上涨，其实你的租金也是在每年提升的！

所以，不要觉得现在每年的租金回报率很低，银行的年收益很高，但是你往前5-10年来看，你会发现上海房价带来的升值收益是巨大的，而未来的5-10年里，同样也会如此！这就是物以稀为缺的道理！

李嘉诚先生曾经说过，考量一个地方房价的价值因素就只有一个，那就是地段！上海作为强一线，保持这一个非常高质量，高密度的人流，房价只会供不应求，而不会出现下滑。那么继续持有一项固定资产的投资，是一定会比放在银行收利息更好的！你现在所看的不应该是租金，而是未来的升值空间！！

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琅琊榜首张大仙

这个问题的关键就是上海房价会不会一直上涨的问题

如果把房子比作股票，400万的房子，租金7万，年回报是1.75%左右，这相当于股息率。如果按照这个数值算市盈率的话，那就是1.75%的倒数，市盈率在57倍左右。这是相当高的水平了。在股市里，这个估值，就是成长股的估值了。

但是上海的房子，明显是一线蓝筹股，根本支撑不了这样的估值的。就算是茅台的股票，目前也不到30倍市盈率，这已经算是历史高位估值了。

目前市场平均市盈率就是平均理财4%的倒数，就是25倍左右。57倍肯定比平均估值高很多了。

过去两年，上海房价还是跌的

如上图所示，上海过去的两年，房价是下跌的。

我在某论坛看到一个上海本地人置换房子的案例。

事情发生在去年的5月份，这个人想把普陀的房子置换到徐汇，于是挂牌卖普陀的房子，挂牌价330万（小两居），然后徐汇那边下了定，结果没想到去年下半年开始上海房价开始下跌，周边跌的更厉害，普陀的房子降到290都出不了手，一下子降了三四十万，而徐汇的虽然也降了，但是交了定金没法改了，一两个月亏了几十万，楼主要哭晕了。

所以那些相信上海房价永远涨的人，也要考虑下未来作为蓝筹板块，上海房价到底能不能跑赢理财收益？

我在上海呆了十几年，说实话，上海的吸引力根本不能和之前比较了，现在热点是深圳，大亚湾，那边发展的热火朝天，反观上海，这么多年，真的没啥变化，还在吃政策的老本。

所以，你还想房价像过去十年那样涨5倍，那可真的有点困难了。

赵冰峰财经

400万的房子是卖出吃利息好，还是出租好。这个要认真计算一下的，下面我们就来分别计算一下两种方式10年以后的总资产。

400万房子出租

400万房子出租，不仅可以赚取租金，还能获取房产升值的收益。10年下来，每年可以赚取租金7万，假设租金10年不动，也就是10年下来可以赚到70万租金。

现在方式仍然处于白银市场，随着人口的持续流入，上海城市化进程还会继续深化，房产价格还是会温和上涨。再加上通货膨胀的影响，这400万的房子在10年以后，大概率会升值到800万元。

这样400万房产出租10年，总资产可以达到870万元。

卖出房子存银行

如果卖出房子获得400万元的资金，存入银行。现在一般大型银行的大额存单年利率也就是4.125%，最高的中小银行的大额存单年利率也就是4.2625%。一般民营银行的存款年利率更高一些。

如果按照最高的民营银行新型存款的5年期年利率5.8%来计算，那么400万存款存两个5年定期，那么第一个五年，可以获得本息为516万元，第二个五年，还是5.8%的年利率存5年，那么本息合计为665.64万元。

如果卖出房子存银行，按照最高的年利率5.8%来算，10年后本息合计为665.64万元。

结论

从上面计算可以看出来，400万房子出租可能更合适一点，因为总资产达到了870万元。而卖出房子存银行，按照最高利息算也就是665.65万元。第一种方法比第二种方法总资产多了204.35万元

睿思天下

上海有套市值400万的房子，年租金在7万左右。是卖了线放在银行里收利息呢，还是出租好？

要回答这个问题，需要从收益、增值保值等各个方面出来统一分析。

我们先来计算一下收益：

400万放在银行，每月利息是多少呢？现在银行5年期存款利率最高是3%，银行大额存单5年期最高是4.2%。

我们就按年化收益率4.2%来算。400万每年的利息=400万×4.2/1200=16.8万。

16.8万的银行存款利息是年租金7万的2.4倍。所以存款利息的优势是明显的。

再从增值保值方面来看：

随着利率市场化改革的逐步完善，我国的利率也逐步在和国际市场接轨。未来零利率甚至负利率是有可能的，而且也不会太遥远。

而对于房产来说，虽然当前政策不支持房产继续升值。但随着二胎的放开，出生率会大幅上升，房价在未来有继续升值的基础。同时房租随着经济的发展只会上升，不会下降。未来房租的收入远远会大于7万。

所以从未来增值保值情况来看，房产出租的优势是明显的。

再从现金管理方面来分析一下：

手里拿着400万的现金，本金就是400万，本金不会增长。而房产可能升值。

400万现金，放在银行存款，靠银行利息显然是不合算的，如果将来实行了负利率或者零利率，会逼着我们去投资理财。

400万现金拿在手里，不是每个人都可以安全保住的。这个一个人德行有关系，如果德行不多的话，400万的现金终将会失去。

房子是固定资产，除非你卖，否则不会因为生活中的各种意外而失去。比较稳妥。

总结

通过以上分析，就表面上来看，好像是银行存款利息是房租的2.4倍，有很大的诱惑力。

但从长远来说，房产具备升值的基础，房租也具备上升的趋势。而银行存款利率却是逐渐走低，甚至于零利率。

所以总体上来看，还是拥有房产，出租收取房租更合算一些。

南公子

上海的房子目前租金的投资回报率只有2%左右，一般银行的理财产品可以达到年化收益率4%以上，也就是说，每年的投资收益率比收房租多一倍。还有一些净值型的理财产品，收益是超过5%的，当前中低风险的银行等金融机构的基础理财的产品还是很多的。

房子是卖掉还是租主要取决于你的房子所处的地段还会不会升值，当前的房地产市场泡沫很大，继续升值不太现实，如果不是自住或者子女有需求的话，建议还是卖掉买理财产品的收益比较高，就算买国债或者余额宝之类的随存随取的产品收益也比你的租金回报率高。

过去人们热衷于买了房子后把房子租出去，是期待着房子能升值，过去十年前在上海买的房子如今至少都升值两三倍了。在当前这样的供大于求的情形下，最好是尽快卖掉，越往后越卖不掉，趁早卖还不会有损失。

当然，如果子女长大了要结婚需要房子，这种情况下是不能卖的，还是先供孩子使用。如果仅仅是作为投资品来说，当前房子租金的回报率真的跑不赢银行的基本款理财。

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金融学家宏皓教授

这其实涉及两个问题：1，上海这套房子升值空间怎样？；2、是出租好还是把这个房子卖了放银行里受利息好？

这两个问题其实归根到底还是一个问题，也就是这套房子升值空间怎样？毕竟中国的房子的租售比一般都不高，很少能跑赢银行的理财产品利率的。

我们先来算算这个房子的租售比：市值400万的房子，一年租金在7万左右，那么，这个房子的租售比为：7/400*100%=1.75%

应该说，这个租售比是很低的，连同期银行存款利率都没有跑过。银行无风险的理财产品，除了银行存款，还有智能存款，大额存单、国债等等。以大额存单为例，三五年期的大额存单目前利率一般为4%左右。

假设利率为4%，那么，400万买大额存单，一年利率为400*4%=16万，相当于7万的2倍还多。因此，光看租售比，这个房子出租明显是不合适的，不能达到收益最大化。

所以，关键就看这个房子升值空间怎样了？这个是决定性因素。

不知这个房子具体情况怎样，比如地段、面积、楼层，房龄、户型等等，只能大体上判断一下。这个房子位于上海，上海作为一线城市，房子除了有居住功能外，还具有一定的额金融属性，从这个意义上来说，上海的房子保值增值能力很强，当然，也要看这个房子的基本面，比如地段，户型，房龄等等。

因此，如果这个房子基本面比较好的话，那么后市升值空间还是挺大的，建议保留出租为好，眼光可以放远一些，不拘泥于租金的多寡。

反之，如果这房子基本面一般，那么，可以考虑卖出，卖出后要么存在银行里做理财投资，要么置换个基本面良好的房子。

李中东

从这个题目中，我们可以分析出两点：

• 1、房子不大，可能也就70平到80平左右，月租金能达到6000左右，在上海这个租金也算公允。
• 2、题主不只有这一套房，这套房子存在的意义就是为了投资用的。

房价越贵，租售比越低，这点已经是公认的事实了。上海这座房子均价已经达到5万以上的城市当然也不能例外。靠租金想获得较高的收益几乎是不太现实的。

从投资角度来说，一个项目是否适合投资，关键要看安全性和收益率。

安全包括很多层面，有变现的流动性安全，有存放的损耗安全，甚至还会有持有的贬值风险。

就房子来说，安全性还是毋庸置疑的，房子在我国一直是一个比较受欢迎的硬通货，无论是银行还是民间，拿着房子去，基本都能借到钱。再不好的房子，搁到房屋中介那，虽然不一定能及时卖出，但都能给你评出一个售卖价格。

房子贴上“上海”的标签，更为房子提供了保障。

作为在国际上都非常知名的城市，人口会不断流入，上海房子是供不应求的。虽然在全国范围，上海的房价已经达到了令其他城市望尘莫及的程度，可如果站在上海这座城市来说，房价还有向上的空间。

持有上海房子还是非常令人安心的，不用担心随着社会的发展变得一文不值，更不用担心哪天想变现，怎么也无法操作。它绝对称得上一个安全的资产。

再来说说它的收益率，房子的收益率有两个，一个租金，一个是涨价。

从租金层面看，租金的收益还是比较低的。一年七万，收益率不足2%。把它变现，存到银行，至少也能获得4.2%的收益，是租金的两倍有余。

从涨价层面看，短期内上海的房价也没有经得住楼市管控的压力，一直保持稳定的维持。只要楼市监管不放松，上海房价依然会稳定的上涨。

去年一年，上海房价上涨了3.34%，我觉得这样的上涨速度基本是可以维持的。

综合来看，上海房子的收益率应该是租金收益加上房价上涨收益，大概在5.0%左右。

经过这一番分析，上海房子的投资效果基本可以评估出来了。安全性较高，收益性不高。那是否要把它卖了存银行呢？

因为银行的存款收益最高也就5%左右，卖了存银行和持有房子的收益性是几乎一样的。当然，银行存款也是有极强的安全性。既然持有房产和卖了房产有同等的收益，同等的安全性，为啥要去折腾呢？

我的建议是没必要卖房，持有就好。当然如果你有既安全，收益更高的投资项目，我觉得你可以考虑卖房投资。

银行研究僧

400万＊5.22%=20.88万元。

如果把这钱放在银行里存5年，每年可有近21万元的收入。5年有近105万元的利息收入。

如果出租 ，5年收益35万元。两者相差70万元。

再从5年的房价变化来分析。

如果房价的涨幅少于17%，甚至跌了。那么卖掉存银行比较划算。

否则，就收租好。

金丘说今

如果这个400万的房子本身就是投资房，卖了放银行理财更划算些。

首先，投资的目的就是赚钱

在上海400万的房子，年租才7万，年收益率是1.75%，目前看，上海房价大幅上涨的空间不大了，已经很高了，在房价大涨的升值空间不大的情况下，换种理财方式可能更合理些。

买房是为了投资，现在这个投资品不理想了，卖了换个理财方式和理财产品，比如存银行吃利息，上海银行三年期存款的利率大概在4.2%左右，收益情况就很可观。

其次，还是要考虑好通货膨胀因素

过去10年【2009-2018年】的平均通胀率是6.59%，如果把钱存银行吃利息的话，跑不赢通胀率，时间长了就要吃亏。

如果保留房子，通过物价上涨，固定资产价格上涨，可以平衡掉通胀率问题，在这个角度看，租金收益似乎又没有那么重要了。

再次，你这种情况如何选择？

投资就是不停地折腾！

现在房价横盘，上海房价慢涨，继续持有房产的收益不理想，可以换一种投资产品，获得更高的收益，但要保持资金的流动性。如果房价开始复苏，房价横盘期开始结束，再杀入楼市投资也是可以的。

作为普通人，我们看不了多远，也没有这个能力看得太远，因为我们不掌握决策信息，没有准确的大数据。在这种情况下，短期内的收益就是决策依据。

因此，小菜建议你可以卖掉房子，把钱选择其他投资品，如果想省心省事，就存银行吃利息吧，等房市有转机的时候，把钱拿出来投资，也是来得及的。

關鍵字: 上海 银行业 出租