私信回覆“進群” 加入稅務籌劃交流群 或地產法務交流群
地產稅務，一個方興未艾的職業，一面是各路房企的求賢若渴，另一面是人才供應的明顯不足，職業藍海之一。
嚴格來說，地產專職稅務是近幾年才火起來的，往回倒個幾年，多數房企都沒有專職稅務的，忽如一夜春風來，大小房企紛紛配置稅務崗，如此變化的原因作者猜測有二：其一、房地產行業利潤攤薄，倒逼精細化管理及利潤運營的提升，稅金作為房企三大剛性支出（地價、稅款、建安）之一，有較大籌劃與管控空間，是項目淨利提升的重要抓手，在溢價高企、拿地算不過來帳的當下，企業的稅務水平，很多時候決定了意向地塊的生與死（比如項目的淨利潤主要來源於土增退稅或稅務優化）；其二、過去不重視稅務的惡果是吃了很多大虧，由於沒有稅務專業人員的把控，部分業務決策處理不當，導致千萬、億元量級損失的案例時有發生（比如拿地協議裡把實物地價描述成了無償贈送，導致稅負驟增）。
翹首以盼的房企面對的是無人可用的尷尬，目前市面上地產專職稅務存量人才十分有限，具備豐富項目經驗（尤其是收併購、稅收籌劃、土增清算、稅務管控與治理經驗）的人才更是鳳毛麟角，地產稅務多數都是半道出家，大致來源有三種：稅局、事務所、其他條線轉崗，三個來源的人員都有明顯弊端：稅局出身的人熟悉稅局的運行體制，人脈關係豐富，但稅局內部實行的是條塊分割、行業分離的管理模式，在有過房地產管理經驗的稅局人員中，具有全稅種經驗的人很少，加之國地稅長期分離，貨勞（增值稅）出身的往往不懂土增稅、房產稅、土地使用稅等，懂土增稅的又未必懂所得稅，所以稅務知識不全面是稅局轉行人員的通病；事務所出身的人一般稅務專業知識比較全面，但中介做久了，容易和實務脫節，善於形式管控，卻不善於解決實際問題，理論很豐富，實操很扯淡，再者中介人員往往強調獨立、客觀、中立，對風險控制較為敏感，轉為企業稅務後容易出現不適崗，主要表現為淪為內部諮詢者，畏首畏尾，為了規避風險，不敢大膽拍板業務決策，能動空間相對小一些；其他條線轉崗的人員對於房地產運作流程及機制十分熟悉，但半路出家的人，專業水平往往薄弱些，發揮稅務應有的水平，需要較長的時間沉澱。作者去年曾協助某TOP30房企進行區域稅務總監稅務專業水平的評估，結果面了五六個人，沒有一個專業還湊活的，而應聘者都有好幾年、甚至十數年的稅務或者財務從業經歷，但關於項目公司間借款合同是否需要繳納印花稅這麼簡單的問題，竟然沒有一個人回答正確，也是出乎作者意料，再聊一些實務中的稍複雜問題，更是完全沒概念了，所以要找到一個合適的稅務人員很難，資歷本身並不代表能力。
地產稅務是個知識和能力綜合需求很高的崗位。地產稅務首要是精通稅法，中國的稅法體系在最近幾年內發生了翻天覆地的變化，新的政策法規層出不窮，加之各地政策的千差萬別，如何掌握龐雜的稅法體系與徵管口徑是個巨大挑戰。房地產稅法是個顯著獨立於其他行業的稅法體系，土增稅獨家專供，企業所得稅自成一派，增值稅多有特色，所以同樣是稅務其他行業轉過來需要相當長的轉換週期。除了精通稅法，地產稅務還需掌握財會、其他實體法律、房地產業務、行政程序、行政運行機制、政府資源獲取及維護等多重知識及能力：會計核算是稅務的基礎，凡稅務沒有明確規定的需參照會計規定，所以一個不會做賬的稅務不是個好稅務（比如你如何看懂賬上的成本是如何結轉的）；除了稅法、你還得懂點物權、規劃、估價、土地等相關法律，因為稅務問題的源頭或者答案往往不在稅法裡（比如人防車位土增成本扣除的問題本質是個物權歸屬爭議）；不懂地產業務的稅務是門外漢，無法做出符合實際、切實可行的業務決策，也無法提出不同階段的管控要點（比如你要供應商提前開具發票，應提出提前支付部分稅金的對應方案）；稅企爭議部分時候需要進入書面對質，甚至複議、訴訟的地步，熟知文書、程序才不至於被稅局打敗（比如某項目土增清算，企業超出稅局規定的清算期限後，稅局一直未下責令限期清算的正式文書，後稅局要求企業配合倒籤文書，企業予以拒絕，從而避免被稅局核定徵收）；政府部門林立，分工有差，熟悉運行機制和權責劃分十分必要（比如土增清算審核的主導部門是徵管還是稅政）；我國的法治進程還在進行時，維護良好的稅企關係，可以事半功倍（比如順利開出合規證明，再比如稅局有稅金規劃的考量會首先考慮到你的公司）。
地產稅務是個前景一般的崗位。很多房企會有法務審計中心或者法務中心，但幾乎沒有房企會設立稅務中心，甚至部分房企稅務連二級部都不是。作者無意貶低法務，從功能分析，法務充當的是防禦者角色，而稅務攻守兼備，除了被動的風險管理職能，還具有顯著的利潤創造職能。雖然房企已經開始重視稅務了，但稅務的定位與其能力需求、貢獻尚不匹配，稅務的價值還需要一個持續挖掘的過程。地產稅務人的職業終點往往就是集團稅務負責人，通常定位是財務中心下屬條線負責人，然而專職稅務很少設立初級崗位（通常由財務兼任），因此專職稅務人員的職業層級往往只有二到四級，對於漫長的職業生涯而言，顯然是不夠，走的快的三十出頭就到了終點。稅務往財務、投發或者更高的綜合管理崗的上升通道目前還是閉塞的，同等情況下，財務體系內晉升往往是優先考慮融資、經營計劃、核算，而稅務往往不在考慮範圍內，或者排在最末尾，因為大家對稅務有個刻板印象，就是稅務的面很窄，我的稅務圈裡這幾年還沒聽誰鯉魚跳龍門了。與職位不高對應的是地產稅務人員待遇有限，稅務作為一個對利潤影響重大的崗位，其薪酬基本沒有實現與貢獻量化對應，一個全年創利上億元的稅務人員，可能得到的獎勵就是年終多個幾萬塊錢，稅務不確定性很大，所以可做可不做的事情很多，很多稅收優化即便不做，其實外行也很難看出，由於內部激勵機制的不完善，投入與產出的不對等，不少時候稅務人員就不願出力不討好了，企業的利潤於無形中流失了，這種因小失大的情形並不鮮見。
稅務是一個很有意思的崗位。稅務有意思的地方在於稅法及徵管實際本身的不確定性，這既是風險，也是發揮的空間，實務中的情形永遠比書本上的有趣的多，有許多你想都想不到的情形，所以稅務工作是一個不斷獲得新知，不斷成長的過程。稅務沒有太多的循規蹈矩，適合思路開闊、腦子靈活的人，你會有不斷打怪升級的持續正向反饋。稅務是一個能穿越牛熊的崗位，地產行情好不差你這口飯，地產行情不好，更需要稅務開源節流。稅務是一個能做成老中醫的崗位，稅務不是個體力活、年輕飯，一個稅務從業者往往需要3-5年才能基本掌握知識、能力，8-10年才能有所成就，地產稅務有個漫長的養成周期，隨著項目經驗及專業知識的積累、人脈豐富，資深稅務人員的價值不會貶損，甚至有所提升。
如果一個職場新人問我，要不要從事地產稅務，我會說來吧，地獄和天堂一牆之隔而已。
聲明: 我們致力於保護作者版權，除我們確實無法確認作者外，未註明來源，如涉及侵權，請及時聯繫我們刪除，並表示歉意！同時禁止惡意舉報，我們會利用法律武器保護自己的權益，謝謝!
閱讀更多 地稅說 的文章
