开水伴冰

1、是谁要求退房，是你还是房产公司，如果是你，你要权衡一下：

1）、房企未按合同要求交付房产证是什么性质的，是根本无法交付，还是只是迟延交付；

2）、如果是根本无法交付，是什么原因，之前房产公司存不存在欺骗行为？如果是迟延交付，原因是什么，可否与房产公司进行协商，换取一部分补偿或其他福利？

2、根据不能按要求交付房产证的原因，在合同中，能不能导致你提出退房的理由，有没有相关约定，违约责任是怎样的？因为法院在判断损失之前会考虑违约程度（谁对谁错，错误程度）

3、如果最终还是要退房，按合同所获赔偿确实明显不足以弥补你的实际损失，协商不成，只能起诉

4、不管哪种方式维权，先行保留和收集证据吧，比如未按要求交付的证据，房产解释的原因，崔告的证据，协商的证据，你实际损失的证据等

职场法律人

购买商品房，因房企违约，你想要退房。但是，按照购房合同约定，退房只赔偿总房款的2%，但你的实际损失不只2%，你想增加赔偿额，是可以的。小菜分享下自己的一些法律意见，供参考。

第一、法律规定

根据《合同法》的规定，合同签约方可以约定，在一方违约时可以根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

双方在合同中约定的违约金低于实际造成的损失的，可以向人民法院或仲裁机构请求予以增加。

也就是说，你和开发商在购房合同中约定，在开发商延迟交付房产证时，由开发商向你支付总房款*2%的款项作为违约金；如果你的实际损失高于这个约定数额，可以向人民法院或仲裁机构请求增加。

这是一种对违约金计算方法的约定，也是你可以请求赔偿损失的权利来源。

第二、结合你的情况，如何解读法律规定？

房企在过去相当长的一段时间内，都处于相对强势的地位，在购房合同内容领域，国家管理部门有示范性文本，一般也就是要素式规定。

在实践中，开发商往往会增加《补充约定》，规避示范文本中对自己不利的条款，并增加购房者的义务，或者减少购房者维护权益的幅度。

01、合同约定2%，实际损失大于2%，如何处理？

通过对法律规定的了解，我们已经知道，虽然合同约定的违约损失赔偿计算方法是总房款的2%，但实际损失大于2%的话，是可以请求予以增加的。

法律赋予的请求途径有2种：

（1）仲裁

仲裁不是当然适用。

只有购房合同中约定争议的解决方式是仲裁，并且仲裁条款具有实际可操作性时，仲裁条款才能生效和执行。

也就是说，如果仲裁机构约定不明，无法执行，不具有现实操作性，哪就不能适用仲裁。

（2）诉讼

合同没有约定仲裁，或者虽然约定仲裁，但仲裁条款失效，才能去法院诉讼。

02、法律赋予了当事人2种请求方式，是不是意味着其他请求途径的丧失？

也不是这样的。

在民事领域，当事人意思自治是第一位的，法律规定是第二位的。

也就是说，如果双方能私下协商，就大于约定部分的实际损失达成一致意见，就按双方达成的意见处理，排除了法律规定的适用。

要是双方不能私下达成实际损失的赔偿意见，可以通过仲裁，或者到法院打官司的方式解决。

03、请求增加的幅度大概在多少？

合同约定是房价的2%，实际损失大于2%，可以增加，那以什么标准确定这个增加额？

法律对此没有明文规定。

实践中的操作惯例，法院判决一般是以当事人实际受到的损失作为最高赔偿限额。

也就是说，这个标准是浮动的，你能提供证据证明实际遭受了多大损失，那么法院认为这个损失是合理合法的，还有证据支撑，一般也就会予以认定。

第三、法律请求如何操作？

根据你的客观事实，结合我国《合同法》和《民事诉讼法》的规定，大致按照以下思路操作。

01、如何仲裁？

当购房合同约定的仲裁条款合法有效，且具有操作性，按照约定的仲裁机构，启动仲裁程序，申请仲裁就可以了。

02、如何诉讼？

①去哪里的法院诉讼呢？

由于房子是不动产，购房合同是关于不动产买卖的合同，根据我国《民事诉讼法》关于地域管辖的规定，应当去不动产所在地的县级以上人民法院诉讼。

②怎么启动诉讼程序？

落实好管辖法院后，去该法院的立案庭落实起诉需要准备的资料，根据资料清单和诉讼程序指引进行即可。

第四、其他合理建议

结合司法实践，要实现赔偿损失大于2%，有较远的路需要走，还有一定的不确定因素存在。不管采用什么方式维权，都不能只想到乐观的结果，要对悲观的结果做好思想准备。

毕竟，走司法程序，裁决权不在于你，而在于仲裁员和法官；要取得胜诉结果，需要事实充分，证据确凿，才能还原法律事实。

取得胜诉裁决，也只是第一步，最关键的是第二步，也就是执行程序。只有执行到位，拿到赔偿金，你才算胜利。

这里面还是建议算一笔账：

如果有仲裁，采用仲裁方式解决，耗费的时间、精力和费用会相对少一些，但前提是合同有约定。

如果是诉讼，诉讼加执行两个程序，总耗时可能会比较长，你是否耗得起？当然，胜诉后开发商就乖乖给钱自然好，省去了执行程序。

除了耗时间和精力，其实诉讼费和执行费也是一笔支出，也要考虑进去。

综上所述，要实现赔偿额大于2%在法律上是可行的，也是有方法去实现的。但这个过程布满荆棘，需要花时间、精力和费用，结果还有不确定性，把这些都考虑周详，再根据自身实际情况决策。

房坛法菜

首先，可以确定的是，可以增加赔偿金额。

根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，违约金数额低于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构增加。

其次，合同规定，退房仅赔偿总房款的2%，这个约定应该有时间限定的吧，在一定时间 内房企违约赔偿2%，不可能超过交付期限一两年，也只赔偿2%，一般是按照总房款万分之一每天（年利率3.65%）的利息赔偿。建议认真查看下合同条款。

第三，你向银行贷款的利息损失，是和该商品房直接相关的贷款利息损失还是用这个房子房产证去贷款还其他贷款。如果是前一种，和该房屋直接相关的损失，法院予以认可。如果需要这个房产证再去抵押贷款还其他贷款所造成的利息损失，法院不会认为是直接相关的利息损失，一般不予认可。

第四，如果是以该房屋抵押的银行贷款，现在房企不能交房，也导致贷款的抵押权不能实现，贷款合同发生法定解除的情形。格式的银行贷款合同中会有关这方面的规定，应该会解除合同。一般来说房企的赔偿金额与银行利息不会相差太大。

第五，如果确实损失较大，可以采取仲裁或者起诉的方式增加赔偿金额，建议收集好因退房所造成的直接经济损失有关证据。注意收集房企退房的证据，如果是一房二卖，可以起诉双倍赔偿。如果损失不是太大，建议与房企协商，毕竟无论是仲裁还是起诉都需要一定的时间和精力成本。

以上意见供参考，如果有不妥之处，欢迎批评指正。

懒人老汪

一、回复意见：可以，并建议通过协商、诉讼或仲裁，以及诉前财产保全等方式保障自己的权益。

二、回复理由：1、如逾期办证符合合同约定的解除条件，或者逾期办证期满超过一年的，符合法定合同解除条件的，可以主张解除合同；2、如果解除合同后实际损失超过合同约定的违约金2%的，可以主张按照实际损失主张赔偿，包括但不限于已付房款利息损失、装修损失、税费损失、搬迁损失等。但如果是损失赔偿的计算方法为2%，原则上不可调整。

三、回复依据：

合同法

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

法学37度

1.如果你的损失远远超过2%的合同约定，你有权就实际损失向对方主张；2.这种主张只能通过法院诉讼的方式进行，如果直接向对方主张，对方有权以合同有约定为由拒绝你的要求；3.你在决定采取法律诉讼之前，请你思考如下一种风险：胜诉之后无法执行怎么办？届时你在法律上将会处于如下一个尴尬境地：房子不属于你了，房款也拿不回来。

税务律师菅峰

大家好，我是小强，很高兴回答这个问题，购买商品房因房企违约是否能得到合理的赔偿呢？
我总结了几点！1.能否要求房企赔偿违约金的问题，主要看你们与开发商签订的房屋买卖合同，对逾期交，房产证的违约责任是如何约定？如果有相关的合同条款，你们一般都可以要求开发商按合同约定赔偿 。

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强小强来也Vlog

根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

你们可以要求房企退房，赔偿你们的实际损失，包括但不限于银行贷款利息、装修损失。

济南王律

可以提出其他损失的证据，根据法律规定，如果合同约定的违约损失不足以弥补的，可以申请调高。更多维权妙招，可以关注我

孙曙光律师

首先，仔细研究合同约定，是否约定在何种违约情况下，购房者可以无条件退房！

其次，按合同约定，如果开发商确实触发了违约退房条款，那您直接和他协商退房就行！

再次，如果开发商不同意，那你直接起诉他，然后申请法院强制执行！

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關鍵字: 房产 房产证 法律