曹州小哥

門市全款100萬，自己有40萬，貸款60萬，每年租金4-5萬，買下來不算優質，但也不差，小菜分享對這個門面投資的看法，供參考。

第一、投資收益分析

門面不是剛需，純屬投資需求，投資的話，更多考慮的就是收益，不然也沒必要投資。我們通過兩個指標來分析一下：

01、年收益率

花掉100萬，年租4-5萬，那麼，門面的租金年收益率就是4%-5%，按門面投資公認的優質標準年化7%以上，也就是每年租金要達到7萬以上才算優質。

不過，也不要灰心！雖然沒有達到優質投資，但比市面上很多投資的收益率都高。

（1）銀行存款

銀行1年期、3年期和多數5年期存款利率，基本是在年化1.75%-4.015%之間，只有少部分農商行或城商行的5年期整存整取利率在5.3%左右。

農商行5.3%這個產品的劣勢就是佔用資金的期限長，提前急用支取的話，就會全部算活期利率；每年還不能收利息，只能5年期滿了才能一次性支取本息。

買門面房的好處就是每年都可以收租金來用，還可以將租金存起來再收利息，實現投資收益的“利滾利”。

（2）國債收益

國債收益率跟銀行存款差不多，1年期的好像略微還高一些，但長期的利率就不是很高。但國債是國家發行的，財政擔保，資金本息都是沒有任何風險的。

從市面上這兩種最安全、把穩的投資收益看，你的門面投資收益還是完勝的！從這個意義上說，門面投資收益已經比較高了，而且還有租金補充作為日常的資金流動性。

02、投資回本年限

花100萬，年租4-5萬，那回本年限就是20-25年。

按商鋪投資優質的標準看，回本年限是15年以內，也就是你這個投資回本年限多了5-10年。

因此，租金收益率和投資回本年限雙指標看，不算優質投資，但也不差，屬於適中的水平。

第二、投資成本分析

花自己的40萬，貸銀行的60萬，總共要花100萬才能買下這個門面。

按正常的銀行門面房貸款政策，你這個計劃是有問題的，一般不會4/6比例貸款，而是5/5比例貸。但實踐中，神通廣大的人士比較多，各家商業銀行執行貸款政策略有差異，也就姑且認可你這種比例。

01、40萬的部分

雖然是自己的資金，但不去買門面的話，存銀行也有利息的，按1年期國債收益2.513%測算，那每年會產生10052元的利息收益。

02、60萬的部分

這部分資金是銀行資金，由於各家銀行貸款利率上浮幅度有差異，並且年限和還款方式不同的話，最後產生的利息是不一樣的。

小菜就按60萬金額貸款，期限按門面最長的25年回本期限算，選壓力最小的等額本息還款方式，利率執行基準（4.9%）上浮20%算。

那麼月供就是3822元，年貸款支出就是45864元；25年的總利息就是546575元，本息合計為1146575元。

也就是說，如果每年門面租金是4-5萬，那每年的貸款支出45864元就在這個區間內，那自己把房租償還貸款就夠了，意味著在房租不遞增的情況下，把25年的租金收回來，拿去還貸款，則25年後，門面房就徹底是你的了。

但是，也要認識到，在這25年內，按銀行存款1年期利息算，你40萬的利息收益就損失了大概251300元。如果按5年期銀行存款利息算的話，損失會更多些。

第三、這樣做合不合適？

通過上面的兩大分析，我們已經可以得出以下結論：

01、40萬存銀行25年

總利息：40萬*2.75%*5*5=27.5萬

本金：40萬

則40萬存銀行25年的本息合計為67.5萬。

02、40萬首付貸60萬25年買門面

貸60萬，每月租金持平月供，25年後，租金不收，貸款不支，淨得一個門面。

也就意味著，花40萬出去買了門面，25年不收不支，25年滿了，40萬變成了一個門面房。

03、這筆投資合不合適？

25年後，40萬本金變成了67.5萬現金；如果買門面，25年後40萬變成了門面，除了門面作為固定資產可以變現外，還能每年繼續收租金。

比較01:收益

門面房的租金收益率4%-5%；現金67.5萬的利率是2.513%，那麼，25年後，門面的年收益率吊打67.5萬的年利息收益。

比較02：價值

不算物價上漲因素，不考慮門面升值，門面照樣值100萬變現，就算你的數學是體育老師教的，我想你也能看得出100萬的數字絕對比67.5萬大！！！

04、投資結論

通過03的分析比較，很容易看得出來，25年後，40萬買成門面不管是租金收益，還是資產價值，都是完勝40萬存銀行的，這筆投資是合適的。

但也要考慮，接下來的25年，沒有40萬資金週轉，租金也拿去還銀行貸款了，這種現金流你能接受嗎？

第四、為什麼40萬買門面會完勝存銀行？

這就要從通貨膨脹說起。

2009-2018年這10年間，每年平均通貨膨脹率為6.59%，當然，09年M2同比增速過高，把這10年間的平均通脹率拉高了，等19年數據出來後，這一平均值會下降些。

這個6.59%的年均通脹率高於銀行各類存款利率，也高於各期限國債收益率，當然，你這個門面的租金年收益率也沒跑贏通脹率。

但是，門面是固定資產，門面價格就是一種物價。通貨膨脹會導致物價上漲，那麼，門面的資產價格就會跟著上漲。但40萬是現金，不具備這一特性，就不能抵禦通貨膨脹。

因此，40萬現金本身抵禦不了通貨膨脹，每年的利息也是現金，也無法抵禦通貨膨脹，拉長到25年這個週期，持有現金毫無疑問就會吃虧。

反過來，把40萬買成門面，租金收益雖然不如通脹率，但資產價格可以隨著通脹率上漲，綜合起來看，買門面就是划算的。

因此，很多人有閒錢都會選擇購置商鋪，而不願意持有現金去理財，就是這個道理。基於這些分析，小菜認為，雖然投資回報率和回本年限不是很優質，但也足以抵禦通貨膨脹，實現財富保值。具體如何決策？請根據自身情況決定。

房壇法菜

很高興回答你的問題，首先要看這個門面房所處的地段和周圍的商業環境，如果周圍是繁華的商業街，和大型的購物中心，商超，那麼我建議可以買下來。

你可以算一筆帳，貸款60萬30年為例，年利率按4.9%算每月還款3184元，假設年租金四萬五千元，合計每月三千七百五十元，基本13年還清，這是以租養貸。在加上門面房的升值，按照一般營業房產權是40年，這樣算下來是穩賺不賠的。一般最簡單的算法就是10-15年回本的營業房是值得買的。（注；營業房規定是首付必須是50%）

如果你看的是小區周圍的門面房，那你就要小心了，這種門面房一般升值慢，租金不穩定，租戶也不穩定，以前是一個商鋪養三代，經過這些年的發展商鋪越來越不行了，現在是一個商鋪坑三代。

還有一種情況是，自己做生意的話，在加上週圍社區多經商環境還可以，那也是值得投資，畢竟等自己老了也有一份保障養老。

個人建議現在門面房不合適買了，現今社會高速的發展，互聯網的崛起，實體受到一定的衝擊，在加上房地產這幾年的發展，每個物業都有好多門面房。這樣的話門面房越來越不吃香了，有大概率買了後會租不出去，也賣不掉的情況。

古古吉娜

買門市除非打算自己做生意，如果想靠投資門市，靠收租金，那你趁早放手。投資房產最好的產品就是住宅。公寓嗎，門市都跑不贏住宅。1，房產的主要價值是房產本身增值，在房價面前，什麼租金什麼的簡直就可以忽略不計。2，公寓，門市交易稅費太高，基本可以抹平你的房屋增值收益。所以請慎重投資公寓和門市。

徐州小張

題主的問題嚴格意義上來講是不成立的

我們暫且假定樓主額外借款10萬元（向親朋借款，而且沒有利息）湊夠首付50萬，貸款按照60萬（理論上應該是50萬），貸款利率按照10年期基準利率上浮10%也就是5.39%計算，採取等額本息還款法。

按照以上標準，題主的綜合成本是多少？

1.60萬10年的利息成本。

藉助於利息計算器我們可以看出，月還款額6478.92萬元，利息合計17.75萬元。

2.40萬元理財收益

如果40萬元不用來買房，而是用來理財，那麼理財收益參考銀行存款（或者銀行理財），按照現在的收益率，最高為5%。

那麼40萬元一年的利息收益為2萬元，10年利息收益20萬元（忽略複利）。

綜上我們可以看出，以10年期限為限，貸款60萬元，首付40萬元所付出的成本為17.75萬＋20萬＝37.75萬元。

按照題主租金4-5萬元算，10年假設租金維持不變，那麼獲得的房租總收益為4.5萬元X10＝45萬元。

從以上我們不難看出，題主10年後貸款還完，獲得的收益為租金45-資金成本37.75＝7.25萬元，最重要的是獲得了一套全款的商品房！

延伸思考

如果單純從以上數字模型分析，題主買此商品房出租是百賺不賠的，但是數字是冰冷的！單純靠數學模型分析問題是不科學的！還有一些外部因素沒有添加進來！

1.商品房價格優勢

未來10年房產優勢如何？大漲？大跌？還是基本穩定？

2.商品房出租率

未來經濟形勢如何？是否會出現商鋪空置現象？商鋪是否能不斷租？

3.題主的還款能力

房貸直接影響生活品質。月租金不到4000元只能覆蓋6700元房貸的一半，是否會嚴重影響題主的生活品質？題主未來的收入是否穩定？

總結、建議

如果是10年前購買，100%合適！但是就目前的形式來看，建議題主不要入手！從此次疫情我們可以看出，未來的不可抗力對生活的影響是不定時的，未來很長一段時間還要堅持“現金為王”的基本理念，相對於投資房產不如堅持“手裡有糧，遇事不慌”的理念！

一切投資都比不上對自己，對孩子，對家人，對健康的投資。此次疫情也能充分說明這一點。

因此我建議不要購買，商鋪投資已經是過去時了！以上就是我對此問題的解答，希望對題主有所幫助。

我是中年老劉，專注財經乾貨，歡迎評論交流。

中年老劉聊財經

個人覺得不合適，壓力有些大，尤其新冠過後，許多人可能更注重生活品質了，所以門市即便今年租金4-5萬，明年還有人租沒人租都是個未知數，再即便一直有人租，個人貸款還要還，息還要付，所以個人覺得有些累了，不划算了！

只是杯咖啡

商業用房，40年產權，貸款只能一半，50% 首付一半。最長年限10年利率上浮10%-30%不等

子木先生李

差不多，100萬利息也得5萬左右，關鍵門市是固定資產！具有保值功能！

劉溶

年收益為百分之四到五，不是太高。一般應該百分之五以上。

醉飛吟盞

不和是

關鍵字: 門面 和訊房產 門市