2月24日，21世纪经济报道记者获悉，浙商银行近日下发调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将
非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成（30％）调降至二成（20％）。这也符合2016年2月《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）的规定：“在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点；”从法规意义上来看完全符合先行监管口径；但是房地产的监管很多层面并不是写在纸面上，比如额度管控，处罚力度都是一个监管拿捏的艺术，所以能调降非热点城市首套房首付仍然是一个边际放松这点毋庸置疑！
我国房地产住房按揭贷款的监管框架大致分为7方面：
1、首付比例（包括首套房和二套房）；
2、房贷利率；
3、首套房认定标准；
4、央行对住房按揭贷款额度管控；
5、直接限购；
6、热点城市界定；
7、月供收入比（50％）。
总体来说以上1、2、4、5在未来各地经济压力下最容易突破，而且只要有部分地方突破，其他省市可能会快速跟进。但是央行直接定死的比如房贷利率、热点城市名单界定、还贷收入比不太容易改变。在疫情冲击之下，房地产监管政策能否出现拐点，整个市场高度关注，事关全局；本文单从住房贷款监管以上7点分析；
1、首付比例已经出现边际放松，包括公积金贷款比例和这里的商业贷款比例，当然是监管规则允许的框架内；
2、房贷利率根据央行最新规定：二套房房贷最低加点LPR+60BP，首套房不低于LPR，这里的0,60BP的最低加点数字能否突破仍然值得期待。
此外总体而言，未来5年期LPR仍然有下降空间，尽管有央行的影响，但长端利率下行是市场大势所趋，央行也无法长期阻碍市场规律，具体可以参见笔者文章《刚刚！29万亿房贷降息了！》。
3、首套房认定标准主要一二线城市大都执行认房又认贷最严格口径，因为全国性监管文件并没有明确什么是首套房，所以认定标准各省级单位和省级人民银行可以调整，而且这部分住房需求是改善型刚需为主，符合“房住不炒”的定位。
4、住房贷款的总额度管控更多是窗口指导，每家银行，不同时间点都不一样，严格意义上不属于监管规定。这项监管措施也随时可能变化，如果后续情势需要，边际放松概率也较大。
5、直接限购典型属于房地产过热情况下的强硬行政手段，主要是针对本地社保缴纳不足一定年限或未婚人员禁止购买。笔者认为局部放松也相对较为容易，因城施策意味着每个地方可以针对购房资格做微调。
6、热点城市界定，北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市；本来2016年10月份制定这个名单的时候说会动态调整，不过3年多来这个名单也没有变化过。后续大量的政策都是围绕着这个名单来的。这个名单住建部拟定，地方政府很难自己把自己从16城市名单中去除，比较难撼动。如果说名单会大幅度减少，说明整个底层政策大变动。银保监会和证监会私募基金及发债的房地产融资政策主要是根据这个来确定。
但是限购城市又是一个差别很大的清单，主要是根据《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）确定。目前全市实施限购的城市有3个直辖市，5个计划单列市，26个省会城市，外加台州、苏州、三亚、无锡、温州、佛山和金华等。总体范围比热点城市大很多。
7、月供收入比50％比例非常早，是《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）规定商业银行要应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。16年来都未变过，所以这个指标不会变。
总体而言，笔者建议关于房地产监管总体确保房价稳定，房住不炒前提下，应该尽量给地方政府放权松绑，调动地方积极性；央行和银保监会也需要给银行一定的灵活政策调整空间。
本文源自金融监管研究院
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